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吕梁市离石区房地产市场调研报告

、区域概况
吕梁市离石区位于山西省西部，吕梁山脉中段西侧，北接方山、临县，南连中阳，东与交城、文水、汾阳接壤，西同柳林毗连，是吕梁市委、市政府所在地，是山西省西部地区的中心城市，是秦晋沿黄经济协作区的政治、经济、文化、技术交流中心。全区国土面积1324平方公里。现辖2镇3乡7个街道办事处，总人口23.5万。离石矿产资源丰富，种类多、分布广，是河东煤田主要分布区，是1994年经国务院划定的离（石）柳（林）能源开发区的重要组成部分。依托资源开发，发展潜力巨大，商机无限。

二、调研项目汇总（共34项）
1、        个人自建项目19处（位置详见附图）
个人自建项目是离石区房地产市场特色之一。个别当地人具备一定的资金实力和较强的社会关系，从土地局批到土地后自建楼房，多为6层，1-2层底商，以上部分为住宅。租金标准:商业约1元-1.2元/平米/天 ,住宅视位置不同以100平米左右单元房论，租金约280—400元不等。
个人自建项目的业主只租不售的原因有：一是项目手续不全；二是业主非专业的地产开发，并不急于回笼资金，而是追求长期租金收益。
（租金数据来源于对项目的电话调查和市区两家房屋中介的实调）
2、        单位建设项目9处（位置详见附图）
吕梁土地局宿舍
吕梁住宅合作社综合楼
离石蔬菜公司商住楼
吕梁农机局商住楼
吕梁城建局住宅楼
吕梁粮食局商住楼
吕梁药材公司商住楼
吕梁市公安局宿舍
离石电缆厂商住楼
       离石区市区居民的住房主要来源仍然是单位集资建房。在建项目中5处是住宅，5处是商住一体，商业部分外租，成为单位的一项收益。
3、        村建项目2处（位置详见附图）
上水村商用楼（6层*5栋）
南关村住宅楼（6层*4栋）
上水村商用楼项目位于城北，全商业，对外出租，租金未定。南关村住宅 楼位于城南，可能外销，待跟踪。
4、商品楼项目4处
a.  民生泰花苑/吕梁民生房地产开发有限公司（我公司代理项目）
1、        周边环境：本物业位于龙凤南大街南段路东，与建设中的莲花池公园隔街相望。龙凤南大街是离石最宽的新建交通干线，属离石新开发区，区域发展前景看好。
2、        交通状况：1路、3路公交车经由这里，交通状况比较便利；
3、        周边配套：本物业周边一公里内有
商业：天源农贸市场、锦盛大酒店
学校：离石第一小学
医院：离石人民医院
机关：吕梁检察院、吕梁烟草专卖局
其他：中国移动VIP俱乐部、吕梁汉画像石博物馆
4、人文环境：本物业比邻吕梁地委家属大院、龙腾花苑、昶宁小区（建设中）、土地局小区（建设中）、丽景花园（建设中）等居民小区，人文环境比较优越。
5、小区规划：24F框架结构两栋，1-2F底商，以上为住宅。总建筑面积约47000平米; 其中主楼总建筑面积约43000平米，群楼总建筑面积约4000平米。1#楼规划方案6月底定案；2#楼总建筑面积约15000平米。
         本物业区内绿化、公用设施、配套设施、通路设计等尚未规划，请我公司在营销企划方案中给予建议。
3、项目分析：
优势与市场机会：
（1）        所处区域是城市发展的重心，地理位置好，自然环境与人文环境优越；
（2）        离石第一处高层标志性住宅小区，具有天然卖点；
（3）        小区内规划、销售价格未定，便于我公司参与意见，合作空间较大。
劣势与市场威胁：
（1）        土建工程刚刚开工，欠缺市场号召力；
（2）        周边项目价格较低，且当地客户群体对于商品房建筑结构缺乏认识，市场导入期可能会较长；
（3）        本物业对应目标客户群体相对分散，该地区缺少有效的信息推广渠道。
b.  丽景花园/吕梁春雨选煤有限公司
1、        周边环境：本物业位于龙凤南大街中段路西，市民广场西侧，鸟瞰5000平米绿地，比邻东川河东岸，自然环境十分优越；其余外部条件与民生泰花苑基本相似，不再赘述。
2、        小区规划：6F砖混结构、每栋6个单元36套，套内面积90平米—150平米，户型以两室两厅、三室两厅为主。配有地下停车场。规划中十余栋，现售一栋。
3、        销售价格：起价1800元/平米，均价2100元/平米。全款无分期、按揭。11月带证交房。截止调研日销售率约达70%。
c.  昶宁小区/吕梁呈瑞房地产开发有限公司
1、        周边环境：本物业位于龙凤南大街南段路东，因为没有东川河与市民广场的依傍，自然环境方面较丽景花园略显逊色。其余外部条件基本相似，此处不再赘述。
2、        小区规划：6F砖混结构4栋、套内面积104平米—148平米，户型以三室两厅为主。地上车位，现售1#2#楼。另有昶宁大厦一栋，写字楼，未开工。
3、        销售价格：起价1580元/平米，均价1700元/平米。全款无分期、按揭。2006年3月交房。统一办证。截止调研日销售率约达50%。
d.  海盛大厦/海盛房地产开发有限公司
1、        周边环境：本物业位于龙凤北大街与长治路十字口西北角。与离石康体休闲区比邻而居。周边缺少配套设施与建筑。
2、        项目规划：7F框架结构，3层底商，4层办公。总建筑面积约10000平米。
3、        销售价格：整层出售，底商约10000元/平米，写字楼约4000元/平米，未最后定。截止调研日未正式销售。

