超高难度案例，如何盘活商住楼商铺！！！

版主，你看后能否考虑放到"操盘手集中营——挑战英雄榜"里让各路高手点评一下。
谢谢……

该项目位于一个新兴地级市，各项技术指标见总平图。



一期设计风格较老旧，围合式结构，密度大，户型杂乱，我们接手时已经报批，无法再更改。在建中为B栋，一、二层全是商铺。D栋与B栋一样，一、二层也全是商铺。开间3m-4.5m，进深7米。二期为小高层和多层。一、二层也全是商铺。

价格：住宅均价1750，商铺根据位置不同5500-11000。

区位特点：
项目处于新行政中心，对面就是市政府及机关事业单位，两面临街是6车道的马路，交通极其便利，直线距离1公里即是高速公路出入口。由于是新开发建设的行政中心，周边生活配套设施不完善，商业配套也不完善，整个区域都在大兴土木。竞争对手有两个，一个定位为温州商业步行街（在本案的后面），建筑用地150亩，商铺均为天地楼，约50间，全部临街。另一个建筑面积13万平方米，采用传统骑楼式回廊设计，一、二层均为商铺，综合性物业。

现在的问题是，住宅能够推出去，但商铺实在让人头痛。在拿下代理后，分析整个市区及周边，考虑到是未来的行政中心，有一定的升值空间，但从面积、结构上来看，定位为综合性物业未免量太大，遂把本案定位为一个综合批发市场，在区域内有一个建材批发市场。如何推广？如何吸引客户？小弟第一次接触商住楼，难题在此了。

以上就是一些基本情况，请各位同行予以指点一二！

[ 本帖最后由 风卷残云 于 2007-8-28  02:33 编辑 ]

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从项目的经济指标上看,本案的建筑面积超过10万平方米,商业建筑面积30000多平方米,商业绝对体量大.单纯的定位为综合性物业或者定位为综合批发市场，操作都有难度.
所以建议:分区域规划,沿路,地段好的商铺可规划做综合性物业,沿内街销售难度大的商铺可以规划综合批发市场.
理由:1.70000多平方米的住宅,1300多户的业主足以支撑带动综合性物业;
       2.专业批发市场可以考虑进行招商或者包租,后期可考虑自主经营,降低销售难度.
       3.可以避免因为单一定位体量过大,超过市场实际承受能力,操作难度大的问题.

我们这的一个项目和你说的这个有点象，但它是包括公寓、写字楼、酒店、商铺这些，更类似于国外的豪布斯卡，由于市场不够成熟，购买习惯，以及周边的建设居住等问题，现在也是招商遇到了困难！！！

觉得你们定位为专业市场还是有一定的道理，而推广和吸人气，从个人意见来说重在招商，如果说做建材市场的话3万多建面的建材市场也不大最重要的是要看周边的商业布局，市场区域内的建材类专业市场经营现状，是否还有机会点
重点提示：你这类的商住楼商铺重在招商，招商成功销售问题就好解决了！

感谢三位的精彩点评，很专业！！！

各位高手们，请给点评价……

1、专业市场类的最好慎重考虑。一是新专业市场没有政府支持很难做起来，二是肯定会影响住宅
2、既然是新市政中心，结合项目建筑，开发主题商业步行街应该是个不错的考虑
3、招商
4、去公务员区大宣传吧，抓住客户，引来商家

你这里都是底商，进深开间都不大
做专业市场还是有难度
比如建材市场，仓库问题、车行问题、卸货问题你都难以解决
建议还是以零售小型店铺为主，生活类社区商业
同意步行街的想法
把整个商业包装成为一个新区时尚生活中心，新区生活配套缺乏，政府也会支持
根据你社区内的十字交叉路，划分成四个不同主题的商业街区（把内街和街铺统一起来考虑）
如休闲街：茶馆、咖啡馆等 女人街：女性服饰、饰品 男人街：男性服饰、用品
情人街：小型精品店等 还有生活街、好玩街等等

建议A栋下面商铺引进一家或两家主力店：购物中心或餐饮休闲的主力店
A栋还没开工，先去招商，根据实际情况再来建
主力店谈成，再去规划其他街区，每个主题街区都要有一家或两家的品牌主力
中心广场成为四个街区交汇点，一定要搞得生动
比如站在中心广场“男人向左，女人向右，小孩向后，情人并排走，各有各的逛头”
把人流动线给设计清楚
差不多就可以推广了

你说做建材市场，不知道你说的建材市场是不是我理解的比较脏、比较乱、比较差、无人气的市场。
１、根据地段分析，对面为市政府，是行政中心，从目标客户群与形象来说，做建材市场不适合；
２、做为一个新的行政中心区，３万平米的建材市场，也太大了点；
３、一个商住楼，肯定不比专业的以建材市场定位规划设计的市场设施全面等；

我有点点建议：
１、拿出一半商业面积，在临建设大道与五一路做百货或商场，走中档路线；
２、其余面积做“家居广场”定位，作为一个大兴土木的市区，家居需求应该还是有的。

先与以上商家去谈吧，根据商家对规划的需求，再来设计你的产品吧。

[ 本帖最后由 闪闪红星 于 2007-11-20  14:40 编辑 ]

我认为你们这种临街的底商做批发市场是不合适的，一是建筑结构不合适；二是扰民，不好管理；再就是批发市场要有纵深和厚度，单纯的沿街展开本身就不利于市场的经营和养成。
从你说的来看，项目位于行政新区，这恰恰说明的这个地方缺乏的正是商业氛围，周边都在大兴土木，说明形成成熟的居住氛围都还尚需时日，更何况是商业，这个盘所缺的，并不是什么定位的准确与否，而是人气的支持。就现在你们的规模，加上那点办公人口，也就是支撑一点（不超过1000平方）的社区商业。
那怎么吸引人气？觉得你介绍的不够详细，这离老城区有多远？这得消费能力怎样？物品的流通性怎么样？抛开这些不谈，你们要先把人吸引过来，那就是做这个城市还没有的，或者是已经满负荷需要新的经营场所的能够吸引大量人流的商业业态。
做商业不是做住宅，不用你说，从你发的帖子就能看出来你没接触过，从你问的问题来看你还是拿做住宅的心态在做商业，这本身就是个巨大的错误。
如果旁边那个温州商业街项目能带来一些温州的经营业主，倒是有成功的可能，所以你们要解决的是如何先弄来人气，而不是先想怎么卖掉。