这样好的地块怎样开发?

要想卖好价钱,不一定要豪宅```可以做商务公寓~~~

首先确定项目所在的城市， 在不了解具体技术指标的情况下,做个初步研判

假如为大城市建议：

    住宅（小高层、高层）+写字楼+商业的综合体.

   规划背景 :1.目前高层住宅主流市场，会产生比较大的容积率，其对项目利润贡献很大，  大过其他形态，包括别墅。
               
                 2 .由于地段先天优越，公园江景的示范工程，周边有大学、中学、小学（占30%大中学院占80%）、医院、火车站、客运中心、大型公园、大型市场多个（占全市60%）、三面临街，临街面长度600米，临江面长度300米，距离市中心1500米、距离机场20公里。所以应把商业考虑充分，商业利润很大。

                3.  临街商业，上面做成写字楼或商住公寓。因为临街上面做成住宅会有较大抗性，降低品质。做成写字楼或小面积商住公寓，考虑到项目位置的优越性和较大客流，去化应比较好。

               这样的方案主要是基于其位置的优越和利润最优化的思考方向。

             推案的化应先推出住宅、依次为写字楼或商住公寓，在任期比交往的时候推出商业，实现最大价值化。


                假如为二、三线城市则有不同的思考。有时间接着聊。

  30万方，不小啊，根据你的描述，我觉得你们其实早就应有答案了，只不过是想应证一下吧？这么好的地段，配套那么齐全，作为开发商肯定是想要追求利益最大化，所以这不容置疑肯定应定位为高端产品，并且一定会含有商业在内，首先市调是必须的，我估计你们定位的应是商住两用，不然可能有点难消化。当然也不能完全这样说，要看是几线城市

我出一个点子

说两句:

根据作者所述,该地块应该是在城市中心点.且规模较大.

那小弟我就谈下自己的看法

1、建什么？最关键，这点应该从市场上需求的空白点着手，要建就找出市场的空白点，做好

市场调查。

2、卖给谁？客户来源广泛。

3、怎么样卖到最高价值？那我们就得考虑建什么房子是好买的，价格高。

产品定位建议：
对项目区域的市调分析，该区域对小户型产品需求量较大，主要以单身公寓、一房为主，二房为主，三房、楼中楼为辅，大都体现在投资、出租上。（35—45㎡和50—65㎡）和（120——200㎡以上），因规模较大，且处于市中点，别墅及多层住宅明显不符合市场，那么我就得寻求更多的出路。
（建议：小高层、高层住宅，单体高层写字楼）
商业：沿街店面及二、三、四、五大型商场，作出城市地标性建筑。
市场定位：城市繁华核心，精英品位家园
价格建议——以低开高走为定价策略
1、定价策略
目前主要是实行＂谨慎、高效”的原则,以实现最大利润化,并以最快速度进行销售为目的.采取＂低开高走”的定价策略,并实行有效的销控。
2、基本定价依据
本楼盘定价的主要是依据周边楼盘的价位,结合楼盘自身的特点所制定。
3、定价办法
在项目营销过程中，价格因素起着重要的作用。定价的高低关系项目利润的多少，以及销售成功与否，所谓一分质一分价，正确的项目营销策略就是要如实地体现项目本身的价格，反映出项目的合理价格，做精确定价，根据项目的特征，结合周边楼盘的情况，建议作如下定价：。

推广思路
1、 项目入市需要强势推广的支持
在项目启动时，不仅需要通过多角度、多方位的媒体组合传播策略，从项目区域的发展趋势、业态定位、项目在区域内的地位及其角色关系，以及投资回报等方面加以传播，刺激投资经营者迅速做出决策采取行动。
    另一方面，要通过事件行销与现场活动，快速创造市场的热点话题，形成高且强的注意力，并且提升现场的人气，为销售提供良好的气氛与环境，以提高现场成交的成功率。
2、 丰富现场环境，加强现场销售氛围
通过项目现场的主题环境营造与各类氛围物料的布置，使销售现场的气氛更为热烈，并且渲染餐饮街的消费气氛与文化特征，以“情景式营销”提升现场的气氛。
3、与客户形成有效的沟通
避免较为平和的推广述求，以迎合投资者对于投资的安全性、长期性等要求为出发点，采取更直接，更有煽动性的推广形式，强烈地刺激目标购买群体的热情与积极性，促成快速成交。
4、 有效地利用客户资源，创造口碑效应与关系营销
     本项目前期销售过程中拥有一定量的购买者，要以此作为人际传播的主体，出台相应的激励制度，利用他们的生活与工作圈层，主动地为项目推广，形成老客户带动新客户入市的销售态势，在市场上形成追捧与趋从的局面。

