夏云燕雨311

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mianmian303

满嘴道德仁义，价值基本为零，马甲太多，目的很狠：骗钱不商量！！！
都是整天忽悠别人的策划，你也敢来忽悠，我看你是不见棺材不落泪阿……
强烈 建议斑竹删除此贴！！！！！！

徐宏

再好的帖不更新也会成垃圾帖的。
我现在终于有点意识到了，楼主是在炒书，炒人，炒软件。

zl214

哈哈~~今天早上我还收到广州道本寄过来的广告呢！

那书没什么让人觉得好的！

肤浅~~~没有深入

huangzhixiang

选址地块的周边人口密度
商业地产投资决策过程中的掩耳盗铃现象



春秋时侯，晋国贵族智伯灭掉了范氏。有人趁机跑到范氏家里想偷点东西，看见院子里吊着一口大钟。钟是用上等青铜铸成的，造型和图案都很精美。小偷心里高兴极了，想把这口精美的大钟背回自已家去。可是钟又大又重，怎么也挪不动。他想来想去，只有一个办法，那就是把钟敲碎，然后再分别搬回家。
小偷找来一把大大锤，拼命朝钟砸去，咣的一声巨响，把他吓了一大跳。小偷着慌，心想这下糟了，这种声不就等于是告诉人们我正在这里偷钟吗？他心里一急，身子一下子扑到了钟上，张开双臂想捂住钟声，可钟声又怎么捂得住呢！钟声依然悠悠地传向远方。
他越听越害怕，不同自由地抽回双手，使劲捂住自已的耳朵。“咦，钟声变小了，听不见了！”小偷高兴起来，“妙极了！把耳朵捂住不住就听不进钟声了吗！”他立刻找来两个布团，把耳朵塞住，心想，这下谁也听不见钟声了。于是就放手砸起钟来，一下一下，钟声响亮地传到很远的地方。人们听到钟声蜂拥而至把小偷捉住了。
掩耳盗铃的故事是我们从小就耳熟能详的，在听故事的时候，我们都说那个偷铃铛的贼傻——以为自己听不到铃铛声，别人就也听不到铃铛声。但是，在现实的生活中，我们可曾知道掩耳盗铃的现象并不陌生，在我们生活中的许多方面，每天都在发生各种不同版本的掩耳盗铃的故事。

在商业地产的投资决策过程中，掩耳盗铃的现象是屡见不鲜的。人们为了论证了一个项目成功的必然性，总是能找到各种有利的数据来说明本项目必然走向成功，而对可能导致项目失败的各种现象却轻描淡写。他们总以为，商业地产项目的开发建设是摸着石头过河，只要一边建设，一边改进，项目就有成功的希望。
这种想法固然有一定的现实意义，但是这种操作思路却蕴藏着极大的风险，一个未能对可能导致项目失败的原因进行科学、理性分析的投资决策是不规范的，现代商业地产投资决策应当杜绝这一现象。



理性看待人口密度数据


在商业地产前期的可行性论证中，关于人口密度的‘掩耳盗铃’现象一度普遍存在。人们为了从数据上证实一个项目的可行性，总是将商圈的范围扩展到无限大的区域，总以为这个范围内的人口都会到这里来消费，那么，项目有什么可能不会成功呢？

华南MALL曾委托广东省的两所高校进行可行性论证，下面是华南MALL可行性报告结论：
华南MALL的开发商三元盈晖曾委托两所广州的著名高校针对华南MALL的可行性进行调查、分析、论证，结果调查结论显示：在中国所有城市中，东莞市公路密度最高，私家车拥有率最高，个人银行存款最多。从这3个因素考虑，可行性分析认为立足东莞，环顾珠三角，打造中国华南第一Mall的时机已经成熟。
华南MALL的可行性报告认为：华南Mall将圈住3个消费商圈，分别是最为核心的“30公里经常性消费商圈”（指东莞市区）；50分钟车程范围内的“60公里基本性消费商圈”（指覆盖广州、深圳、顺德、中山、惠州等将近74个镇区，这里集中了珠三角大约70%的GDP、70%以上的工业产值、65%以上的人口），此商圈是全国人流、资金流、物流、信息流及消费最为集中的区域；80分钟车程范围内的“100公里旅游性消费商圈”（覆盖几乎珠三角所有大中型城市、158个镇区，GDP近7000亿元，社会零售总额在2800亿元左右，拥有4000万消费人口）。可行性报告结论认为，华南MALL的立项是可行的。
但对比今天华南MALL经营状况不佳的局面，这样的数据有意义吗？

