一、房地产经纪人应遵守的“黄金规则”(golden rules)
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+Z/x1~:Y9g%]1y/k)M!`)^'v最火爆武汉经济适用房论坛,谈房问市, 业主论坛,武汉房地产论坛,业主论坛,装修论坛,楼市论坛,房地产博客,房地产门户作为一名房地产经纪人，必须遵守其从事的中介服务行为规范，必须满足一定的从业条件并遵守相应的操作规则。在澳大利亚新南威尔土州房地产协会的房地产经纪代理实务课程中(agency practice in New South Wales)，要求房地产经纪人必须遵守的规则有12个方面：
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(1)在权利范围内，遵守并完成代理协议的规定。bbs.cnfdc.com.cn.o5G4G1N/V'i,`
K-n;F7z'N;Y v7`(2)如果接受委托，必须亲自代理。'j%q2?;V)\;{;X4n2n*L
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(3)必须充分代表委托人的利益。
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(4)必须完全抛开任何个人私利。
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:~ K,O2p)p/B&b(E2C1O)v5Bbbs.cnfdc.com.cn(5)不能获取任何秘密的其他利润或佣金。最火爆武汉经济适用房论坛,谈房问市,业主论坛$L.B#d(^:Z0C3u-N/y
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(6)在操作过程中，必须掌握一定的技巧。bbs.cnfdc.com.cn4e/U9X.T(|+S/k%d;|+t
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(7)充分照看好委托人的财产(包括金钱)。
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(8)经纪人的钱财与委托人的钱财必须严格分开。
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(9)保证交易帐目和其他帐目的各自独立。
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(10)经纪代理协议中的有关信息要保守秘密。'Z&N)G-`1Z3Q'E'\
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(11)采取公平、合理的经纪代理方式。中房网论坛.x$h7H'S(M
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(12)避免夸大其辞、欺诈和误导等各种行为。
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以上操作规则适用于任何国家房地产经纪人的操作，如果不按照“黄金规则”操作必将带来严重后果。例如：广州房地产中介业亮出首张红牌，违法经纪人终身不得执业。2003年12月15日，广州市国土房管局中介管理所正式向全市房地产中介组织发出通告，表示“原广州珠江中原物业顾问有限公司经纪人李道由于违规，已经广州市国土资源和房屋管理局吊销其房地产中介服务执业资格，”要求“任何房地产中介机构不得再聘用其从事中介服务活动，否则，依法作出行政处罚。”这意味着，年仅26岁的李道将终身不可再从事房地产中介事业，这道行政处罚被国内外媒体一致称之为中国房地产中介业的第一张“红牌”。教训是惨痛的，作为一名房地产经纪人如果能够完全按照“黄金规则”的要求去做，就会避免类似事件的发生。
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二、房地产经纪人应掌握的必要技巧中房网论坛*G&D0@(i4W9P0F!x"r+u
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1.房地产经纪人的签约技巧
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(1)排他性独家代理(Exclusive Agency)最火爆武汉经济适用房论坛,谈房问市,业主论坛;Z0W9w!A.Z$O(s2Z
这种代理方式经纪人拥有排他性独家代理权，包括销售或管理房地产的权利，通常设定预定的代理期限，这个期限一般不超过120天，委托人与经纪人签订该协议后，委托人无权与其他经纪人另行签订代理协议。经纪人代理业务完成后，即可获得佣金。4u$G*O2u5\,R:}
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(2)独家代理(Sole Agency)