临江和公园就不能不提高层和地密度洋房,这么多学校,商业在定位上对消费型物业为住,如运动环境,电影院,之类,

做个服务性较强的综合体吧，可以考虑酒店，因为 有客运站，可以考虑商业，因为有学校，兼顾部分住宅，当然住宅以高层为主，地标么，有良好的交通条件就一定要利用，另外可以做一部分广场，供居民休闲，这样布局应该价值很高的。

[ 本帖最后由 五月樱花 于 2007-8-24  16:53 编辑 ]

又是火车站又是长途车站,环境太嘈杂了,产品还是大众化些好,如果做高端恐怕会有很大的抗性.
另外,周边超市居然占了全市60%,可见竞争很激烈,而且可能城市很小,留给这个项目的市场空间已不是很大,所以商业还是做一些餐饮休闲娱乐业态为好.如果不是传统市中心,百货或者购物中心很难有消费力的支撑.这个项目商业可能做不了太大,除了餐饮休闲娱乐的,针对交通交流大且方便,还可以考虑单独设置一个区块做一些专业市场.

估计也是小城市,如果不是传统商业区,还是强调住宅开发为宜.

有点象沙坪坝：临嘉陵江、有车站、大学、市场。。。

根据以上条件，对项目优劣条件进行分析：
1、项目配套较好：有各类学校、市场、医院；
2、项目交通好：有车站、离市里近；
3、项目环境好：有公园、江边；
4、靠近车站，人群比较复杂；
5、靠近江边，地形比较复杂。

市场：
市区高收入人群、教师、医务工作者、市场贸易人员、置业投资等。

产品：
普通公寓，小户型，35-60平方米，高层，（学生、市场贸易人员），远离江边或公园，较差的地段；
江景公寓，120平方米，高层（教师、医务人员）；
别墅、花园洋房，靠江边；
靠近商圈、市区，没必要布置太多商业，3-5％的配套商业即可。

规划：
容积率在2.5左右，平面布置同上；
江边肯定有地形高差，要充分利用好，特别在园区道路、建筑入口、车位等方面要充分利用好地形；
不知是否有滨江路，若有，会降低别墅或花园洋房的品质。

我认为既然是标志地块，应该配有标志性规划，可以做成集居住，商业，休闲娱乐为一体的复合性地产项目。
居住部分由可观江景的联排别墅，叠拼别墅和北欧或西班牙风格的多层产品结合高层或小高层小户型公寓和住宅。最好加些当地没有的像征档次的新技术，比如中央吸尘，外挂观景电梯，观景露台，入户花园，雨水收集处理系统，中水回用系统，有机垃圾生化处理等，再配以高档建筑材料，建安成本虽多些，但”标志“性规划，必然有”标志“性定价了，”眼球经济“吸引眼球很重要！
距离市中心1500米，而且周边学校众多，商务方面从满足学校需求和市场缺口入手，这个不太了解我就不多说了，当然要章显“档次”，最好能引进国内或本市知名的：餐饮，酒吧，迪吧，超市，专卖店等等。

休闲娱乐应该是重中之重，这是做出差异化最重要环节，楼主所说的大型公园里面都有什么设施？如果少的话在本项目内设计些游乐设施，可以的话江边设个能停泊游艇类船只的码头，并提供些船只供业主或游客游玩，跟有关部门勾通，在江上设个水上餐厅等等类似配套。同时绿化要到位，植被种类选择和数量是很重要的，先说这么多，让大伙见笑了。