一个项目的数据应当客观、公正、理性，这一点对于发展商来说是难能可贵的。




人口密度、商圈范围的中国特色


没有开发商不愿意选择在人口密度高的区域开发商业地产项目，因为在人口密度高的区域，单位面积内人口的数量会比较大。同时，一般人口密度高的地方，往往也是一个城市经济比较活跃的区域和消费能力比较强的区域。
在人口密度比较高的地区开发的商业地产项目建成开业后，因为周边有庞大的基础消费群体支撑项目的运营，项目要取得成功也就相对比较容易，这样就大大降低项目开发和运营的风险。由于中国目前正在快速城市化的进程之中，城市的中心区域人口密度相对会比较高，一项统计数据表明，全国城市中心型购物中心占到购物中心总数的将近80%，如广州的天河城，深圳的万象城，上海的新天地等等，这些项目都取得了成功。
反观郊区型购物中心，要取得成功在目前会有比较大的难度，如东莞的华南MALL等。这些项目难以成功的原因，有很大因素就在于周边的人口密度不高，人口较少，居民喜欢居住在城市中心和就近购物的习惯在短时间内仍无法改变。


项目建成后，哪些消费者会来消费？


对商业地产项目的人口密度进行分析，首先就要对人口的分布和人流的动向进行研究。人口密度对项目立项选址的重要性人所共知，但是在现实的工作中，传统的操作思路对选址地块人口密度的理解仍然比较模糊。对该如何分析项目周边的人口密度，以及对项目周边人口密度如何进行量化的分析，都缺乏一个科学的程序。
商业地产项目在进行人口密度分析时，很多人都会产生以下三种困惑：
困惑一：项目建成后，哪些消费者会来消费？
这其实就是我们常说辐射商圈的问题，也就是分析和研究，哪些区域的消费者可能来项目消费，根据消费者购物的习惯，和不同区域消费都对项目的影响程度。我们将辐射商圈划分为三个层次，分别是：
第一层次，即所谓的核心商圈。核心商圈的消费群体对项目而言，是最重要的，是支撑项目经营的坚实基础，其消费要占到项目总体销售份额的80%以上。核心商圈的辐射半径因项目的大小、位置不同而不同，对于中等城市中心型的购物中心，例如10万平米左右的购物中心，其核心商圈的辐射半径一般是1.5－2公里，或步行距离在20分钟左右。
第二层次，即所谓的次要商圈。次要商圈的消费群体是项目经营的重要补充力量，其消费占到项目总体销售份额的15%左右，辐射半径在5公里以内，消费者一般开车或乘坐公共交通工具，行车时间约30－40分钟。
第三层次，即所谓的边缘商圈，边缘商圈的消费群体对项目经营的影响不大，其消费总额约占项目总体销售份额的5%左右，辐射半径在5公里以上，行车时间约40－60分钟。
一个项目的消费商圈既不会无限的大，也会具有一定的扩散性，重点是交通可达性，对此，我们一定要有清晰的认识。



项目潜在的消费群体的量有多大？


在确定了项目辐射商圈的范围后，我们要重点分析潜在消费者总量，即所在商圈人口的数量。评价每平公里有多少人，也就是人口密度，这个问题看上去简单，但事实上有很多的开发商并不清晰该如何去分析人口密度。
困惑二，项目潜在消费群体的量有多大？
在我们接触的开发商中，有不少的开发商分析人口密度的时候，就是用居民数量比面积去计算人口密度，这样的统计分析，显然过于简单和粗糙，其结果也将与现实大相径庭。为什么呢？
因为一个区域的人口不单只是居住人口，如附近的行政机关，写字楼、学校、工厂企业等单位的工作人员，他们白天在这里上班，但并不一定就住在附近，他们经常会在上、下班的时候购物。另外，就是流动人口，如果项目所在地，处于交通要道，或是商贸集散地，就会为该带来大量的流动人口，他们在经过时，也会选择去购物。这部分人口的数量有没有统计进去呢？
所以如果只统计居住人口，这个人口密度显然不能反映真实的情况。对开发商而言，获得准确的数据，需要认真地进行实地调查和统计。
分析项目潜在消费群体的数量，要有发展的眼光。一个项目可能目前人口密度并不是很高，但周边有大量的住宅小区已经建成或正在建设，或有大量的写字楼及行政机关正在建设，这就代表这个区域发展的趋势，也会因此带来大量的入驻人口，所以还应分析未来的人口密度可能增加的情况，如新建的住宅有哪些，什么时候建成？什么时候会有人入住？分别有多少户人家？城市规划是怎样的？如果是规划为办公区或行政区，对未来人流的影响会怎么样？以上这些情况，都要综合地考虑进去。

