10000平米的商业，如何从没落走向辉煌？（非商业操盘者慎入）

一点个人看法：

“国美”和“苏宁”我觉得属“商场毒药”，是双刃剑，通常他们都要求：
1、大型广告位（难看）
2、商场入口指示（牌上均是特价品，低档）
3、年期6-10年（回本慢）
4、租金不高且合同霸道（不注意的话他们生意不好撤场还要你赔钱）

LZ提到商场有10000个平方米，两层，1000平方米卖精品，其中外来人口、刚参加工作的年轻一族消费人群和学生市场都很大，我想是以女性的中收入者为多吧，女性消费者的消费是属于心情型、冲动型和感官型的，要好好把握这机会，B商场既然有近20000平米的超级购物中心2～4层，6000平米的精品购物广场1层，围合式独立商铺，1万多平米，基本售出，经营种类丰富，有主题街区定位，地上地下停车位1000个。购物环境是相当的舒适了，B商场的场已经可以在商圈内自立了，就是说B商场按现规模已经可以把周边消费者吸引过来A、B商场的辐射范围，A商场就没必要再去做同质化 的商品来自找苦吃了，如果是学生市场和年轻一族的消费市场，LZ可以先调查动漫系列的产品在周边是否受欢迎，据我了解，现在SONY 的 PSP 、PS2、PS3、XBOX、WII和相关的游戏机（水货），手机（水货）在广州等地区是很受欢迎的，他们要求的经营面积也就是10-20个平方米就可以了，如果要做专业市场，可以在这方面下手。
  个人预见：
B商场的2-4层超市带动周边约消费群购物，B商场提供日常消费品、服装、精品和餐饮娱乐，附近的数码电子街给人感觉应该是杂乱和没规划的吧，以数码相机、DV机、手机和二手数码的买卖为主，数码街的消费群与B商场互窜，这时，，，，A商场的重新包装和调整完成了。。。。以专营电视游戏、掌上游戏、潮流配饰和古怪电脑配件再搭配快餐休闲功能店（就是KFC和M）的面貌出现，专门针对年轻人和学生的消费市场应该是很容易形成新消费点的，当然，案名也要重新定取，要偏向潮流和动感的名字是很重要的，预计的收益应该和LZ在16楼说的差不多，有有可能会更高，因为他们做水货的毛利比行货和其他商品都高，出货量有多，最重要的一点就是卖水货不用打商品税，保修期1年（零件费自理）和保换期在7天内完成，就意味着没售后服务而言，而最最最重要的是，SONY除非是翻新机，要不返修率很低。

一边写，一边给孩子吵着，写的乱7  8造的不要XXX我啊！！欢迎指点。

[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2007-9-10  23:53 编辑 ]

看了6楼的"两会一致通过"的分析，非常透彻，看来是对商业地产非常熟悉。
在应对策略上，6楼也给出了很好的方向：“避其锋芒”，因为对手是引入的是一线品牌，那两街相邻，不会有第二个一线品牌入驻，这就只有改变线路，改走批发了！
顶一个

LZ大大提到的一个重要信息，“项目所处区域每某省会城市下属区”。
也就是说，该市场为一个省会城市的市区域性市场。区域性市场消费者的购买特征为，日常性购物和随机性购物较多，目的性购物较少。且停留时间不会太长。
从楼主提供资料看，由于超市的拉动力，A项目原来是区域市场的消费中心。而超市的拉动力失去后，项目迅速没落。由此可见，该区域的主要消费人流受超市的带动能力较强。
让一个五年前规划的项目，去和一个新开项目比规划、比硬件、比管理，都不会有优势。
建议：
总体定位：走差异化的补充路线。通过B项目拉动人流，自身项目去挖掘购物人流的消费潜力。如果可能的话，尽量抛弃超市。
业态细分：
一、专业市场可以考虑。前提是 1、该市的核心购物商圈没有该类市场或经营并不成功。2、A项目现有的商业规划能满足业态需求。3、A项目的商业体量能够形成规模效应和聚集效应。
二、中档的、促销力度大的大型零售卖场。档次拼不过，我们就在价位上互补。利用A项目五年知名度来树立形象，利用力度大的促销来拉动购物人流。此种操作需要良好的业态分区和能力较好的运营管理公司。可考虑请专业的营销公司。
同时建议因改对商场外观进行一次装修，内部的人流通道进行适当改进。在人均可支配收入在15000以上，恩格尔系数为35％左右的消费人群，对购物感觉比较在乎的。装修不要求很高，但是一定不能给消费者低档、落伍的感觉。
此外楼主很多重要信息没有提供，如果商场的临街长度、纵深；1F与2F的动线规划；所处街道的周边业态；购物人流的往返路线；公交站台的规划；区域1.5公里内的常驻人口，2公里内的常驻人口等等，以上信息对商业楼盘的规划相当关键。
以上仅为小鸟浅见，请各位大侠指点。欢迎加俺QQ：80487194

楼上各为高手的意见和分析很具体也很好，我认为还是从新定位比较好

从项目的硬件和软件上改造后，项目定位休闲娱乐广场，做品牌和特色餐饮在加娱乐。充分利用项目B的人流

10000平米也不小，还是很有大作为的

从LZ发帖，到大家跟贴
我都看完了，边看边思考，有点想法想补充一下
不论是改良，还是重头再来
我认为，档次和品质是第一位的
毕竟这是个区域型商业中心
千万不能落入低档次的价格战之中
不论是做数码专业市场或其他高档次的综合商业经营定位
多要保持自己的身份和地位
呵呵，精神上支持LZ
还有什么问题，愿效犬马之劳