如果我们是骄傲的策划人，那么，请善待这样的土地？

今天，看到坛子里面这样的话题，心想，要是这样一个名利双收的项目让我做多好！既然上苍不能满足我的愿望，那就过过干瘾吧！
一、        本项目的价值点：
1、        具备良好的商业氛围
2、        具备区域标杆性的项目位置
3、        具备充分的景观资源优势
4、        大盘开发的低成本优势
5、        大盘开发的品牌优势
二、        本项目的价值升华
1、先谈谈豪布斯卡的概念：
HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
2、本项目的各项特征均表明：
本案要实现项目价值的升华，其主要价值点无疑是商业价值的提升方面。即要实现商业体量最大化而不超出市场饱和度，要通过高端酒店及写字楼提升项目的价值形象，进而带动项目住宅部分的价值提升，而所有的这些的综合构成，无疑是规划办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。
三、        关于市场调研及项目的前期明确定位
从楼主所描述的情况来看，有火车站，有飞机场，基本是是省会或者是省内二级城市的标准，如果是省会级城市，那么这样的综合体项目做成豪布斯卡的可行性就更大了。本项目的市场调研，本人认为应该从以下几个方面进行开展。
（一）商业调查
1、本案所处城市的近3年左右的商业零售总额，人均商业消费量，得出本地商业的饱和度。
2、本案所处城市的各家高档商场（一级商场）的年销售额，得出本地高档商业的饱和度。
3、各家高档商场的竞争错位，是否可以寻求商业的错位竞争？当地是否有领导型高档商业？
4、本城市的商业辐射力如何，周边城市到本地的购物潮流是否形成？
最终得出结论：本项目的商业体量做多大比较合适，市场定位如何做？产品定位如何做？
（二）写字楼市场调查
1、本地的写字楼市场需求量有多大？
2、本地写字楼的空置率有多高？分高中低三个档次进行了解。
3、本地中高档写字楼的租金行情如何？销售价格如何？投资回报率有多高？
4、本地各档次的写字楼的销售周期有多长？
5、本地写字楼的户型面积以及硬件配套要求。
最终得出结论：写字楼的档次定位，户型定位，总价定位，与本地其他的写字楼如何展开错位竞争？
（三）住宅的市场调查
不作赘述。
四、        开发及推盘节奏安排
（一）        先开发大型酒店，写字楼
通过大型酒店，写字楼拉升项目的市场形象。这一阶段的主要难点是如何保证资金的充足性，如何保证项目的认可度？
建议：
1、        关于市场形象的拉升：
        通过与政府部门或政府部门下属单位联合开发（实际上最好的方式是政府挂名，开发商适当分一些利润）
        将项目归纳到政府重点工程的政治范畴
        引入世界著名酒店进行管理，将其与政府的招商引资密切联系到一起，召开多次新闻发布会，进行跟踪报道。
2、        如何保证资金的充足度：
        沾带政治成分，提高项目在银行界的资信度是首要环节。
        借用政府招商引资的机会，在产品规划初步定位后与国外基金频繁接触，争取能够有所收获。
        当然，如果开发商是上市公司，那就简单多了，高调做股市路演，高调炒作，不愁股民不掏腰包。
（二）        再开发商业部分
1、        开发之初，如果公司的商业管理经验不足，最好是做好出手的打算，不要烂在手里。大型商场的出售模式如下：
        与本地认可度较高的企业进行股份制合作，开发商持有少量股份，将多数的产权出售给大型商场。
        出售给国外对资金回报率要求较高的基金，当然，不是全部出售，以所需资金的额度为衡量出售的比率。
        产权式商铺投资：视各地情况而定。操作的弱点是资金回笼慢，需要引进专业商管公司，程序相对复杂，运作环节多，存在着一定的环节风险，如果要运作，最好不能仅仅局限于本地，多到浙江等民间资本雄厚的地方进行推广（只需与当地商会接触即可）。
2、        店中店的商业开发，是实现综合商业价值最大化的有效途径。
店中店或城市商业广场的开发，进行分割产权销售，统一商业定位，统一管理，分散经营的方式，可以使得商业价值最大化，一般城市商业广场存在杂乱的特点，容易造成影响项目的档次和形象。需要引进专业的管理公司，再与之进行股份制合资，确保项目升值以后利润不流失。
（三）        最后开发住宅部分
市场的高端形象确立后，住宅的操作模式，不作赘述了。
五．关于豪布斯卡的操作主意点：
1、政治路线一定要走好，而且是项目能否成功的关键所在，这方面该花的血本不要吝惜，舍不得孩子套不住狼。项目前期的人员一定要专业，够高效，够狠，够手段，该荤的荤，该撒的撒。
2、引进大手笔的建筑规划设计，最好的全球知名公司。
3、与城市的文化内涵要融为一体，这方面，策划公司就要好好筛选，好好忽悠了。
4、多方面整合商务资源、办公资源、商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，与项目的整体形象相匹配。

随便罗嗦一些，请大家多参与探讨！