世界第一等

从建筑形态上可以考虑：小高层+高层
先开小高层，等待高层产品被消费者稍微接受在动高层，目前市场上已出现高层住宅，虽然有抗性，但是还是有本项目发展的优势（1、临江，做高层的江景住宅；2、高档生活，高档享受）
高层产品的面积在初期时应以小面积户型为主，总价较低，易于后期销售。
小弟几点愚见！！！谢谢

脚下万万峰

产品定位：城市复合型高档社区

和记黄埔

城市复合型高档社区
——你准备好了吗？

一、        商业、写字楼、宾馆、农贸市场，售价高于住宅吗？
1.1可以肯定的说，大部分城市，三层以上的裙楼商业销售均价仅略高于住宅，但库存率一般都接近50%。看过很多小农意识的老板，一方面为私人拥有如此多面积的商业而沾沾自喜，一方面又在现金为王的资本市场中愁苦。
1.2写字楼：除非4A级以上的配置，否则市场能接受的价格和销售速度会让人心酸不已。
1.3宾馆：先问问哪个公司来经营吧，卖产权式酒店？至少我不敢。
1.4农贸市场：如果控规有要求，则没有办法，若没有，最好不要超过500㎡，否则……
1.5公寓：商务公寓？政府早已停止审批。还有什么公寓？（挠挠头，是大寒日照不足的住宅吗？）

二、        想问问公司老板想要什么
2.1一问老板，开发速度和资金回笼，他是否有顾虑，不同的资金实力，定位做的项目肯定不一样，如果这个项目是珠投做，肯定是一复合型地产项目。
2.2二问老板，是否想打造公司品牌，还是作完这个项目就88，不同的品牌，不同的心态，项目定位是大相径庭的
2.3三问老板，你对自己公司的团队能力估计如何，对邀请的合作方水平估计如何，如果没底的话，就别想太多，做一个纯住宅项目吧；

三、        员工，你们想干什么
如果我拿到近乎完美的地块，我个人是很悲哀的，因为它做得好、卖得好，有它太多的先天成分，与我的能力何干？在我心中，经过对公司、对市场、对地块的360度评估后，结合土地控规，项目定位的大方向就已经确定，可能我会为定位调整忙活一年，为户型调整、为楼栋摆放、为日照率、为景观……

我曾经正面指责一知名合作公司老总，作为自己做的项目，甲方永远是最清楚的，这方面乙方别想跨越甲方，即使我们甲方是弱智，因为是弱智在操盘，作为乙方设计方案之前也必须考虑，你们需要设计一套由弱智来执行的方案

[ 本帖最后由 和记黄埔 于 2007-8-27  11:20 编辑 ]

wangc2004

这样的项目应该先做前期全面的市调，了解市场需求状况。主要问题是不知道该地方的城市经济状况和市场空缺，无法具体下结论。
      考虑到该项目的体量较大，在社区规划上要以人为本，多设置休闲场所，如果经济条件允许的话，可以建一个功能较为全面的会所，最好能和较有实力的物业公司合作，打造品牌效益。
      由于该项目的亲水情况和公园江景，建议考虑部分别墅形态，具体是独栋联排双拼要根据市场状况和社区规划，还要考虑到利润空间和满足容积率5的要求。
      基于当地市场高层住宅刚起步，市场存在空缺，可以加入部分高层，满足容积率的要求，又可以和前面的别墅形成错层，但要充分考虑产品的抗性和当地消费者对产品的认识和消费习惯，所以前期的全面的市调非常重要。
     项目的地段优势，周边商业气氛较浓，可以在沿街位置建高层或小高层，楼下做商业店面，楼上为商品住宅，在宣传时可以把商业购物作为卖点进行推广。
     因为该项目是地标工程，高层的设置要满足地标和限高，又要充分考虑利润，在下结论前要慎重考虑。
     作为二线城市，要充分了解当地居民的消费水平和购买力。
     地标工程要考虑品牌和商誉！
     建议产品形态：别墅+多层/小高层+高层商住。

taotao2211@163.

