2007年9月20日上午11点10分，成都的土地拍卖价格被改写，一个全新的地王此时诞生。位于红星路步行街的原成百地块以8800万元/亩被九龙仓收入囊中,楼面地价达到16499.99元/平方米。此前不少中介机构在预测这块地的成交价时，比较一致的观点是会在4000多万/亩，然后结果却在这个基础之上翻了一倍。据专业地产顾问机构推算，该地块今后商业部分房价将达42000元/平米，写字楼以及住宅、酒店将达20000元/平米左右。
该地块在9月6日时，以起拍价2000万元/亩高调出现在市国土局的拍卖公告上时，人们便开始猜测此地块的主人将会是谁，它的身价会是多少？业界之前关于和记黄埔对该地块垂涎三尺的传闻究竟是不是空穴来风？
9月20日上午，笔者在成都市国土局拍卖大厅看到，这里显得异常拥挤，疑问和好奇写在每个人脸上。拍卖竞价过程中，华润与九龙仓两家的相互争夺持续了将近一个小时，地价的首位数也由四突破五，五突破了六，在将近7000万/亩的时候，太古等黑马一跃而出，加入了这场争夺之中。结果显得更富有悬念了。最后，在九龙仓叫价到达8800万元/亩时，终于无人应价，九龙仓笑到了最后。
笔者听到旁边有人半开玩笑说，要是这里以后建成商场，可能都不敢去逛，东西不晓得会贵到哪去。成都房地产业内人士也认为，现在成都的地价高得连他们自己都看不懂了。
土地大限已过去三周年，而最近各地地王却频频出现，上海苏宁环球集团以6.7万元/平方米楼面价、44亿元天价拿下单价“地王”；长沙北辰实业与北京城市开发集团联合体以92亿元夺得一块土地，楼面地价超过每平方米3500元；天津深圳振业集团以10.6亿元拿下一块3.68万平方米的地块，楼面地价每平方米8800元……今天之前，成都的地王都保持在2000万元/亩左右，而九龙仓的出手，一下子将成都的地价与沿海城市拉近了距离。
中原地产分析师认为，从地块位置看，项目建成后春熙路和红星路两大商业步行街将全面形成，成为一个以春熙路、大慈寺为中心，沿总府路、东大街两条线，融合春熙商圈和大慈寺历史文化保护区的商业、旅游片区，在拥有繁华商业的同时，还兼有历史文化的沉积，地块口岸俱佳；从规划容积率、建筑高度和建筑密度分析，该地块可开发总面积接近50万平米左右。参考地块北面的甲级写字楼时代广场，成百地块项目未来必成为春熙商圈的标志性建筑，同时具大型商场、星级酒店、写字楼、高档娱乐场所等于一身的超级综合性商业项目，并将是中国西部最大的商业项目，真正成为春熙路商圈的商业地标。
今天总共两处地块拍卖，一块是红星路步行街，一块位于东大街，两地块相隔非常近。但当第一块地块找到买家之后，人便离去了一大半，不过十分钟时间，东大街地块便匆匆被美国铁狮门以1440万元/亩拿下。
山高人为峰回答:
一、 关于九龙仓竞地的相关认识：
1、历年来在大陆项目的情况：从1998年拿下上海会德丰地块，到07年的成都原成百地块，历时10年，九龙仓已经在大陆的的土地储备及投资物业也由已经达到500多万平方米，覆盖北京、上海、重庆、武汉、大连、成都、苏州和无锡8个城市的核心商业区，以出租写字楼为主营方向的九龙仓已经为本世纪在大陆的写字楼垄断霸主地位奠定了坚实的基础。
作为西部地区大开发处于霸主地位，国家西部大开发的主战场——成都，九龙仓自然不肯轻易放过。
作为港资百年企业，特区地产界数一数二的集团，更多程度上在内地的合作开发，显示了国家政府对于特区企业的支持和答谢，一方面，九龙仓要施展挥舞全中国的霸业计划，另一方面，借助香港政府之力，向大陆政府要求相对合理的政策，大陆政府的配合程度可想而之。
总结：此次拍卖，实际上是圈内人士共知的潜规则的一次史无前例的演出，九龙仓也好，和黄也罢，看上去是激烈争夺，背后其实有中国政府的强大支撑所在。姑且不论此次国土资源部对于九龙仓给成都国土局的返款权限是多少，姑且不论成都国土局是如何在几个公司之间做竞争返现文章，总之，此次地方政府和几个财团之间的配合默契度也让我感受到，现在的西部政府的办事效率和炒作水准确实不可小视。
2、关于成都市政府：
从表面看，成都市政府从成百地块获得了超额的土地出让金，但是，这些土地出让金是否会按照现行的政策，在规定的年限内倒帐？我以为，政府对此的重视程度远远没有拍卖地块所带来的区域标杆的重视度高。区区几十个亿与偌大的成都土地市场而言，还是显得渺小的。
此次引进九龙仓所带来的后续效应，为成都今后若干年商业写字楼市场带来什么样的影响？成都市政府是有一本明白帐的。
此次拍卖的价格标杆，给成都周边的地价上涨做带来的增发效应，成都市政府也是再明白不过了。