楼主首先你应该认识到，你们不在同一基础条件上竞争，虽然你的经营时间长，但时间长并不能就代表商业生命力强，现在出现了强力竞争对手后，为什么会一败涂地，经不起一点考验，其中的问题你首先应该总结。这五年你们都做了什么？
    解决的办法并不多，业态定位是很重要的一方面，现在大多数商家淘汰，也并非是坏事。因为这些商家一定不是你商场里最好的。相反市场在为你清理门户。
    1。摸清对手的业态，攻击对手的软处。比如说，他做大型超市会占用很大的面积，不太可能会大规模的对家电家具进行招商。你可以利用二楼进行整层出租，定位就是家具家电。
    2。一楼的服饰店应该重新归类，尽量聚集在一个区域，商户贵精不贵多，你剩下的商户可以说已经经受了市场的考验，应该在实际情况下给点“奖励”。比如免一个月的租金等。。。珍惜他们的固定客源。
    3。在一楼剩余的空间，进行重新招商，定出新颖的主题，应该针对大型超市所忽略的高消费年轻人。提高人气是关键。主题的定位可以选择：动漫、电玩。。。。
    4。硬件上是否在合适的条件上提高。（根据你具体情况吧）
    对你的商场来说，对手的出现是压力也是动力，保持自己的心态，争取有所突破，说不定能打破你过去的瓶颈。
    祝你好运  

差异化

业态重复，且a项目在整体竞争力上是不能与b相比的，那么根本问题在于细分市场目标。
做精品和超市无论是品牌上、环境上、产品上都不在能和b竞争了，那么做什么哪？
不与b比全比大比高端，就做他没有的，他缺小商品咱作小商品，他缺娱乐咱作娱乐，就是打差异牌，利用他的客流做自己的生意!

借力打力

借用竞争对手的强大聚集人气的力量,针对竞争对手中业态薄弱,但是市场需求的业态,周专业化和精细化的道路_当然,这得在本案原有超市撤离后.

当断不断,反受其乱!

看了很多的前辈高人的见解和建议,我也来发表一下自己的看法和见解!
                               当断不断,反受其乱
一,根据LZ所描述的情况来看,我认为A超市已经到了必须转型的时候,而且我也不认为还有什么弥补的必要.因为B超市目前所具备和呈现出来的各种优势是A超市无法去抗衡和超越的!在这种情况下就需要避其锋芒,并充分的利用其带来的巨大的人气和客流量.
二,我想此时需要壮士断腕的勇气,不能有因循守旧的观念,不能守株待兔,不能等天上掉馅饼.必须要重新定位,找到新的利益增长点.然后就开始如何将损耗降到最低及花费最低的成本来实现顺利的转型.
三,关于做何种经营前面已经有了林林总总多种多样的想法和建议,看了众家的大方之言,获益匪浅!
四,我认为既然这里是属于核心的繁华商业区,而且据上所言人均可支配收入在15000以上，恩格尔系数为35％左右的消费人群.那么就完全有充足的市场和相应的消费群体来支撑高档次的商业.B超市的经营业态据上所言应该是属于大众化的消费场所.所以,就需要走差异化的经营发展道路.做到人无我有,人有我优.因为10000平方如果不是做统一的大市场的话,还是很具灵活性,可以不断的调整来实现利润的最大化.而且对面的B超市在这方面是无法比拟的.
五,我认为具体的步骤可以这样:1,要做全面的市场调研,对周边五公里内的商业分布及相关业态作一份详细的调查.这样有利于找到新的商机和进行准确有效的经营业态的定位.2,为了充分的更加真实和客观的掌握消费者的消费能力和消费倾向还有消费需求，很有必要开展一次中高收入群体的问卷调查．这个内容主要是围绕后面的高档经营的．3,就是最好到与当地的发展规模相近的城市去看看和了解高档经营的种类相关的条件和管理模式.相互的借鉴一下也可以适当的节约部分人力,物力.财力等的成本.4,就是对自己物业的相关优势和缺陷的疏理的过程了,在这一阶段一定要做到客观,看看有那些可以整改的空间.5,就进入到了分析所有资料的阶段了,在综合系统的分析后根据得出的结论进入实质性的转型.
六,第五点所讲的只是一般的步骤而已,真实的目的就是引导出高档的业态定位.LZ可以将10000多平方的空间进行适当的划分,做一个集购物,休闲,娱乐,餐饮为一体的商业中心.1,购物这一块可以引进"金鹰国际"之类的真正高档次的,这样可以完全将其档次拉开,而且也能填补市场空白.(但我不知道你们那是否有了这些)2,休闲的可以引进"星巴克"之类的高档咖啡厅;3,娱乐可以引进高档KTV,音乐吧,练歌房等;4,餐饮之类的可资引入的主要以档次中高档的简餐为主的;5,就是所有的业态定位的中心都是属于高档的,是服务于少数的社会精英的,所以啊,停车位不能少!物管的服务要跟得上!
本人凌乱拙见!

知错就改

大家好!
不好意思啊!我刚才发表的评论中关于A超市引进'金鹰国际"一题犯了一个明显的错误!现向大家表示歉意!(金鹰国际的经营面积要求应在20000平方以上)