这个项目还要看当地经济的发展态势,这个地块的容积率达高了,如果要考虑做一部分别墅,那是牺牲整个项目利润来换,不值,项目还是应以高层\小高层为主,临湖面为小高层,临街为高层,以住宅\酒店式公寓\写字楼\商铺进行定位,以湖景\繁华地段为卖点

sesezlj

本人觉得，整体的规划，要从市场的整体需求入手，也就是终端消费群体，通过市场分析可以得到更准确的信息，还有向你所说的，容积率达到5，80亩的地块占地53280m2，整体建筑面积在26万m2以上，其实也并不是一个大的商住项目，加之景观和地势，相信项目的本身优势完全可以抵抗市场的抗性。公园的景观层可以加大对项目的优势提升，加之湖景，天人合一的境界可以说确实优势相当明显。

   在说说规划方面，完全可以简单小区内部的环境打造，简洁的内环加之优美的外环（外部环境）可以打造静雅之势，商业项目三面临街可以打造底商＋公寓＋写字楼，层数为30层，地下2层主要是设备间和停车场，因为地上的住宅已经很多在配上停车场容积率肯定达不到，所以在地下设置大型停车场，地上1－4层为大型商业，一层为临街商铺，2－4层可以做超市或是商业广场，四层以上为跨度曾，也就是5－30层为公寓＋写字楼当然分布一定要合理。商业占地为总占地的1/4，四层总建面为4万平米，地下2万平米，公寓四栋，写字楼四栋，公寓每栋18000四垌一共72000，写字楼每栋26000，共计104000，共计建面236000m2，还剩下3000平米，占地还剩4万，全部做景观别墅，又景观隔离带把商业和别墅分开，但保留一个主干线俩个分干线，主干线中间设立大型喷泉广场，使整体建筑有层次感，，别墅的建筑密度为50％，实际占地为2万m2，别墅可以搭配不同建筑模式，比如临湖的全部为独栋，后一排为叠拼，最后为连排，在加入一些双拼，整体的景观无论高层的公寓，写字楼或是别墅，错落有致，焕然一体，无论从那个角度都可以看见湖景和公园。


                                               小弟卓见，望多多指点

                                                                             房虫sese

jeffrey119

既然作为地标性的地段，用排除法就不能作低端，也不能做别墅，那最好就是做“商业+公寓+高层”，这也是达到利益最大化的方法，操作难点就是如何做大商业，做好商业。利用好当地市场的差异性，尽可能填补当地市场的空白（商业形态组合和专业市场面），商业做旺了高层住宅也就不愁了。还有做为高校、政府、医院林立的中心地带，做公寓是一个不错的选择，使借鉴大城市的做法，公寓一定要大堂做得很漂亮，室内反而可以差一点。
做大做好商业，就利用商业面积至少你就可以收回整个项目的投入。

爱人的心是否还

大中学院占80%？
可以打上教育的旗帜
当然  要根据准确的市场调查报告
来作为依据~！

笃定

上面大家都说了很多了，都很有道理，在此我不防出点检验建议吧。
1、让有经济势力有购房计划的人开始行动。
2、让有经济势力有购房欲望的人欲望膨胀。
3、让无经济势力有购房计划的人开始询房。
4、让无经济势力无购房计划的人开始羡慕。
所有规划、策略、定位、推广均围绕以上四点去做，相信在无不可变因素的影响下，项目会成功。
纯属个人实践经验，敬请检验。

空中加油8371

好象是在怀化哦
你的资料缺乏的还很多,如:城市发展背景\未来规划\周边楼盘档次\竞争楼盘\商业环境\消费能力\目标客户购买及居住习惯等等等等.缺乏这些资料真的不好说如何来定位,更别想如何推广了.