(原创):影响中国商业地产20年：商业地产风险决策系统实战应用体系诞生(连载7)
符合中国商业地产国情的商业业态构成特征
商场的业态错综复杂，根据国内贸易发展局的定义，零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。2004年10月1日起国家实施《零售业态分类》新国标中，零售业分为食杂店、便利店、折扣店、超市、百货店、专业店、网上商店、电话购物等１７种业态。
不同业态的商场，在设计上是完全不同的，特别是多业态的组合商场，应由专业商场运营师、会计师、建筑师共同设计。
对于每一个具体项目,都应在规划前期考虑引进什么样的零售业态，对此有一个基本的市场定位。我们在设计前应仔细研究每一种业态的基本特征，我们只有在了解了这些特征后，才能有的放矢进行平面规划和空间设计，建筑的外观立面设计也和业态有着密切的关系。
合理的业态组合是取得合理租金的根本保证。
百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
百货店的特点：
（一）选址在城市繁华区、交通要道。
（二）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（三）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（四）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（五）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（六）采取定价销售，可以退货。
（七）服务功能齐全。
大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（一）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（二）商店营业面积2500平方米以上。
（三）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（四）采取自选销售方式。
（五）设与商店营业面积相适应的停车场。
服饰鞋袜专卖店
专业店指经营某一大类商品为主的，并且具备有丰富专业知识的销售人员和适当的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售业态。
（一）选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。
（二）营业面积根据主营商品特点而定。
（三）商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90%。
（四）经营的商品、品牌具有自己的特色。
（五）采取定价销售和开架面售。
餐饮类商家
餐饮美食类商店是为顾客提供餐饮、美食等便利性需求的商业业态，
（一）餐饮类商店主要选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（二）不同的餐饮商家具有不同的经营特色，中国菜系包括粤菜、川菜、湘菜、沪菜等众多菜系，国外菜系又包括东南亚美食、法国菜、意大利菜、日本菜等，品种异常丰富。
（三）美食类商家一般具有面积较大的经营场所，提供的功能除了日常的餐饮功能之外，还具有休闲和社交的功能。
（四）需要有一定数量的停车位。
娱乐类商家
娱乐类商家指提供娱乐、消遣、休闲服务的商业业态，这一类型的商业业态主要依附于大型商业场所而存在，具有较强的吸客能力。
（一）选址在商业区、郊区或购物中心内。
（二）营业面积很大。
（三）提供的服务很完善
（四）注重品牌名声、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性服务。
以上几大类型的商业业态，成为我国购物中心的主要组合商业业态。
