cleanl99

项目处在20万人口的城市,新城和老城的交汇处.虽然人口少,但是个人消费水平仅次于省会!
是一个能源型的城市定位.

现在刚刚奠基动工,奠基活动花费了20万左右,举办的很成功!
但是,刚刚过去不到一个星期,客户的来访量每天只有可怜的1个,2个!
奠基 当天推出VIP卡的销售： 一个有优先选铺的权利，一个有额外的优惠幅度。
现在的问题是客户因为项目没有出来具体的价格，和面积，所以 都在观望。
开发公司 对于卡的销售很有信心，但是，实际的 销售不如人意！
销售部人气提不上来，
卡的 销售又不太好，直接让开发商不愿意再出大钱做广告推广了~

项目 处于同地段的一个商业开发较早，但是由于后期的招商不利， 给我们项目的销售带来一定的困难！

请教高手，这种情况下怎么办才好？
怎么样才能快速的销售卡？在价格和面积都不太确定的情况下？

[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2007-8-29  21:39 编辑 ]

lyanlyan

深度挖掘以前积累的老客户啊，用老客户来先带动一下人气啊，一定要对已积累客户利用项目开工这一信息进行回访，同时加强软稿宣传，加深客户信心。还可以对周边商业区进行选点行销啊。不一定有用可以参考一下。

王子小

楼主遇到的问题正是我做的项目担心的问题：卡的销售。
几个问题哦：
1、为什么奠基仪式很成功，却没法促成客户下定预定铺？
2、为什么那么早就开始卖卡？按正常时间算，其他还有半年才能拿到预售证，楼主那么有把握留得这批客户半年，让他们不吵不闹？
有了问题我觉得试着做以下解决办法：
1、掌握好销售节奏。根据实际情况在预售证取得前一个月发售卡。个人觉得卖卡时间是在销售一期以后，想内部预约可以采取其他的方式，小定聚人气或者大定定下房号
2、宣传是肯定要上的，建议楼主做个调查报告给开发商。呵呵，现在不是几年前了，插个牌子就能卖房，卖铺。可以考虑做些短信宣传什么的低成本。

走街传巷

本人赞同王子小的观点，客户量上不去只能说明在前期的时候硬件的东西没有做到位！‘
如果说没有一个好的解决方案，那么该盘将面临滞销，可以重新做一下市调，当然媒体宣传是不可以停止的！
现在的广告公司说的好：效益好的单位要做广告！效益不好的单位更要做广告！前期的投入已经很大了，在销售的时候出问题这是至关重要的
销售是最后的环节，可以找一个比较优越的跨点重新启动销售环节！
找出问题的所在，去解决，好好的做一下市场分析！

jiser117

依照楼主的介绍,项目所处的地理位置不是很成熟,象这样的商业楼盘前期一般要做大亮的推广造势来聚集人气,不能急着销售.市场还没有对你的项目形成强烈的期待,就开始销售.就有点"泄气"的感觉.所以现在主要还是要针对项目的情况来做大量的推广造势.等人气起来了,而且项目的工程进度到一定程度了(最好是主题封顶了)后再开闸放水,这样的效果可能更好.
      另外,现在由于央行一再调高利息,对一些投资者的投资信心打击很大,大家都在持币观望,即使选择投资,也比较谨慎.我想这也是原因之一 吧

gentcz

问的问题是死解

现在这个时候再做任何的推广都只能增加负作用 并且使开发商更不信任你们

唯一的解决办法是将关键的几个问题逐一落实

1是主力店  2是可销售部分的具体面积分割  3是各区域的可能价格区间  4是各区域的业种定位 5是商业管理公司的后续管理方式  6是小业主的利益保障手段   7是明确的开业时间落实  8是明确的反租或交铺时间的落实

地产策划没有奇招制胜   只有准备的周全和充分

补充一点  如果实在是开发商想骗钱    就把反租的时间提前 收益率拔高   以变相融资来收钱吧

ali489

楼上各位大侠的观点非常认同．
偶先说一下偶的愚见
存在的问题
１　每天登记只有１＼２个（人气提不上来）
２　当天推出VIP卡的销售
３　项目在未推出，做观望
４　同地段的一个商业开发较早，但是由于后期的招商不利

解决办法：
一　在市场不了解的情况下，不要轻易做出如此举动，建议先做个一个市场调查，他们心目中能接受的价格是多少，承受的面积是多大的．在来访的客户当中可以让他们先填问卷表．以老客户带新客户的形式．

二　市场先预热的时候，人气和广告要同步
三　因前一个商业招商不利，不知是贵公司开发的还是别的公司．　无论是谁，首先要和政府先沟通，在先前做足公关，全面的介绍买点．
四　就上楼上说的一样，可以采取招商返租的形式．优惠点...

liangzi80

个人的一点建议：

1、在销售登记不利的情况下，应变销售为招商为主，先把项目的规划和定位做好，因为投资客来投资主要是看中投资回报，附近  的商业在招商方面不利重而导致投资客对这个区域不认可，要解决这问题就只能从招商下手，让投资客有希望和信心。

2、在招商的商家方面要给于多的优惠条件，低门槛高标准，造成竞争趋势。

3、随时报道招商的热点情况，让投资客看到希望。（可以邀请品牌商户集体签约，加上媒体的现场报道，给项目造势。

4、要成立专业的商业经营管理公司对后期的商业进行管理，也是商家和投资客看中的后期经营。

5、启动招商后要组织外地投资客参观项目，比如温州投资客，山西投资客及附近的投资客来观摩招商签约会。

6、在招商有成效的时候在卖卡，会有不错的效果。

（建议楼主可到北京的国美第一城去实地考察）

fx0801

问题出现了,首先要认真分析问题的各种原因所在.再根据原因找答案.我来分析一下,仅供参考.
一   本项目启动VIP销售的时间节点太早,前期应该进行形象推广与客户畜水.
二   第一个项目招商代来了负面的影响,投资客户的信心不足,应加强新城的理念的主题宣传和商铺投资方面的软文造势.
三   毕竟还没有正式销售,所以出现上述问题影响并不大,但销售部员工的士气不能低落下去,所以应加强团结的培训和引导.

jack_leewb

商业地产项目招商：
1、分析市场需求、整体市场的业态组合、消费水平、消费动向
2、有了综合分析报告后，进行市场定位，再开始招商
3、招商广告必须要做，要按照综合分析报告的结论进行广告策划
4、招商形式：先不知贵公司项目是什么形态，是商住还是纯商业
                   但一般前期商业招商很少有卖卡的，作为商业置业者，买不买卡不是很重要，重要的是项目的潜力
                   贵公司可以组织一些符合项目要求的商业策划活动，提升人气并显示开发商的实力，增加客户购买信心
                   活动费用在15万左右即可（连续的）
                   参与政府公益活动，增加政府的支持度，对后期销售有一定的帮助！！！
                   前期购买的客户可以采取免一部分租金或是给与一定的优惠！！！