门牙龙

听取各位高见:一中小城市,该项目最早由代理公司定位为"韩国城"其中高出部分的楼层为写字楼,地下一层为8000平方米的天津家世界超市,地上一次为独立临街门联,赠送20平米的二层夹层,地上一、二层为内部商业步行街。
地上三层为“韩国城”
独特商业步行街；北京银联投资管理公司对 商城进行统一经营，统一管理。
周边交通发达，居住社区比较成熟，该项目紧邻的东边一条街是我市主要经营流行服饰繁荣街道（小街），此外，高中，小学等都在周边  我了解的情况也就这么多了，该项目的写字楼的销售不是很好，临街门联基本上还可以，但是从整体上来看，他的销售业绩不好，整体运做好像也有问题，此项目的代理商现以被解聘，我想请教大家，如果是你们接手此项目的话你们会怎么定位，怎样运做？谢谢。另，该市以有好几个统一经营，统一管理的商业项目，其中有两个在是做的不错的，将于元旦开业，这个项目的主力店是家世界和大中电器，深圳铜 锣湾进行统一管理。与我所说项目南北差两条街，东西差着两条街。  谢谢大家的帮忙!

凌帆

是威海烟台的项目吗

门牙龙

不是的.谢谢大家,大家帮帮忙!

曹皓

如果是我接手这样的项目的话，我可能会采取下列步骤来做：
    一、我基本上不会去改变以前的定位，只可能去丰富他的内涵；
    二、评估以前的招商企业的营运能力，如果有问题的话，要能会考虑重新招商；
    三、评估业态组合，考虑调整业态组合不合理部分；
    四、在商业营运环节调整好后，再入销售程序。

猫咪

同意斑竹的观点！

门牙龙

谢谢斑竹，你说的前两条观点和我的想法是一样的。不过后面的三、评估业态组合，考虑调整业态组合不合理部分；
    四、在商业营运环节调整好后，再入销售程序。
这两点不是特别明白。你能详细的说明一下么？尤其是第四条不是很清楚

曹皓

好的，我分开给你讲：
第一部分：关于业态评估问题
      这里面包括两个问题，第一个是量的问题，多少服装店、多少饰品店、多少餐饮店等；第二个是配套问题，是指业态间是否能够达到互补，会不会产生恶性竞争。
第二部分：商业营运调整好后进入销售
      项目现在直接进入销售取得好的业绩基本上是不太可能的事情，因为不管是投资者还是经营者目前都不可能在一个短的时间内见到的利润前景，因此，你们不如现调整营运，再进入销售，也就是说，在未来一年或两年的时间内，主要重心放在营运上，打造一个盈利的商业项目，再进入销售，你们会取得较好的销售业绩。

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有道理，但是不知道开发商的实力如何，这个项目本来就是二次销售，如果再用1到两年去经营，先不管商业氛围能不能形成，开发商能不能接受还是个问题。如果真能大造出一个盈利的商业项目，而且开发商可以等这么长时间，到时候就不如出租了。

门牙龙

谢谢斑竹的 解释，：） 关于业态组合方面暂时没有疑问了，可是您所说的商业营运调整好以后在进行销售这一点该怎样理解呢？还有一个问题，在这种大型的SHOPPING MALL项目中，是否必须得找一家好的管理公司来对做后期的管理，例如深圳铜锣湾，如果不找管理公司进行统一经营统一管理的话，在前期又该怎样定位宣传后期又怎样把项目运作好呢？（由管理公司进行统一经营，统一管理应该是一个）

门牙龙

谢谢斑竹的 解释，：） 关于业态组合方面暂时没有疑问了，可是您所说的商业营运调整好以后在进行销售这一点该怎样理解呢？
还有一个问题，1、在这种大型的SHOPPING MALL项目中，是否必须得找一家好的管理公司来对做后期的管理，例如深圳铜锣湾，如果不找管理公司进行统一经营统一管理的话，在前期又该怎样定位宣传后期又怎样把项目运作好呢？（由管理公司进行统一经营，统一管理应该是一个前期的宣传卖点了吧）
2、如果决定聘请管理公司进行后期的管理工作的话，那么找管理公司工作还有招商主力店（招商工作）、销售工作，应该先进行哪一项？同步么？ 为什么？   谢谢大家的帮助