购买二手房流程及原则

房地产买卖合同》必须写明房价已包含燃气设施费，且上下家必须凭合同、双方身份证、最新一个月已缴讫的燃气账单，共同去燃气部门办理过户手续；如果没约定或约定不清，燃气部门是不予办理的。购房者还要与房东约定去办手续的具体日期。

　　■电话、宽带上网过户。约定共同去有关部门办理手续的具体日期。

　　■有线电视过户。请房东提供有线电视凭证及最新的缴费收据凭证，以便购房者可去街道有线电视站办理过户手续。有的二手房由于长期无人居住，房东已好久没付月租费了，以至被有线电视部门作了封闭终端处理。如果发生这样的情况，一定要请房东先恢复开通了再讨论卖房事宜。

　　■结算维修基金。房价是否包含了维修基金余额？按房地产管理部门的规定，住宅转让时，原产权人已缴付的房屋维修基金不予退还，可由物业公司出具《商品住宅维修基金结算交割单》，向下家收取。目前很多时候这余额也包含在房价之中，购房者只需凭“交割单”向物业公司要求更名即可。

　　■迁移户口。户口不及时迁出常常会引发纠纷，故要约定房东迁出户口的具体时间，并说好要在《房屋买卖合同》中固定，这对房东也是个有效的约束。

　　■终止租约。若是带租约出售，购房者一定要查看原来的租约，别稀里糊涂地把违约责任也“转移”承担下来。

　　最后签约大功告成

　　如此一切约定谈妥，购房者方可下订金、签意向协议，在协议中写下完成上述事宜的时间表。同时，可向中介公司要一份空白的《房屋买卖合同》，回家好好研究。

　　等协议约定的事项一一完成，签订《房屋买卖合同》才是顺理成章的事。很多购房者因为前期的很多事情没有做好，到正式签约时才一一想起，再讨论，再反悔，反而更耽误工夫。有时因为谈不扰，却已先付了订金，骑虎难下，令购房者非常被动。

　　前车之鉴

　　“见现状”

　　吴先生以35万元的价格买了一套2房1厅的二手房，这价格在那个地段并不算便宜，但吴先生看中的是原装潢中的一张古典欧式的大床和一张非常宽大舒适的书桌，房东答应“送”给他---含在房价里。当他签约前再次看房时，这两件漂亮的家具仍好端端地在那儿。于是他放心地与房东签了买卖合同。因为那种带家具的老装修，如果要一样样罗列的话，会是长长几页的清单，所以按那家中介公司的“惯例”，在合同的装修状况中，写了“见现状”。

　　令吴先生意想不到的是，当他搬进这套房子时，那两件家具都不翼而飞了。原来，中介公司的人也看中了那两件家具，买了去。因为“见现况”，就算打官司也说不清啊！

　　房客不搬了

　　林先生买的是带租约的次新房，刚交付不久，原租约是6个月。房东、房客、林先生及中介的四方会谈中，房客答应将租约减少到3个月。林先生想想自己新家设计、联系搬家需要时间，别人重新找房子租也不易，就答应了。

　　3个月后林先生高高兴兴地准备搬家，却不想，房客说他不走了！原来，他与原房东又私下另签了协议，把租期延长到1年，且一次性付讫租金。而林先生与原房东、房客在口头约定后，却没有将这“协定”写进买卖合同的附件！如此，如果将房客赶走，林先生反而承担房客的租金损失。这三家的纠纷，到现在还未了呢。

选购二手房需注意的五大要素

二手房不同于一手房，购买时应该注意五大要素。

　　不仅要看总价还要看单价。按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像一手房销售标明房屋的单价。因此，某些二手房看上去会让购房人觉得总价很低，比较划算。如果仔细分析二手房的使用时间、居室面积等因素，它的单价并不比相应地区的一手房单价低。在购买二手房时，购房者要注意计算单价，并和周边的新房价格做个比较，做到对市场全面了解。

