这样好的地块怎样开发?

感觉地段不错啊，配套齐全，应有尽有，无论做什么应该都好卖，关键是风格要与众不同啊，既然高层难卖就抬价阿，毕竟是市中心繁华地段，适当的提升价格反而显示了它的高贵和与众不同，比如学学上海的汤臣一品，呵呵

项目基本情况分析：
      
       1.   实际建筑红线面积只有80亩。实际的容积率要达到5。

       2.、目前当地市场高层建筑在开始推广的市场有很大的抗性.

       3.   区位优越。临江、有公园。人气旺。

       4.  地价高。

       项目建议：做项目的目的是追逐利润，同时规避风险。
  
        产品定位：  

一：项目成功重点:
   
鉴于项目的情况，做多层和别墅不现实。住宅部分建议作高层。容积率做到5，

可能基本上做不了小高层，应全部为高层。为满足容积率和建筑密度，建议作：二梯六户18曾高层。

具体户型面积范围、户型比例则须结合当地消费水平和消费习惯。不过：要充分考虑到户型的均好性。特

别是总价带的控制。凸显产品的性价比。我认为即使当地市场对高层有一定的抗性，考虑到项目的优势和

机会点，比如临江、配套、交通、商业、产品，再有好的包装、策划、推广策略，依据我的经验分析，前

景应该比较乐观。

          具体到总体规划，则需根据地块情况来安排楼栋摆位，需要考虑红线、景观、日照等。针对不同的

位置考虑不同的产品。


          二:项目利润重点应是：写字楼+商业。


商业部分可考虑有酒店，酒店上面做成酒店式公寓。具体到商业，产品定位要有深度的市场调研，当地的

商业机会点，以及客群的定位，为后期的招商和销售做好铺垫。

商业部分的产品最好能有创新。在当地形成高档、稀缺的产品。在招商方面把工作做足。为积累人气和其

他产品的销售形成互补姿势。

      
           知无不言。希望有机会探讨，提一些浅见。

业态有几点拙见：
1、整个项目主导住宅货品：多层花园洋房和高层小户型。普通多层作为过渡，体量不宜过多。临江和公园周围放置花园洋房，作为提升项目档次；临街高层小户型以跑货为主。
2、商业作为价值点创造点，主要设置在临街处裙楼。
3、各个业态面积比例：商业15％，4W平；临街高层小户型50％，13W平；核心景观小高层和多层25％，6.5W平；花园洋房10％，2.6W平。
4、按照楼主提供的条件，营销环境还是可以的。
     首先，整个项目的位置好，临街面多，商业价值可以作到最大。
     其次，周边学校多，有利于小户型的推广，主要销售投资客。
     第三，景观好，临江和花园有利于物业形象和档次的提升。
     第四，虽然高层的销售抗性大，但也是机会点。关键是如何让客户接收你的高层。
     第五，与周边最好的小学校联系，让业主有就读名额。
由于楼主没有提供更加详细的资料和市场调查情况，可能在实际摆规的时候有一定的偏差。多多谅解

像这种地段的话，我个人不建议做别墅．
别墅的价格只有有钱人才可以承受的了，而这类的人在城市人口比列是占很少的，他们更多的是去追求生活的品质．如果楼主的项目在市中心的话，那么我想对于他们而言可能不太合适．
看了不少朋友的回帖，我个人认为低层＋小高层＋高层比较好．
高层放在北边，小高层中间，多层南边，这样在风水学上来说是不错的．沿江分小高层（或者高层）和多层．也是多层在南边．（最重要的是不要让沿江的楼当了高层由７层或者９层向上的的视线）
这样的布局使得客户在整体的风水学上无可挑剔，而且对于楼主所说的．项目所在的城市对高层有抗拒，所以在沿江安置些小高层或者高层．毕竟小高层是一种客户心理的过度产品．不用太多，１．２栋就可以主要抓心理．
商业的话我不太建议去做，因为项目周遍的商业带比较丰富，没有必要去单独为项目配属．至于商业所带来的利润，完全可以转嫁到房价上去。
另外如果可以的话，在高层和小高层之间修个人工的小湖，不用很大，主要还是抓心理．
多层的既然都能接受，那我们就不需要去考虑它．高层比较难接受，那我们就用小高层来过渡．另外加上景观以及其他的小区配套的更多的分配给高层．那么我相信高层的销售不会有很多的问题．

