高手支招：挑战极限，如何起死回生73000㎡的MALL项目。【非商业操盘高手慎入】高手支招：挑战极限，如何起死回生一个自身素质不差的MALL项目。
该项目情况如下介绍
1、
项目介绍
•
占地74000
平方米，建筑面积7300
平方米。地2
层及地上3
层（部分拥有4
、5
层）
•
当地常住人口约60
万人。
•
2、
项目定位
•
有商业步行街特征的SHOPPING MALL
3、
项目地段
位于当地最繁华的商业中心路段。地段优势明显，具有不可复制性
•
项目同一条干道上拥有三大知名‘同北京华联’商场B
、D
另一个图上未标明、一批发市场C
、一地下商场E
•
其中B
商场经营状况一般，D
商场为该省最知名商场，经营十分火爆，当地已形成去该商场购物的消费习惯。图上未标明商场也在商圈附近，经营情况同样一般
•
地下商场E
定位于女人街。经营已有数年，生意十分火爆。
4、
项目规划
•
当地首个“退台式双首层步行街”设计：退台式设计有效保障了商业物业的可视性，让一层、二层原本旺盛的人气交相呼应，商业氛围更加浓郁
•
首个商业空中连廊设计：空中连廊设计有效保障二层以上经营户的客户资源共享，增加了消费者到访几率，大大提升了高层物业的商业价值。
•
当地唯一的超大型智能泊车港：充分考虑了大型商业步行街停车的需求，在地面广场上设置50
余个停车位。负二层设地下停车位360
余个。
•
22部顶级品牌电梯保障畅通人流：全部采用国际顶级电梯品牌迅达
15
部自动扶梯
4
部观光电梯
2
部垂直电梯
1
部货梯
5、
项目配套
•
先进的西沃智能停车系统
•
三立监控系统
•
全中文智能巡更安全管理系统
•
红外线对射周边防范系统
•
背景音乐系统
•
计算机综合布线系统
6、
项目业态规划
7、
招商原则
•
“主力店先行”原则
•
“特色优先”原则
•
“定位目标吻合”原则
•
“优势品牌先行”原则
8、
项目现状
一、
项目开街到现在已有9个月。开街时主力店未能同步开业（未洽谈好）
二、
业态分布情况：项目采取的是租售同步进行
1）
第一层：由于总价过高。销售进度40%
左右，招租情况90%
，
2）
第二层：基本售罄，业主自主招商，业态非常混乱，各小商户经营无方，导致亏损，现大部分商家基本处于营业停滞状态，经常不开门，氛围非常冷清。要求免租免税
3）
第三层：业态招租情况相对理想，均为各大型商家。营业状况良好，其中网吧、慢摇吧生意火爆，据说夜总会生意也很好。
4）
第四层：体量较小，被三个餐饮商家租作为各自在当地的旗舰店
5）
第五层：体量最小，被一个夜总会商家全部租下。
三、
现存问题：
•
乱收费（收费情况相对混乱。）
•
物业管理差（只起到收水电气费的左右，商场中不容易看到保安保洁人员）
•
广告混乱（商家自行在商场中想要的位置张贴广告，物管不制止）
•
客流量少（开业到现在客流越来越少，在商场中停留时间短，觉得商场内容无吸引力）
•
政策落实不到位（前期承诺政策执行不到位，原因在于政府）
•
商家信心流失（恶性循环，客流少-
生意差-
无心经营-
留客能力下降-
商场氛围变差-
客流更少）
•
商家营业时间不统一。
•
商家营运成本高（租金基本为当地最高，不满意收取公摊水电费等）
•
业主不愿免租（已购买业主不愿意再次免租，急功近利，想要马上回笼资金）
•
开发商不愿再大量投入资金。
•
招商困难（商家大部分在观望，视商场营运状况而动，部分商家在等待主力店消息）
四、
优势：
1）
自身起点高（建筑档次高，外观有特色美观，还原了效果图80%
以上）
2）
主力店近期即将签约（重大利好：世界500
强连锁）
3）
地段优势明显，具不可复制性
4）
市场培育了9
个月左右，在当地有了部分知名度
5）
已形成了一定的娱乐氛围。特别是两个网吧在当地知名度很高。档次为当地最高，规模最大。其余夜总会和慢摇吧知名度也不错。
项目现在情况非常严峻。客源流失导致商家经营困难亏损失去信心，物管素质自身素质差，局限了商场正常运作。广告位无法产生经济效益，业主看不到投资回报不愿意配合，前期代理公司为了销售乱承诺导致开发商现在非常被动，每天时间都浪费在处理客户问题上。开发商不愿投入资金大规模做广告。导致市场进入了恶性循环。目前500强主力店即将签约为一个契机。
开发商有心搞活市场，重新令商场回复活力，另，主力店要求面积在负一层，为16000多方
同时进驻负一层的还有当地一家电影院。大概在3000多方。
但是主力店进驻后人流无法导入到步行街内部。因为负一层进出口在项目入户广场及项目后街出口
各位大大们请支招。集思广益。多讨论现在首要应该解决什么问题次要该解决什么。怎么解决等等。
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欢迎各位朋友指点一二。
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本帖最后由 pzzq 于 2007-9-14 21:40 编辑 ]
