这样好的地块怎样开发?

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壳壳house

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既然高层住宅项目在本地属于市场萌芽期，就势必存在着市场抗性，深度剖析可类比项目将是本案的重要工作之一。生活观念的更新，业主的承受能力占了一大部分，按照我的经验，产品结构是赢得市场的关键，是除了本案环境优势之外的重要卖点！这个点如能把握好的话，相信价格一定会在当地创立新高的，而且倍受客户青睐。
现在只能说这些了，毕竟没有看到详细的市调报告。QQ：349182883

福州三郎

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首先分析一下这个项目：
产品： 总建筑面积30万平方米，按照平均面积120平米计算，大概有2500套；容积率达到5，就不要考虑别墅和多层了。理由有以下几点：
1. 这个项目是江景项目，临江面要最大化利用，临江面长度300米，江景项目，看江是最重要也是最稀缺资源，因此本项目是江景导向项目，为了户户看江，可以牺牲户型、通风、日照等要素。
2. 别墅讲究私密性，周边被高层环绕，在风水和私密性上都不适宜拉高价格，别墅和多层属于低容积率产品，在5的容积率条件下，势必要增加高层的层数，作为一个二线城市，高层层数过高，顶层价格必然会超过本区域的消费能力。
3. 建别墅和多层，势必会影响到高层2－7层的江景视线，大大降低高层2-7层的售价。
所以建议本项目是纯高层社区。
商铺：不建议盖写字楼，在二线城市，写字楼售价低，租金低，没有大的经济效益。

环境：本项目按照环境来排列：江景大于校园大于公园大于商业配套大于交通。因此要充分利用江景以及购房者对于学校划片的主题。在环境上已经是很好了，不做太多分析。

客户定位：仅仅是本地的消费者，较难容纳如此大的体量，尤其是周边的竞争对手建筑面积也达到了30万平方。开发周边县市客群也是势在必行。且做为高层项目，定位上必然是中高端客户，客户定位最忌讳一网打尽，必须要进行严格的区分。

这个项目我会这么操作：
分为5期，500户一期形成中社区组团，组团与组团之间相对独立，最大化利用江景视觉；
项目建筑分布成凹形分布，中央大景观公园，中央组团做为楼王，两侧组团亲水，高层退离沿街道路，沿街商业以附属楼形式出现（高售价必然带来高租金，高租金需要餐饮等业态支撑。）；
一期500户高层，以东侧亲水形态出现，拉高售价；可以在半年内消化完成，户型集中于90－150平方。
二期2栋高层，位于西侧近水位置，20层以下做产权式酒店，招租著名酒店公司管理，年回报率6％，20层以上做大平层，一层2户，面积在180－250平米之间，定位顶级客户，一梯一户，每户单独外挂式私家电梯入户。该组团位置相对独立，酒店住宅分开入户，酒店入户为沿街，住宅为社区入户。要有家在五星级酒店之上的感觉。户数约在50户左右，价格按照别墅价格卖。（酒店放在西侧，一为位置独立，第二为的是带动3面沿街的商铺销售。（由于住宅数量不多，且大多数是酒店产权投资，可以趁二期销售时消化一期的顶层住宅，同时对三期住宅蓄水）
三期位于中央景观带东侧，约有4栋高层，三期销售前完成中央景观园林及社区会所的建设，邀请一期及蓄水客户参观，三期的销售
与附属楼商铺的销售相互呼应进行，争取联带性销售。该项目区域位于城市近中心区，距离市中心1500米，可以招租大卖场及银行进驻，建议还是以投资返租的形式来售卖，挖掘省会城市及周边地区的投资者。
四期为西侧近中央景观区。
五期，中央楼王，做为价格的最后拉升，设计为精装修社区，有助于协助销售前期的尾房。

福州三郎

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为江景牺牲，是指自然条件的牺牲，而不是指放弃这些消费者关注的条件。
建议，对通风等可以进行建筑科技及智能化配套补充，增加产品的附加价值。
本项目分期销售预期历时3－4年，价格高开高走。
全项目分为4个高蜂期：
1. 500户亲水一线江景开盘;
2.五星级酒店进驻，产权售后返租（投资者可以不返租，可以做为自己在酒店里的小户型），投资回报；20楼以上大平层，用美金计价，区域最奢华。
3. 中央景观公园全情开放，大卖场进驻，投资返租，商铺提高售价；
4.最后的奢侈，大户型精装组团公开发售。

fengqp518

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二、三线城市不适合做复合型产品，产品太复杂（有别墅、联排、小高层等），看似满足了不同客户的需求，实则这样的小区建成后不伦不类。
看笔者写到周边的配套及容积、成本等多方面的因素考虑。建议如下：
1.多层（6层比较合适）+高层
2.临江近的楼规划成多层洋房。注意产品的户型配比，这些要作扎实的市场调研工作和对市场要有敏锐的洞察力才能作好，不仅要符合当前市场的需求，还要作到产品的超前。
3.离江越远可盖越高，这样可以满足人们观景要求。高层电梯最好用观景电梯。由于离学校近，可规划些小户型作为投资型物业。
4.封闭式物业可用围合型的商业街来取代（最好只盖一层）。面积划分要合理。

Jenkin

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沿江打造高档观江景高层社区，临江公园位置可做些运动场所例如网球场地、羽毛球场地、运动健身器材等，提升社区品质。临街做商业综合体，一楼招沿街主力店，二三楼可引进大型超市或商场。此地为“当地的标志地块,公园江景的示范工程”，更要打造高档社区，该市高层建筑刚刚开始，说明高层目前还是这个市场的空白点，加上该地块未知、景观得天独厚，如果KFS能做细做精来相信必将成为当地标志性建筑。
以上仅为个人观点，一点愚见。

xiayule

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呵呵，从贵司提供的一些资料看，想必发这个帖子应该是在有了基本的方案后的事情吧，想来，无外乎是以下几种情况：

指导思想：外树形象，内强素质

1、走中高端路线，针对中高收入人群

2、建筑、园林规划与设计及建筑都要力求精品

3、宣传到位，包装周全

4、营销人员素质专业、团队协同作战能力过硬
……
几点浅见，如蒙指正，非常荣幸。

jjhhgg

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呵呵，我来学习的，发表点浅见
1、最大限度做出产品差异化，既然有得天独厚的优势就得充分挖掘，做不了别墅类高端，你可以做另类高端，比如两层一户，客厅挑空，大观景露台。。。等。
2、适当做点小公寓给投资的人，大学生租房是很可观的收入，现在的大学生很疯狂的，30-40平米的，投资人压力不大，学生也可以接受
3、加强市场引导，高层是趋势。
4、适量开出江景房，开多了，你买这亏，开少了带动不了人气。

8710405

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不错！！！