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选址地块竞争对手情况
一个商业地产项目会面临哪些竞争对手？
在进行选址地块评估时，6V商业地产风险决策系统同样将选址地块竞争对手的状况作为一项内容，通过量化的分析评估其对商业地产项目投资决策所构成的影响。
一个项目将会面临哪些竞争对手？
竞争环境是怎样的？
竞争对手的情况怎样？
它的优势在哪里?
自已的竞争优势在哪里？
有没有与其他商家在竞争的同时，共同将市场做强的商业环境与市场基础？
……对商家而言，一般在选择做与不做之前，都会进行详实的调查和评估。对购物中心等大型商业地产项目而言，则更是如此，因此在选址地块，对其核心商圈内的商业情况，即竞争对手的情况进行全面、科学的评估，是十分必要的。
辩证地看待竞争与发展的问题
在现实中，我们应该如何评估来自竞争威胁呢？是不是没有竞争对手就一定能成功？而有竞争对手就一定会为将来的经营带来威胁呢？
我们知道，商业都喜欢扎堆经营，不是因为商家喜欢竞争，而是这里已经具备了商家生存的市场环境。虽然面临着竞争，但也有在竞争中，共同将市场做大做强的市场基础。所以在分析竞争对手的时候，我们应该辩证地去看待竞争和发展的问题。
但竞争应该是适度的，如果经营的业态和商品类别与品牌，以及服务的形式，在市场上毫无差异化可言，那么这种同质化的竞争，其风险是难以预料的。尤其是大型商业地产项目，这种风险的不确定性，往往是致命的。因此，做大型商业地产项目时，应该在选址阶段就对项目将要面临的竞争情况，进行全面、科学的评估。
如何对选址地块的竞争对手进行评估？
那么究竟该如何对选址地块的竞争对手进行评估呢？对大型商业地产项目，我们应该从三个方面去综合评价竞争对手的情况。
一是，评估核心商圈内竞争对手的规模，看竞争对手的经营面积有多大？我们知道，一般的经营比较单一的小商户是不可能对购物中心构成威胁的。那么究竟多大的规模，才能对购物中心构成威胁呢？
首
先是规模的比较，我们将竞争对手的规模与自身的规模进行比较分析，如果自身的规模达到10万平方米及以上，而竞争对手是一个中小型的购物中心，规模在5万平方米以下，则我们需要考虑其威胁因素。
如果自身的规模达到10万平方米，而竞争对手的规模只有2万平方米，这样的规模和我们比较，显然就不在一个当量级，对项目的影响和威胁不大。
如果竞争对手的规模达到8万平方米以上，直接的竞争，就可能给项目带来威胁。
其次，在分析竞争对手规模时，还应考虑竞争对手的业态，还以上例来说明，虽然他的面积只有2万平方米，但业态单一，例如只有百货或超市，给项目带来的威胁就不容忽视，因为对大型购物中心而言，在选择主力店的时候，超市、百货是主要考虑的对象，而竞争对手2万平方米规模的超市或百货，将直接构成对购物中心内主力店的威胁，与主力店的经营形成竞争。
竞争对手评估中的距离因素
另外，评估核心商圈内竞争对手离项目的距离，也是竞争对手评估的重要方面。竞争对手对项目的影响，因距离远近不同而不同，随着双方距离递减，距离越远对项目的影响也将越小，越近对项目的影响就越大。
商业成熟的大城市中心地带，如果两个竞争项目的距离在500米以内，或步行距离在10分钟以内，抵达项目附近的消费者可以轻易做出选择，是去A商场消费，还是去B商场消费。因此，这种距离的竞争是最直接的，对项目的影响也最大，
如果距离在1500米以上，或步行距离在20分钟以上，对项目的影响比较就会比较小。
为何沃尔玛与家乐福2500米范围内‘不见面’？
超市不宜扎堆经营。如沃尔玛超市和家乐福超市，他们在选址时，2500米以内是互不见面的。
为什么呢？
我们知道超市主要经营的都是家庭消费的易耗品，需要经常购买，因此影响消费者行为的，首先是方便性，如果距离较远，购物不方便，一般就不会考虑，因此服务的区域一般以附近的社区为主，大型超市辐射半径大多在2000米以内，或步行距离在20分钟以内，而沃尔玛和家乐福同是大型超市，如果在2500米以内，则大部分的辐射商圈是重叠的，争夺消费者的竞争也就会变得更激烈。
其次是经营品种的丰富性，消费者希望去超市就能买全吃、喝、住、行等日常所需的商品，在这一方面，家乐福与沃尔玛提供的商品也大多相近，实力相当，如果距离很近则激烈的竞争在所难免。
其三，才是超市的品牌，家乐福与沃尔玛同属于国际品牌，品牌优势相当。因此在选址时，为了避免这种直接的竞争，不会选择在同一个地段开店，各自营造各自的商圈，各自服务好各自商圈内的消费者，互不干扰。
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本帖最后由 先驱者 于 2007-9-6 17:57 编辑 ]
