先驱者

  续前

为什么开发商业地产项目会变成一条“不归路”？

所谓艰辛的“不归路”，就是说这些中小型房地产开发商们在走进去以后，才发现商业地产产的开发建设存在这么多的难题：
1）        不知道项目到底要投多少钱？
2）        不知道项目何时才会有收益？
3）        不知道在这个过程中应该怎么办？
4）        不知道潜在的风险在哪里？

这么多的困惑，这么多的迷茫，不是在开发前就可以预见的，而是在项目建设的过程中发生的。有一些购物中心在开发的过程中由于资金链脱节，项目变成了烂尾项目，有一些新的购物中心或商业街区经过千辛万苦，好不容易建成开业，但开业之后又发现商场人流稀少，自己运作一个商场缺乏经验，又没有可用的商业经营人才，结果使商场的经营日益艰难。开业一段时间以后，商家看不到经营成功的希望，开发商更看不到经营成功的希望，更不指望何时回收投资成本了。
于是，商家一轮又一轮地走了，商场更加冷淡，曾经信誓旦旦的如火如荼的推广活动也结束了，开发商每个月有限的租金收入也越来越难收，开发商在这时开始“死心”了，于是后悔道：“当初我为什么要开发这样一个项目呢，为什么不一开始将这些商铺全部卖掉呢？”
豪情壮志在残酷的现实面前往往是十分脆弱的。开发商建设商业地产项目的豪情壮志在商场经营惨淡的现实面前，也会不堪一击，很少有人能坚持到底。

未完待续。。。。。。

[ 本帖最后由 先驱者 于 2007-9-4  17:00 编辑 ]

先驱者

续前

探寻失败后面的根本原因
事实上，中国商业地产项目经营失败，很多人将原因总结为操作过程中的不专业等原因，事实上，这样的评价不客观的。因为一个项目出现了问题，我们一方面要从过程中去寻找原因，另一方面我们也要在源头上去寻找原因。但迄今为止，中国还没有多少失败的商业地产项目曾尝试从源头上去寻找原因。

我们在开发一个新的商业地产项目之前，一定要弄清楚的是：
1）        我们为什么要建设这样一个项目？
2）        目前的方案是我们的最优方案吗？
3）        我们评估了项目的可行性吗？
4）        我们预测了项目开发的各种风险吗？
5）        我们准确地计算过项目资本运作的要求吗？
6）        我们能准确地计算过项目的租金收益及回收年限吗？
7）        我们测算过施工及工程的成本和风险吗？
8）        我们对招商组合及租金收益有过客观的评测吗？
9）        我们对项目的选址有过客观的论证吗？
……
所有的矛头都直指项目开发的根本原因——那就是我们开发商业地产项目的决策体系。事实上，中国绝大多数商业地产项目失败，并不是在过程中出现了问题，而是因为在源头上出现了问题，在决策机制上出现了问题。

拍脑袋决策的后果

2000年，我曾经接触过一位发展商，这位开发商在城市的老城区、将一个毫无商业氛围的、位于城市单行线上的住宅裙楼打造一座“名酒交易中心”，这家房地产公司和外聘的操作团队毫无商业地产操盘经验，也无招商资源，就主观地想将一座住宅裙楼打造成一座“名酒交易中心”，请问，这样能成功吗？
当然，后来的结果以“名酒交易中心”惨淡收场而告终，而这也对商业地产的投资决策体系提出了质疑，那就是——是谁自以为是地将一个毫无可能成功的“名酒交易中心”策划在这里？

中国很多的商业地产项目都是属于拍脑袋决策，很多的项目成败都是缘于老板的决策，下面的工作人员和策划公司都逢迎老板的喜好，项目的投资决策都围绕着老板的喜好走。老板的决策如果是对的，那么皆大欢喜，老板的决策如果是不对的，那么后果还是得由老板来承担。
我们上面所提到的“名酒交易中心”事实上就是一个典型的拍脑袋决策，事后，我们分析这个项目为什么要这样策划呢，其结果缘于一家知名的策划公司的提案。那么，为什么这家策划公司要这样提呢，结果原来是——他们发现这个房地产公司的老板特别喜欢喝酒。于是，他们就根据老板的个人喜好，炮制出一个令这家公司的老板欣喜若狂的“名酒交易中心”的方案，结果这家策划公司在成功收取了数十万元的策划费之后，也将这个房地产公司引上了一条“不归路”！


突破危机的路径

中国社会环境的复杂性、操作的不规范性，使得商业地产的开发过程危机四伏。商业地产开发商如果没有成熟的经验，那么在决策时就容易犯方向上的错误。
商业地产的投资决策也是如此，如果没有量化的分析、科学的结论，商业地产投资决策就容易受外部主观因素的影响。同样，如果开发商缺乏商业地产开发经验，那么投资决策就难以避免掺进外聘团队的利益因素。而这些利益因素，往往又能够对商业地产项目的运营产生较大的伤害和打击。
所以，我们要说，商业地产开发商不要等到最差的结果，才想起科学的决策的重要性。任何一个坏的结果，都必有一个坏的起因。而我们应该做的，就是不要在坏的结果中去反复纠缠，而是要将坏的起因扼杀在摇篮之中！