此次拍卖的热效，给全国关注成都，投资流向成都所带来的积极影响，成都市政府，四川省政府，是绝对笑开颜的。
由以上可以看出，不管是返给九龙仓多少，不管是九龙仓的资金到位程度，时间如何界定，这些已经轻了很多。
结论：这种和九龙仓同类的财团的操作手法，其实大家都是心知肚明的，遗憾的是最后的财务分担，全部转嫁到了市场上，转嫁到了普通消费者身上！
3、关于九龙仓：
上海的会德丰地块，98年入手，到2006年夏开始动工，其间足足过了8年，看好的就是地块发展的潜力，毕竟上海静安地区当时的状况还是处于九龙仓眼中的孩童，而成都现在的发展状况，可以说是与当时的上海距离不是很大，可以预见，九龙仓在成百地块上圈地捂地的成分是占了很大的分量的。几年内政府不会对其动刀，先把好的地皮圈下来，待成熟以后再开发是预想之中。
而随着四部大开发的进程逐步加快，市场越来越好，九龙仓的成百地块的价值自然会水涨船高，其投资回报当然可以凸显了，对于这场政府和九龙仓之间的互相利用，最大的损失就是地块的经济价值短期内难以体现了，也就是说，最后倒霉的还是成都政府。
二、 按照九龙仓的经营理念，这块地的预计操盘手法：
（一） 关于产品定位
在写字楼出租，商业百货持有和出租兼行等方面，九龙仓已经具有数十年的运作经验，可谓是老道士了。基于项目本身的区位，肯定是写字楼和商业兼有了！关键是是不是会做成毫不斯卡？我个人认为是难以操作的！
一方面，这样的地块如果包含住宅项目，它的价格将如何？九龙仓在上海徐汇区淮海西路183弄的豪宅汇宁花园项目价格已经是天价，不过3万每平方，成都现在的顶级别墅价格也才2万多，所以做豪宅市场是不可行的，他的价格根本卖不上去，对土地价值最大化而言，做豪宅，在成百地块上就是糟蹋土地。（不是很懂成都市场，权当扯淡）
另一方面，作为HOPSCA，其中的PARK，我觉得就更不可以想象了，总共占地就6万方左右，做Park？不谈也罢。
所以归根结底，产品的定位应该是围绕商业，酒店，写字楼展开，综合配比如何确定？交给市调人员和项目前期人员去调查，总结，分析吧。
（二） 关于开发资金
九龙仓缺的不是资金：作为实力集团，他的资金来源渠道根本不会有问题，几十上百亿的资金在一个总资产超千亿的上市公司而言，虽说不上九牛一毛，但也可以说是无足轻重。九龙仓所在乎的 是资金的占有率和回报率。以目前的金融信贷成本和搂主所列出的损益表而言，不要说是九龙仓这样的成熟型企业，国内任何一家企业也不会这样做的。目前成百地块的资金运作，我的推测如下：
1、 关于资金成本：
土地资金成本：按照目前71亿的土地竞买价，16个亿的土地拍卖底价，个人预测，实际上九龙仓真正要付出的土地出让金应该在30亿左右（至于成都政府是如何运作的，非主题，不做赘述），而根据这样的商业项目，其开发周期肯定在5年以上，也就是说，预测九龙仓和成都市政府的谈判条件之一，就是全款到帐的时间肯定是在5年以上，5年内需要付出的土地出让金预计在50%~70%，也有可能在30%~50%，按照高位算，也就是说，5年内的土地出让金估计在20个亿左右。按照九龙仓的运作理念，应该是这5年，20亿所产生的资金成本是要赚出来的，按照现行银行贷款利率，20亿5年的资金成本在8个亿左右。
其他资金成本：按照总建安成本100亿计算（包含物价上涨因素），按照逐年投入的方式计算，建安成本的资金成本预计在20亿左右。
2、 九龙仓如何在项目销售前，如何囊入28亿的项目资金成本？
在大陆地产行业的普遍开花效应，一方面给其在二级市场定向增发带来了由头，同时也不排除其以此在大陆上市募集资金的可能，仅此两项，就可以分摊九龙仓在大陆的大部分项目的资金运作成本。
商业裙楼部分先行，在整体基础部分完成后，加快商业裙楼部分的工程进度，在两年左右的时间，能够做到商业和酒店部分投入使用。3年时间商业和酒店部分所产生的收益预计在15~20亿。（按照商业和酒店40%的体量，8%的年回报率测算）
通过和公募基金合作，以分配股权的方式，吸纳数十亿的公募资金。（不过按照九龙仓的经营理念，此举似乎不太可能操作，除非是多个项目同时操作，出现局部资金吃紧的状况）。
（三）关于其建成后的营运模式：
0 6年九龙仓在内地房地产物业——北京首都时代广场、大上海时代广场和重庆时代广场2物业租金收入上升15%，营业利润上升53%。
一贯实行建成出租的商业操作模式的九龙仓，在面对具有强大发展商机的西部开发主战场成都时，同样会采取对于其物业采取长期持有出租收益的操作手法，虽然资金回报缓慢，但是资金回报率上升的速度也是可以预见的.
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