这样好的地块怎样开发?

这样好的地块怎样开发?

从求助到现在不知不觉过去了2天,在这短短的2天时间里,有这么多的朋友给予支持,提出这么好的建议,本人感到荣幸,感受到房策朋友的热心和水平,特别是"山高人为峰  "的一段话"今天，看到坛子里面这样的话题，心想，要是这样一个名利双收的项目让我做多好！既然上苍不能满足我的愿望，那就过过干瘾吧！",让我的 心平静不下来,这就是房策人和房策平台的魅力。
因为工作上的事情没有及时给与回复,在此表示歉意。
看了朋友们的建议,感觉是自己没有把这个工作做好同时也让各位朋友的建议与项目的实际情况有了偏差，所以今天我将补充一些资料以便我的朋友做更为实际的高见。

这样好的 地块怎样开发?

1、项目位于二线城市，距离省会最远的一个地区，与湖南、重庆交界，在政治上受省会影响较大，在经济上受湖南、重庆影响较大。
2、虽然距离火车站、长途车站、学校、市场很近又三面临街，但是环境不嘈杂,主要是项目地块的位置比较好，比较独立，300米临江面和除了临街的建筑的所有位置都是很轻静的，300米临江面水域水质很好，景观面很好，地块比较平整。
3、目前当地市场高层建筑刚刚开始，前面有两个10-20万方的项目在建，在开始推广的市场有很大的抗性.
4、因为地段和竞争的情况，拿到地的时候地价比其他地块要高20%，一年后的今天，这个地价不算高。
5、虽然有100多亩地，临江位置要划出20亩做公园(政府要求)，实际建筑红线面积不大只有80亩。
6、容积率为3.6-3.9,划出20亩做公园后，在实际建筑红线的容积率要达到5。
7、这么高的容积率做多层和别墅是很难的事。
8、只有做高层才能达到这个容积率，但是高层的市场抗性比较大
基于上述原因，怎样规划？怎样定位？怎样开发？比较麻烦，不好确定，难啊。这也是地块放了一年多现在才准备动的原因。

我想，现在能说的只是地段不错，其他的一些定义我想早了一点。
要做好一个项目，要根据开发商的能力、当地的地域文化、当地政府主管方的项目、城市规划等多方面综合来考虑的，决不可能这样根据楼主说的几句话就把项目定了，还是慎重为宜。

这个地块是还不错了，看来开发商是抱有比较大的收益预期的。
建议首先仔细认真地分析项目各项指标规定，这样规范了你的想象方向趋于正确和合理。
其次，考察项目周边的四至。重点在商业调研和统计数据。
再次，分析人流的阶层和消费能力，消费目的等。

……粗略看了一下你这个项目的资料，觉得还是没有踏实得坐下来好好分析项目的可行性，对于项目的认识还没有深刻。
项目的概念设计方向可以参考：复合地产（豪布斯卡）；城市CBD；……
概念设计上要追求综合和整合的方向。
这个项目不适宜做低密度的住宅，简直是浪费。
周边的配套相当具备了，中高档次的高层公寓，高档商务建筑群可能比较适合这个项目的启动。

因为受到省会的影响比较大，建议往“飞地”的规划理论靠拢，这样将该地区以及这个项目纳入省会范围，有利于提升项目的品牌和市场潜力。
暂时说这么多吧。

别太着急了，你目前还是处于没有摸清项目开发的主线是什么。很多答案都是要从已知条件中求解的。
地产策划很多情况就好像是解数学题，一定要读懂读透已知条件，才能得心应手的下笔。

项目本身的地段等优势不言而喻，这是一个综合性开发项目。
1、借助景观优势对市场现有别墅形式进行分析调查，推出独栋或是连排景观别墅
2、由于多层的市场抗力及自身土地量限制可考虑小高层9~11层，2梯4户，面积90~150
3、沿街考虑酒店式公寓、白领公寓等面积在60~90的高层 地上1~4层为商业 4层以上为住宅
     做到27层就好。
项目分3期开发。
具体的开发形式及产品形态还需要你们进行详细的市场调查，并作SWOT分析后再作结论！
不过很肯定的是这个项目的开发肯定会有一定的市场认知度。

项目位于二线城市，距离省会最远的一个地区,受省会影响非常小,在价格上、销售方式上在全省相比较低,但上市面积大，商业已经过剩，竞争上\风险\难度上不低。

[ 本帖最后由 trxtq1 于 2007-8-26  15:31 编辑 ]

特别提醒

项目位于二线城市，距离省会最远的一个地区,受省会影响非常小,在价格上、销售方式上在全省相比较低,但上市面积大，商业已经过剩，竞争上\风险\难度上不低。

本人结合自己的实际操作经验,谈下对这块地的看法:

一、高层的物业形态——开发商拿地后，即使三线城市不接受高层产品，但开发商的经济效益肯定不会削减，所以只能通过策划包装来引领市场，高层产品是必然的（控制在100米

以内）。可以考虑在沿江地带布置（空中别墅）复式楼，推广上是别墅，来拉升项目价值，其实是高层复式产品。非临江地段，可布置小户型公寓、酒店式公寓、产权式酒店、写

字楼等，来提升项目的价值。

二、本块地的核心价值为商业，根据三线城市的操作，住宅部分利润点不是很大，关键是这个项目的商业定位。本人操作的一个楼盘，认为该项目至少要做到4—7层的大型商业

建议本项目在销售当中，前期以“商业+住宅”的捆绑式销售，本项目的住宅销售应该不是问题，难点在商业价值的最大化、以及商业价值变现的速度！！

三、综合定位：可能会出现“都市综合体”的定位

建议参考——深圳德思勤置业的“都市综合体研究报告“，应该对贵司的项目很有借鉴意义。

可否提供深圳德思勤置业的“都市综合体研究报告“

从表面看起觉得不管位置和还是人流都不错了,可是买下的地假贵了,要考虑做什么能使它的价值充分用起和使它升值呢!它的地段好要考虑好商业的用途,周遍适合做什么生意去做广告,让业主知道多贵买都值得,因为它不紧保值还可以生值;还有它地段风景优雅做高层也很不错,不管是底层还是高层都是修身养性的好地方