7i&v5P;`*^7}8B最火爆武汉经济适用房论坛,谈房问市,业主论坛 这种代理方式给经纪人独家代理权，包括销售或管理房地产的权利，通常设定预定的代理期限，这个期限一般不超120天，委托人与一方经纪人签订该代理协议后，该代理协议可以确保其他经纪人在受理同一委托人代理业务时，必须与独家代理人联系，只有经纪人成功地履行代理协议时，才能得到佣金。bbs.cnfdc.com.cn:N4K8U"t/M7i0o
(G.w;j7b$v6f1}最火爆武汉经济适用房论坛,谈房问市, 业主论坛,武汉房地产论坛,业主论坛,装修论坛,楼市论坛,房地产博客,房地产门户 (3)开放型代理(Open Agency)最火爆武汉经济适用房论坛,谈房问市, 业主论坛,武汉房地产论坛,业主论坛,装修论坛,楼市论坛,房地产博客,房地产门户3o7D4J6J#U$w
这种代理方式是委托人给多个经纪人多家代理权，包括销售或管理房地产的权利。委托人有权与多方经纪人签定该代理协议，其中能够成功完成代理业务的经纪人，将获得佣金。最火爆武汉经济适用房论坛,谈房问市, 业主论坛,武汉房地产论坛,业主论坛,装修论坛,楼市论坛,房地产博客,房地产门户 J:q;x3i9D
%X D8\$M.W 作为房地产经纪人要想获得代理成功，就应多方面考虑力争与委托人签订排他性独家代理协议(Exclusive Agency)，在完成代理业务后即可拿到代理佣金。如果房地产经纪人与委托人签订开放型代理协议(Open Agency)，就会在经纪人之间发生竞争关系，谁先代理成功，谁将获取佣金。,r9y;A+g*W
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!r(i3m,z2p2r `.b 因此，房地产经纪人在从事房地产交易过程中，注意签约的种类同时掌握一定的签约技巧，注意保护自身的合法权益，特别是对于那些信誉欠佳的委托人，应特别小心，注意协议各条款的严密性，本着互惠互利的原则明确双方的权利和义务，遵守协议条款规定，争取交易成功。
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2{;t0O+?$D7i%F2F2.房地产经纪人的谈判技巧
9g;o:m.e$O0G中房网论坛 在房地产交易过程中，房地产经纪人作为提供交易中介的一方，往往需要与房地产商品的供需双方进行多次反复的交易谈判，目标是为了促使交易成功。在谈判过程中，谈判的焦点大多是交易价格，一方面委托人授权给经纪人的价格下调幅度十分有限，一方面消费者一味要求价格下调，经纪人只有与委托人一起计算成本，分析市场行情。国外资料表明，房地产商品价格固然十分重要，但不是交易成败的唯一决定因素，交易谈判的失败除了价格上谈不成(占20%)以外，还有就是对经纪人的谈判技巧表示不满(占60%～70%)而中断交易谈判。还有15%左右的委托人因售后服务缺乏保证而中断交易谈判。因此，这就对房地经纪人或经纪代理机构的谈判能力和技巧提出了更高的要求。
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3.房地产经纪人的其他技巧
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(1)客户调查及接待技巧最火爆武汉经济适用房论坛,谈房问市,业主论坛$Z#K*t#M+?(a/H
房地产的特定用途及自身特点，决定了房地产经纪人的现实客户或潜在客户存在于一定范围。这就要求经纪人根据自身能力寻找委托人，优秀的经纪人善于收集和调查潜在客户的详尽资料，这样可使经纪人在经纪活动中占据主动的地位。客户的资料包括：姓名或名称、学历和经历、年龄、家庭背景、消费水平、性格癖好等等。这对今后的交易成功具有很重要的意义。为了拓展业务渠道，经纪人可以通过打广告、发个人名片、写自荐信等方式向客户宣传自己，介绍自己的自身优势，以获得更多的业务渠道。在接待客户方面，要采取准备、约见、接近三个连续的环节。首先，在接待客户前，适当的准备必不可少，重要是两个方面：一方面是客户资料，另一方面是自身准备，如谈话的心态、仪容仪表、纸笔记录是否齐备、接待环境是否合适等等。其次，约见客户也要认真考虑，对约见内容、方式(面约、电约、函约)均要全面考虑。另外，经纪人接近客户时，首要任务是简洁介绍自己和有关经纪业务情况，引起客户兴趣，同时，还要重点了解客户需要，确定客户的真实动机，以切实满足客户的需要。中房网论坛6K7n*~3T5k$`.y;C.d)A
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(2)异议处理技巧最火爆武汉经济适用房论坛,谈房问市,业主论坛0i2X:\4R8d+{2q$r
客户异议，是指客户针对经纪人的业务提议或成交条件提出不同意见或相反看法。大体上异议类型有：产品异议，需求异议，价格异议，时间异议等。客户的异议多种多样，处理这些异议的策略与技巧也不尽相同。但最基本的策略是：对客户提出的异议表示欢迎；不要夸大客户的异议也不回避无关的异议，同时注意避免与客户发生冲突。对客户的这些异议处理得好则促使双方交易成功，处理不好则会浪费时间和精力，一般来说，不提任何异议的客户，往往是没有欲望做成交易的客户。一个成功的经纪人不应对客户提出的异议表示害怕或不满，而应把它看作是一个更能争取潜在客户的机会。最火爆武汉经济适用房论坛,谈房问市,业主论坛:A1t b$L!X+u7j