[ 本帖最后由 先驱者 于 2007-9-6  17:41 编辑 ]

钟情黑色

再次强烈建议版主删除此帖！！！！！！

大风起兮云飞扬

精彩！谢谢分享。

先驱者

最近本人诸事繁忙，工作很紧凑，更新不能及时，抱歉。感谢各位策友一直对本帖的支持。

一个并不复杂的投资方案

一个西南地区的商业地产项目，当时拟建一个5万平方米的购物中心。该项目位于一个二级城市，城市人口不足25万，消费力相对较低，商业中心基本上以街铺为主，没有大型的商业设施。而本项目是位于商业中心的边缘，与商业中心只隔了一个2万平方米的市政广场。
该项目的发展商当时雄心勃勃，以广州天河城为蓝本，计划以超前的开发理念打造一个集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的购物中心，挑战传统的以街铺为主的商业形式，成为本市新的商业龙头。
   资金运作的思路如下：
1、        首层因为三面临街，一面临广场，商业价值最高，因此按建筑面积10000平方米，市场销售单价20000元/平方米计算，可以回笼2亿的资金；不但收回投资的地价、建造成本，以及开发的产生的各项费用和利息共1.9亿，还净赚1000万：
2、        二、三、四层不销售，自主经营，按市场租金平均25元/平方米计算，可以赚取每年750万的稳定收益；
3、        通过自有资金4000万起步，支付地价和前期费用，然后通过银行贷款筹措7000万的资金，资金缺口8000万通过预售首层商铺填补，只要在开业前销售率达到40％，整个项目的开发就可以顺利完成：（当地的预售条件比较低）
4、        以4000万的自有资金投入，不但首层销售完毕后净赚1000万，投资收益率达到25％，而且运营以后可以每年收取750万的租金，每年的投资收益率达到了18％，非常可观，这个项目可以说是一个优质的商业项目。

产生意料之外的结果

然而，最后的结果却不是这样。让我们来看看项目开发的实际结果：
1、        由于市场容量有限，无论是租金和售价都比预期要小；
2、        10000平方米的商铺除了临街的可以销售外，内街的基本卖不动只销售了25％；
3、        由于资金回笼慢，影响了工程的进度，工程完工延迟了近半年，恰巧建筑的各种材料由于宏观经济的影响大幅飙升，大大的提高了投资成本；
4、        由于时间拖长，造成管理成本和利息相应增加；
5、        开业后由于商场的开业阶段营业状况不大理想，租金收益远远达不到理想状态，商场经营成本又比预想的高，造成经营步履维艰；
6、        由于项目拖长了整个开发的战线，动用了集团其他产业的资金，使整个集团的发展受到了严重的影响；
7、        由于时间的延长，失去了很多可以把握的发展机会，这是最大的损失。  

从上面结果可知，如果在资金运作方面，缺乏在决策阶段进行科学系统的风险评估，将很可能导致全局的失控，从而大大偏离了项目应该发展的方向，不但失去了本来可以赚取的合理利润，更重要的是失去发展的信心和发展机会，甚至导致资金链的断裂而使项目回天无力。如果该开发商不是具有比较强的资金调配和再融资能力，这个购物中心很有可能撑不到开业。

[ 本帖最后由 先驱者 于 2007-11-26  14:28 编辑 ]

天下英才我辈出

终于更新，楼主你在折磨人，快点更新，我一直在关注。别让我等太久，洒家脾气不是很好

徐宏

楼主呀，一个月了，还没更新呀。

真让我失望！