商业项目奠基以后客户量上不去怎么办?

我也谈谈自己的看法：
首先就是要了解客户的需求，这个如果前期没有认真做的话，一定要去做，人口不多，能源型城市，肯定也就那几个大企业，找到目标客群的寻求，在按照这个标准为尺度，仔细研究自己的商铺分割、面积和规划，这样只有满足顾客的需求才可以积极调动购买者的激情，同时第二手就是找到好的主力店进驻，即使是低租金，只要有名气的主力店进驻，必然会聚集一定的人气，相应售价也会随之增长，这时候不是你去推广，而是购铺者疯抢铺面了，更不用说你销售的VIP卡了。
个人拙见，仅供参考！

比较关注这个话题,因为楼主项目遇到的问题，也许就是我将要遇到的问题.
然后不敬的想向楼上几位兄弟说下:
不知道大家注意看了没有,楼主项目现在遇到的难题和招商还有什么商业规划一点关系都没有.说实话哦，这个时候做招商，不但浪费人力、物力，效果甚至适得其反，我曾经做过个项目，就是一块土地的时候招商，结果商家来考察，以为我们忽悠他们，从此断绝联系，甚至搞得我们项目在那个业态里名声都臭了，后期条件成熟的时候招商都无比困难，
继续借楼主的项目继续听听各位兄弟姐妹看法
客户信心问题，现在项目什么都没有，怎么促使别人相信，现在客户...可不好糊弄了

[ 本帖最后由 王子小 于 2007-8-30  10:04 编辑 ]

一点想法：
1、项目没有雏形之前难免有观望，大不可因为这而悲观，销售人员的激情不可磨灭；
2、项目奠基成功不代表产品销售一定成功，不要对比；
3、市场有一个认知的过程，前期宣传很重要，不可因现在的销售形势而将整个销售推广计划打乱；
4、分析旁边项目为什么失败

楼主说“现在刚刚奠基动工,奠基活动花费了20万左右,举办的很成功!
但是,刚刚过去不到一个星期,客户的来访量每天只有可怜的1个,2个!”
是不是前期的铺垫不够造成的？一个商业市场客户首先关心的是市场潜力，其次才是店面价格问题。
对于卡的销售不如人意，个人觉得发卡的时机不对，在你价格和面积都不太确定的情况下，想多卖卡，只会进一步逼地潜在客户观望，我觉得整个市场还处于一个成长期。应该加大客户对项目的信心。
一个大的商业项目不可能做一次暴雨式的侵袭，更重要的是推广的持续性，从而培养和提升该区域的市场价值。
解决方法：1、短信方式的宣传。可以极大的降低成本。我用过，效果很明显。
               2、软文的推广宣传。这个必不可少，对与市场未来的价值和稳定客户都有很好的作用。
               3、小众直销。这种方式可以采用老带新等方式，对于资料空缺期，可以起很明显的作用。也可以提高卡的销售。
               4、尽早定下主力店。对于提高人气那是相当的好啊。。。
               等等还有很多方法，个人觉得这些都是解决问题的方法，关键还是重新做市调，看问题出在什么地方。

我认为，不管是商业还是什么，面向的客户群体很重要。楼主提到，项目所处城市虽然人口很少，但消费很强，是个能源型 的城市。那我想问问，对于这样的一个城市结构，开发商带给客户的是一个什么样的产品？真正购买商铺的投资者，冲的不是眼前的优惠，而是长远发展的利益。
     贵公司做奠基的时间，客户观注度很高，那说明很多潜在客户还是很认可这个项目，那问题可能就出现在产品的推广上。没有让客户看到KFS对这块土地规划的前景，没有让投资者看到未来的经济收益。
     从楼主所说的，旁边项目因为招商失败导致销售困难，那该项目慎重招商，也是很有毕要。