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
希望每一位看客都能顶一下，以示对我的支持和鼓励。

[ 本帖最后由 先驱者 于 2007-9-7  10:11 编辑 ]

楚歌

终于走到正题上了！
到了关键时刻千万不要来个请购买《.........》书，再做讨论！

[ 本帖最后由 楚歌 于 2007-9-4  17:09 编辑 ]

先驱者

成功商业地产项目风险决策系统
价值和赞誉

价值

全线贯穿商业地产项目的拿地、开发建设、运营管理等全过程的实战应用体系！

解决的实际问题：
①        控制政策的风险  
②        控制选址的风险
③        控制规划设计的风险
④        控制施工的风险
⑤        控制招商组合的风险
⑥        控制资本运作的风险

未完待续。。。。。。

[ 本帖最后由 先驱者 于 2007-9-7  10:09 编辑 ]

先驱者

引用:

原帖由 楚歌 于 2007-9-4  17:07 发表
终于走到正题上了！
到了关键时刻千万不要来个请购买《.........》书，再做讨论！

到了关键时刻我会说更多精彩请购买《成功商业地产项目风险决策系统》一书，咔咔咔咔咔！

ps：我会保持更新的，不会跳票的，只有开始没有结束，更多精彩也会留在“房策天下”。请大家多多砸贴。

[ 本帖最后由 先驱者 于 2007-9-4  17:26 编辑 ]

先驱者

续前

赞誉    

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
6V商业地产风险决策系统是基于泛华集团的平台和经验上开发出来的一套决策软件，它的每一个组成部分都凝聚了泛华置业的经验和教训，如果它能帮助我们的一些开发商少走弯路、少缴学费，那么也可以算泛华集团为这个产业所做出的一份贡献。

—————————————————泛华建设集团总裁  杨天举



6V 商业地产风险决策系统是我国首部运用系统工具，对商业地产投资决策的全流程进行风险控制和决策指引的理论体系和应用指南。做成功的商业地产必须从投资抓起，从系统着眼，从决策入手，化高风险为高收益。

———————————————中国商业地产联盟秘书长  王永平



这是一套令人难以置信的软件系统！它的应用价值、辩证方法与美国购物中心协会（ICSC）和欧美许多企业的价值体系是完全一致的！

——————前沃尔码中国区副总监，现易初莲花中国区资深副总裁  陈怀忠



6V商业地产风险决策系统能最终得以面世，集中了很多国际先进的购物中心开发运营经验，台湾、新加坡、香港的购物中心开发，都可以从中学习到很多的东西。

————————————国际购物中心协会大中华区首席顾问  刘耀东



商业行为的惯性模式是多样、脆弱和敏感的。因此，好的商业建筑的设计须针对未来商业的风险做好应变准备的对策。《成功商业地产项目风险决策系统》是国内第一本专业资料工具书，它企图改变现有商业建筑设计“迷思”（myth）,尝试从质量化和系统化的角度来组织各种可能要素，捕捉机会和转化风险。如果要求取得商业战略决策的显赫成功，规避最大可能商业风险，请参考此书，它为中国商业地产开发迈出了很勇敢的第一步。

—————————————————————LLA中国区总经理  顾舒白



本土化和国际化的结合一直是中国商业地产发展过程中所面对的关键问题，我们一直在探寻结合的方法，6V商业地产风险决策系统可以说找到了一条中国商业地产通向国际资本的大门。

—————————————————美国美联银行大中华区总裁  欧伟明

[ 本帖最后由 先驱者 于 2007-9-7  10:17 编辑 ]

先驱者

感谢！！！这一路关注这个帖子的朋友们，请你们一直支持，好帖离不开你们的支持，再次感谢。

[ 本帖最后由 先驱者 于 2007-9-7  10:20 编辑 ]

楚歌

引用:

原帖由 先驱者 于 2007-9-4  17:24 发表
续前

突破危机的路径

中国社会环境的复杂性、操作的不规范性，使得商业地产的开发过程危机四伏。商业地产开发商如果没有成熟的经验，那么在决策时就容易犯方向上的错误。
...

一路上有我不孤单，不过待会你要独自应战了，这样下去我就有炒作此帖之嫌了，LZ可以看看售罄的那个帖子，这个帖子太像，所以看的人多，回答的人少.......................................

请大家看过来

有深度、有见地。收藏，向LZ学习，一直关注。。。。。。可否加我QQ聊
qq:32361664

kxsjy8

好帖，新人，学习中，速度更新。。。。。。