这样好的地块怎样开发?

trxtq1

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这样好的地块怎样开发??（请高手发言）


项目地段和环境具有无与伦比优势,产品本身具有独特的魅力、
问题：如果是你来操作这样的盘，你会如何开发？
本项目为本市的一个大盘，总建筑面积30万平方米，可以说是当地的标志地块,公园江景的示范工程，周边有大学、中学、小学（占30%大中学院占80%）、医院、火车站、客运中心、大型公园、大型市场多个（占全市60%）、三面临街，临街面长度600米，临江面长度300米，距离市中心1500米、距离机场20公里，项目拿地已有一年多，怎样规划？怎样定位？很多的怎样？试问高手们怎样开始！
1、项目位于二线城市，距离省会最远的一个地区，与湖南、重庆交界，在政治上受省会影响较大，在经济上受湖南、重庆影响较大。
2、虽然距离火车站、长途车站、学校、市场很近又三面临街，但是环境不嘈杂,主要是项目地块的位置比较好，比较独立，300米临江面和除了临街的建筑的所有位置都是很轻静的，300米临江面水域水质很好，景观面很好，地块比较平整。
3、目前当地市场高层建筑刚刚开始，前面有两个10-20万方的项目在建，在开始推广的市场有很大的抗性.
4、因为地段和竞争的情况，拿到地的时候地价比其他地块要高20%，一年后的今天，这个地价不算高。
5、虽然有100多亩地，临江位置要划出20亩做公园(政府要求)，实际建筑红线面积不大只有80亩。
6、容积率为3.6-3.9,划出20亩做公园后，在实际建筑红线的容积率要达到5。
7、这么高的容积率做多层和别墅是很难的事。
8、只有做高层才能达到这个容积率，但是高层的市场抗性比较大
基于上述原因，怎样规划？怎样定位？怎样开发？比较麻烦，不好确定，难啊。这也是地块放了一年多现在才准备动的原因。

[ 本帖最后由 山高人为峰 于 2007-8-26  11:37 编辑 ]

兵书战策

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跟学校洽谈老师公寓   医院等  看看能掏点钱不
看看周围商业也不错 建议规划的时候商住两用  考察好市场

大智若鱼

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项目不小， 应该也是市中心最繁华的地段，那么住宅单价、特别是商业单价应该是本市最高的。
现在要做的就是把市场做出来，住宅、商业，这个做出来，再结合地块属性，那么产品定位应该就容易了。

优雅女人

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每个大城市都有这样类式的地块，各个城市都不一样，文化背景都不一样，房地产发展也不一样，要经过市场研究后找出市场的空白点已经项目周遍资源等等，与目标客群，后，在进行深入研究后，你的所有的为什么就都有了最行之有效的答案了．现在凭空的说出定位太不付责任了，也是一拍脑们的糊定位，建议你去找些类式的案列去参考一下，然后结合自身项目的实际情况后，得出最后的结果．

[ 本帖最后由 优雅女人 于 2007-8-24  11:30 编辑 ]

乱翻书

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楼上说的有道理,要做详细的市场调研后再下结论.
可以考虑商住二用,这样好的地点,应属于高级住宅区的范畴了.住宅偏向中高档发展为宜。

色盲

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首先你没提到该地块的经济技术指标.比如,容积率?限高?绿化率?日照间距?等等.也不了解"本市"是什么样性质的城市.大城和小城的30万方项目的意义是截然不同的.单从描述上来看,只能判断出应该是临江版块,距离市中心约七八站路的样子.如果是在三级地市,这样的距离对客群而言是有一定抗性的.

公园江景示范工程+学校(大学为主)+交通枢纽+生活配套+三面商业

在不了解技术指标的情况下,做个初步预判吧.

大致是别墅+多层+小高层+高层的业态综合体.
这个前提是:1.本市居民对高层的认知已经逐渐成熟,否则抗性相当大.
2.由于市场供不应求,同一地块上的总需求建面过度增加,导致多层几乎消失,被小高层取代,小高层的客群认知已经达到良好.