三、离石消费市场样本采集汇总
1、        消费个体
此次调研共采集消费个体样本150个，
有购房需求        103        户型需求        小型（80以下）        38        36.9%
                        中型（80-120）        48        46.6%
                        大型（120以上）        17        16.5%
                结构需求        砖混        16        15.5%
                        框架        38        36.9%
                        没概念        49        47.6%
                付款方式        全款        41        39.8%
                        按揭        11        10.7%
                        分期        23        22.3%
                        视情况而定        28        27.2%
                接受价位        15万以内        40        38.8%
                        15-25万        32        31.1%
                        25万以上        21        20.4%
                        无所谓        10        9.7%
                车位需求        需要        35        34%
无购房需求        47                31.3%
2、        消费市场
此次调研共采集消费场所样本12个，

调研场所        样本名称        受访对象        营业状况（营业额/客流人次）
品牌专卖        金利来        店长        月均3-5万，年度近60万
        利朗        营业员        月均1万以上，年度约20万
        华仑天奴*古柏        营业员        春夏约2万，秋冬约4-5万，春节10万
        华仑雨伞        营业员        月均低于1万
        美特斯邦威        营业员        月均3-5万
        感觉        营业员        月均低于2万
        秋水伊人        营业员        月均2万左右
        翠绿首饰        营业员        月均2-3万
        圣罗澜        营业员        春夏约1万，秋冬约2-3万
其他        大台北婚纱        前台        成交大多为2000元以内套系，1200为主
        千子莲        迎宾员        日均接客10—30人次
        出租车        司机        日均营业额近300元（8时—20时）

四、广告宣传
广告宣传方面主要三个渠道：户外、报纸、广电。户外广告受众面广、时效长、视觉冲击力较强，是项目推广的首选；当地报纸发行量较大的是《吕梁日报》；广电受众面小，取费偏高，暂不予考虑。
此次调研共收集户外广告位5处（位置详见附图）
1、龙凤大桥北，60平米/3面，要价4万/年/面；洽：13152989022冯小姐
2、世纪广场东侧，200平米，要价7万/年；商业步行街上空，商业步行街妇儿商厦上空，300平米，要价10万/年；洽：13903581567、8228409蒲苇先生
3、        世纪广场贵都上空，洽：13037095909赵女士
4、        城北建设路上空，洽：13513588188宁先生

五、综合分析
对以上调研结果及数据进行分析，我们得出以下结论：
1、        吕梁离石房地产市场的开发行为极不规范。个人批地建房的比比皆是，尤其以城乡结合部最为严重。更有甚者，连市中心世纪广场对面华侨大厦也是个人所建。
2、        现有在建在售的商品房小区集中在城西龙凤大街一线，这一区域已经成为新的城建开发区，自然环境相对较好，配套设施日渐完善。
3、        所有在建项目中，砖混结构建筑占绝对多数。框架结构的高层或小高层在当地还属于新鲜事物。在今后的销售中应重点对客户加以引导。
4、        现有在售项目几乎没有任何推广，仅仅是在售楼处外做点广告牌。售楼处的陈设装修亦非常简单，销售人员极不专业，除报价以外没有销售说辞。尤其是丽景花园的销售人员明显是煤矿职工出身。
5、        国家机关或企事业单位在职人员住房来源主要是单位集资，因此房地产市场的目标客户应为吕梁地区依托矿产资源先富起来的部分人群、经营状况较好的个体工商业者和部分政府官员及企业领导。尤其是在离石区有业务或有子女工作上学的，购房需求比较明显。
6、        从消费市场来看，单品价格较高的专店销售状况明显好于大众品牌的店铺。但消费市场的构成又以低档商业为主，由此可见，当地群众收入水平明显呈两极分化状态。
7、        从当地消费者对婚纱摄影的价位选择和出租车营运收入（起价仅3元，但日收入近200-300元）状况看，当地居民的消费理念比较纯朴，属于实惠型。