看了这么多的建议，我觉得有一点大家都忽略了，复合型的项目在国内成功的案例太少，因为这类项目的商业占的比例较大，商业的成败决定项目，只要商业的问题解决好，不管盖高层还是多层还是别墅，都可以把项目做好。像这样的地块，容积率这么高，楼板价肯定低不了，所以应该好好的分析当地和周边城市（离重庆有多远，最近最大的城市商业特征？）的商业设施有哪些特点？当地的城市居民和农村可支配收入是多少？商业设施有没有升级换代的机会？大型连锁超市还有多少没设点？我想一个二线城市，又在两省交界处，一定可以找出商业空白点，利用空白点与当地传统商业进行错位经营定位，使商业具备特色和内涵，尝试一下往这个方向思考。考虑不全，请多见谅

别墅、多层、小高层、高层这种大杂烩似的建筑形态首先对于你53333平米的占地其是不妥的，你没有足够的体量来支撑这么多种产品，到头来只能增加你的覆盖率，降低其他高层产品的品质。其实按实际红线面积80亩计算，其实际容积率已经高至5.62，这么高的容积率你就是想建一些低密度的建筑形态，客观条件下也是很难满足的。除非降低容积率，但又会增加楼面地价，况且发展商也不会干这种事。其实按照此种容积率我们也只有小高层及高层可供选择。建议采取高层低密度的做法，尽量的多布18层点式布局，以减少空间压抑感。小高层多布在临街面。看你的效果图，摆放上多是南北布局，这样对于景观面是很难兼顾的，能否多偏向景观面一些。对于这个项目而言定位是非常关键的，按照你比别人楼面地价高20%；又都是小高层、高层产品；周边环境等都决定你想走中档路线都是不可能了，在产品定位上可能只有高举高打了。做上足够细致的市调，多在规划设计及户型研究上做功夫，如果在允许的情况下，做出一些突破式的户型，以增加产品的差异化程度，并增加相应的卖点。商铺对于在这种路段，问题应该不大了，建议不要采取集中式商业的做法，做一些好消化的街铺就可以了。

回复 #1 trxtq1 的帖子

其实这最先要考虑的是开发商的实力，我觉得这样优势的项目如果开发商资金实力比较雄厚的话还是缓慢开发，一方面资源的稀缺会最终使项目价值凸现，另一方面随着周边市场的成熟也会使人们对高层的抗性淡化。而且要通过营销迫使人们接受全新的观念，高层也有很多高品质的产品的理念，因为高层会有很多无敌瞰景的。
至于再深入的交流可以加我qq 47450254

探讨

好地块！要是我有这块地，首先要把它定位于高层住宅。沿江按市政府的要求做成绿化公共休闲场所，小区外围（即高层住宅的底下1-3层）按商业开发，可以进行招商引资，如银行、大卖场等等，这样做既有利于增加销售收入，又有了一定的配套设施。

忍无可忍

本人很少在回帖，但是看了这么多朋友畅所欲言，我有些按耐不住，特向楼主提出几点建议：
1、不要为了理论上的利润最大化，而轻易的去规划所谓的写字楼、别墅、酒店等，因为这样的项目在目前的中国，尤其是在一个二线城市成功的几率几乎为零，这样说也许有些绝对，但是这是事实。

2、项目规模比较大，一定要分层次开发，我不赞同有的同志说的先开发商业、写字楼等高利润点业态来带动和提升住宅的档次和售价，反而，我认为要先开发难点业态是本项目的大忌，一定要从易到难，从住宅到商业，从小面积公寓到大面积的住宅，逐级逐层，循序渐进。

3、不要急与求成，项目开发前期主要是塑造形象、引导市场为主要目的，而不是利润。等后期市场认可之后再去追求利润。

4、住宅和商业要分开推广，不要搅和在一起，商业就是商业，住宅就是住宅，虽然他们之间有联系，但是它们的推出必须要各塑形象，否则会成为四不象，进而导致互相影响。

5、不建议现在就对整个项目做一个所谓的大规划，因为现在的市场变化无常，如果一旦规划确定想修改可是难上加难，因此建议分期进行规划，一边研究市场一边调整项目操作思路，进退皆自由！


                  五点拙见，不知适合否，望明辨！