　　不仅要看房龄还要看质量。一些购房者在购买二手房的时候，往往对于房龄比较关心，忽略了房屋的具体质量。在有些购房者看来，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其实不然。每一套房子由于建筑材料、施工工艺、施工质量不同，质量存在差异。现实生活中，有些房子虽然年头不长，但由于种种原因，质量不尽如人意；有些房子虽然建设较早，但历久弥坚。在选择二手房的时候，购房者更须仔细考察房屋的质量，而不单是房龄。

　　不仅要看房子还要看物管。要想在购房后的居住中获得满意的生活质量，良好的物业管理是必不可少的。某些社区的业主与物业公司之间矛盾重重，纠纷时常发生。这会对购房者入住后的生活产生不良影响。有些小区的物业费用比较高，购房者的生活成本就会相应提高。在购买二手房时，要注意物业服务的质量，以及自己对物业费的承担情况。

　　不仅要看小区还要看周边。许多二手房购买者往往比较在意小区的绿化、保安、清洁、生活配套等细节，但对周边的环境则不太重视。根据汉宇地产市场研究中心的记录显示，某些二手房，由于社区规模不大，生活、商业配套无法做到齐备，绿地面积也有限；但是周边的街区公园面积可能很大，还有许多生活、商业配套设施供周围的住宅小区共享。这在很大程度上弥补了该小区的不足，房屋成交价格往往高于同类产品。而有些二手房所处的小区各方面条件都不错，但周围正在进行大规模的拆迁改造，建设新的房地产项目，施工带来的干扰和不便要持续一两年时间。购买这样的二手房，就要做好一定时期内生活不便的准备。

　　不仅要看眼前还要看将来。大多数二手房购买者在购房时会将短期的各种问题考虑得很周全，但对较长时间以后的许多事情就考虑得不是很全面了。某些小区目前的交通出行条件不理想，但一两年后轨道交通设施就会贯通。面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，建议购房者不妨购买下来。如果购买者家中有老人，今后，家庭附近有否医院可就诊很重要。这种情况下，购房者需对周边的医疗条件和医院的位置应注意考虑。还有一些购房者购买二手房是为了阶段性居住，将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断，眼光要放长远一些才行。

定金到底让谁来签收才发生法律效力

二手房交易中，当买卖双方与中介公司签订买卖意向后，买方通常都会向卖方支付一笔定金，以约束买卖双方在意向书约定的时间内签订正式的买卖合同。这笔定金通常都由中介公司暂为保管，待签订正式买卖合同后抵作房款。不管这笔定金由中介公司保管，还是直接支付卖方，定金收据应由卖方签收。否则，该笔定金视同卖方没有收到，自然也就不会对买卖双方发生任何法律效力（即卖方违约，则双倍返还；买方违约，则不予退还），双方的合法利益都可能得不到保护（法律依据：《中华人民共和国担保法》及其司法解释）。

二手房买卖勿忘户口迁移

购房者在购买二手房时应注意加强自我保护。签订有关户口迁移的条款，不仅要明确约定售房者户口迁出的时间，还要明确不及时迁移户口的法律后果。如规定每逾期一日按房款总额的百分之几赔偿损失等，以此促使售房者严格按照合同履行。一旦出现售房者延期履行或者不履行的情况，购房者起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明。同时，让违约者觉得为此违约成本太高，而不愿或者不敢违约。

二手房办产证流程

1.上家有抵押，下家要贷款（下家的首付不够还上家的贷款）---签买卖合同，同时签贷款合同---银行在三个工作日内完成审批、放款，由担保公司的人员陪同到上家贷款银行还贷---办理抵押注销手续（7个工作日）---交易中心过户---20个工作日出下家的房产证及他项权利证书

　　2.上家有抵押，下家无贷款---签买卖合同---由上家与原贷款银行约定还贷---办理注销手续（7个工作日）---交易中心过户---20个工作日出下家的房产证

　　3.上家无抵押，下家无贷款---签买卖合同---交易中心过户---20个工作日出下家的房地产权证

　　4.上家无抵押，下家要贷款--签买卖合同，同时签贷款合同--银行在三个工作日内完成审批--交易中心过户--20个工作日出下家的房地产权证及他项权利证明--银行收到他项权利证书后三个工作日内放款