否则,就需变通为:别墅+小高层+高层,或:别墅+多层+小高层



别墅——这种别墅是指叠拼HOUSE,或者复式楼中楼.并不是真正意义上的独联双.——做别墅的优势在于300米江景.水永远是可以借势的天然资源，而且是效果最好的。亲水小别墅这种感觉说起来会比较到位。所谓小别墅，那就是4F复式楼，或精致的叠拼，这种虽然跟纯别墅差距极其大，但景观和舒适度不会打太多折扣，而且尽可能的做足面积满足利润。

别墅的用途在于，提升整个社区档次。它是“托价”的核心力量。不要太多，沿江做足就OK。



多层——一般也就是5层普通多层（最多加个阁楼，可能有抗性）。但考虑到要对得起这30万平米体量的土地，并且，还是地标建筑，考虑做成花园洋房。主要由容积率来定，如果容积率满足了，那么适当做些退台洋房，品质感还是很好的，而且，退台可以观江景。如果容积率不足，那就直接做普通洋房，搞一些屋顶花园，入户花园，性价比立刻就提高了。建筑成本贵不了多少。

多层洋房其实没什么作用，它本身就是社区中用来满足各项指标、并且尽可能塞进更多住户还显得很优美的一种产品，当然，应当是占配比最高的产品。


小高层/高层——虽然这两者本不能相提并论。在一二线城市里，小高层和高层本质区别恐怕就在于它们相差了几层，还有，物管费的差异，在粗糙工程泛滥的今日，就连得房率也相差无几了。但！三线城市往下，两者是有明显区别的。小高层其实是介于多层与高层间的一种过渡产品，这种过渡，不是居住环境改善、结构调整的过渡，而是客群心理意识的过渡。没过渡完时，相当一部分客群会对高层排斥。这里先不多说。

30万平米决定了它不得不成为复合业态，复合业态+临江的地理区位，决定了必需在满足指标、满足利润、符合当地开发要求的同时，还要在社区楼幢排布的规划上满足天际线要求。

所以，小高层/高层放在社区外围的商业位置是比较合适的，楼下是临街商业，上面小高/高层的住宅部分由于得房率较低，景观相对较差、沿街面临噪音嘈杂等因素，销售时长会比较缓慢，因此，可以结合附近学区，尤其以大学居多的现状，做成单身公寓，投资客买来简装后出租给学生或是火车站带来的客流，至于是日租，月租，还是长包房，没法说那么细了——单身公寓+投资品的概念。

如果容积率不满，还需要一些小高/高层来补足的话，可以再加几幢楼放在社区的最后排，与江边别墅形成错势，一方面，本身小高/高层的说辞就是景观房，另一方面，可以与社区入口处的那几幢形成围合之势——规划+景观的需要。


差不多了。一个社区的鸟瞰其实已经初具规模了。
怎么推盘呢？就随便说几句吧。
30万平米，结合工程进度，至少分3期开发吧。小城市可能要分到4期。
3期这是工程开发进度，推盘进度要按波次来分的更为细致。要在顺利去化不良房源的基础之上，还要由优质房源的紧缩推售促成进阶性提价。


OK。先想到这么多。再有想法再来补充。

lsi1314

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想赚钱就做豪宅 150平米以上的大户 或者小户型的高层

笑傲江湖

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6楼的观点很好,赞!


"公园江景的示范工程，周边有大学、中学、小学（占30%大中学院占80%）、医院、火车站、客运中心、大型公园、大型市场多个（占全市60%）、三面临街，临街面长度600米，临江面长度300米，距离市中心1500米、距离机场20公里"
   通过以上资料,感觉做高档住宅+写字+沿街商业  这样的一种综合业态是很不错的
   既可以充分利用土地优势,又可以将其价值发挥到最大.

yandeyuan

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我们在湖北鄂州解手过类似的项目，不过体量小些，只有17万方！沿江做的是别墅，临街是高层，别墅与高层之间是多层！看对你有没有用。鄂州属于湖北二级城市。对了，这么大的项目，应该安排会所。

yandeyuan

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