通过楼主的描述，我们可以看到，这是一个人口量不大的小城市，虽然个体消费还可以，但消费总额不会很大，而且该项目还是在新城和旧城的交汇处，（可能新城给人的感觉还是相当荒凉的），请问，这样的一个地方，这样的一个商业地产，做销售，你给你的客户什么样的信心？而这个时期，本地的客户（不管是销售还是租赁的客户）多数采取的还是观望的态度，建议：
最好是招商先行，在做好业态组合，租赁价格等前期工作后，广告不能停，针对相应的业态在不同的区域进行招商，前期不管是什么黑猫白猫，只要是愿意来看的，统统搞过来烘托气氛，号称**考察团，先造势。但如果开发商在资金方面有问题，建议还是招商和销售一起搞，互相促进。
QQ:308580732

其实楼主对项目预定情况的思考已经蛮到位了,只是在问题处理的方式方法上不太合适.有时候我们在遇到问题解决问题的同时也需要考虑问题本身的可行性价值有多高.

项目处在20万人口的城市,新城和老城的交汇处.虽然人口少,但是个人消费水平仅次于省会!是一个能源型的城市定位.
     虽然人口不多,但应该都是小资阶层,多少都会有一些存款.
那么媒体推广的出发点就是要引导这群人来做一些房产投资开始做系列宣传.

现在刚刚奠基动工,奠基活动花费了20万左右,举办的很成功!
但是,刚刚过去不到一个星期,客户的来访量每天只有可怜的1个,2个!
奠基 当天推出VIP卡的销售： 一个有优先选铺的权利，一个有额外的优惠幅度。
      我不知道现在有多少项目在奠基动工搞奠基活动的时候就开始推出VIP卡认购?至少我参与的商业项目都不会这样子来操作.有两个项目好像奠基动工的时候我们销售部都还没进场.

现在的问题是客户因为项目没有出来具体的价格，和面积，所以 都在观望。
      没有价格面积不要紧,对于我们来说是需要找到有诚意的客户来买房.如果你们连客户储备都没做到一定的数量就开始VIP认筹,那效果是可想而知的.

开发公司 对于卡的销售很有信心，但是，实际的 销售不如人意！销售部人气提不上来
开发公司有信心那你们销售上就更应该有信心.人气问题需要媒体发布信息来提升,但你们的士气一定要高涨.
卡的 销售又不太好，直接让开发商不愿意再出大钱做广告推广了~
     开发商都是这个样子的.所以你们要从开发商的角度去尽量帮他们节约广告费用支出,想一些经济一点的推广方案来做.
项目 处于同地段的一个商业开发较早，但是由于后期的招商不利， 给我们项目的销售带来一定的困难！
其实遇到这种问题对我们做商业项目的销售来说是很正常的,解决的办法就是采竞争对手失败的肩膀上勇往直前.要让客户感觉到你的项目这样定位,成功的机会很大.你们项目的配套就比别人到位,你们的规划设计会从人性化角度去考虑人流的行走动线,景观布置.你们的业态组合会让所有商家共赢.这些要素你都需要销售人员很到位的讲解给客户听,并且是重复灌输这样的概念.并利用媒体来让更多人知道你们项目,制造口碑效应.

感觉整体的销售方案及时间节点的控制上都没有做好,要改进调整体的地方有很多.....

这样的地段目前进行真实招商是不现实的,真的是浪费人力财力.而且没有商家会愿意来的.还不如做个招商口径给销售员,再给他们做一招商方面的培训工作.可以的话再花点钱做个招商短片天天在售楼部播放就可以了.效果会更好的.我以前做的一个项目就是这样操作的,策划是广州合富,代理公司是上海的,开盘当天销售金额8000万.够NB的了.

这时候我觉得单单等待客户上门，已经产生很大难度
我以为
第一，销售员要走出去，多做市调，数据尽量详细
第二，召开产品推荐会
第三，开发商主动找上客户，聆听客户对什么地方不满
第四，招商，招几个行业大户，我还不知道你的项目具体的业态分布。
整体上，
我建议暂封项目，寻找症状，再对症下药，重新对项目进行包装，项目有问题，肯定不只是单方面的原因，先从自身寻找原因，再行后面的策略。