商业小鱼

本着案例分析的原则，口水话较多：
1、        劣势   

• 主题不明。

那么大的广场，仅仅就是用来好看么？肯定要有主题咯。

• 项目位于单行道的左侧，却没有设计引导人流的天桥,人流无法导入到项目。

   五个朋友逛街，下次后，甲、乙去车站门口的B商场逛逛。剩俺3人，继续走，通过地下商场E后，丙很高兴，买的东西买到了，回家。剩俩了，丁哥们要去笋堂商圈，妈的，一群没义气的人，就知道图进图方便，多走几步都舍不得，老子今天非去项目A不可，口袋里放了2000元还怕不够？别误会，我是去A那网吧上网泡MM的。看着就在街对面，走起来还真远。买东西，算了吧，是我也不去A。商场开业初，凭借开业气氛的渲染和外观建筑特色的吸引，有较多的人流来第一次。但商场内容无吸引力，带着希望来，带着死亡走，肯定没有二次、三次了。楼主提到的客流越来越少，就是这个原因。本项目看似地处黄金位置，但是离购物人流走向太远。“身在五行中，跳出三界外”。讲的就是这种商业口岸。规划天桥势在必行。当然，不一定是立刻做。谁让老板抠呢！

• 布局欠考虑，附1、2栋从动线上相对独立。

   除非有很强势的主力店，不然对人流的聚集效应不够。既然如此，那在招商的时候就设计，让1、2栋自成一个小天地吧。

• 管理混乱。不在废话。至少要招懂商业的人来管理。（有需要，我们可以进一步探讨）
• 业态分布混乱。只能微调，缓进，千万别搞一刀切。
• 开发商不愿意投入。

   这是因为没看到“钱”途。不急不躁，不出钱没关系，可以帮我协调关系啊。利用好KFS的资源，招商时难度会大大降低。

• 商家营运成本高，政策落实不到位，营业时间不统一。

   困难抱怨一大堆。生意好了，就都不是问题了，左耳进，右耳出吧。咱保持健康心态。

• 步行街门口的主力店是通信类店。

   通信类店的购物人流都是目的性很强的购物人流，想通过他们来拉动人流很难。偶回忆了半天，还见到过哪个大型的MALL或SUPER MARKET，是用通信类做店面做门口主力店的？选用他们做主力店，虽然可能房租不低，但对整体而言，丢了XX拣了XX。必须重新想出一个能够吸引人流的主题。

2、        优势

   沃尔马和电影城同时签约进驻。
   重大利好，契机。但负一层进出口在项目入户广场及项目后街出口，对引流的引导不够。那我们得在广场内部深挖主题，想办法把人流引导进去。
  通道、广场开阔。
   能充分满足主题广场的打造。且开阔的通道，为内部店铺提供了良好的可视性。人流引导思路：进入口人流→广场吸引，内部可视性吸引→广场人流。要么分别在广场和内部做出吸引人的主题，要么把广场和内部主题贯通起来。后一种思路的可行性更强。
  硬件配套过硬。
 既然项目已经自发形成了吃、耍娱乐城的商业定位。且生意好，拥有很高知名度，应该在当地居于龙头位置吧。不乘机打娱乐休闲牌，简直对不起自己。

3、   解决问题的思路
从以上分析的思路，进行串联：

   人流的导入方法：
      广场定位为儿童乐园，以儿童娱乐设置为主。附5栋面向广场的船头型突出，也定义为儿童娱乐设置，充分利用可视性，把人流往2楼。可能的话，把船头型部分全部改造为玻璃墙。（妈的，怎么正好是玻璃墙？）
       同时去招KFC或小M，不行就德克士。把船头型给他们做。我有儿童乐园配套，再许诺半年内把B→A做个天桥。小样，看你动情不动情（还有好心淫帮我给老板说要天桥，好事都落我身上了，妈的，谁用钱砸我）。地盘不够？开业9个月，5栋中间部分商家租约还剩3月。卡卡，咋时间那么合适呢。俺大出血，补你点装修损失费吧。
      如此操作，广场活了。人流也能够往二楼初步导入。注意，只给广场的前面半段哦，后面半段还有妙用。
   二楼的解决
      能初步引入人流，能吸引孩子来我们商业街。那继续加强童装，别是2—10岁孩子的童装吧。偏点的位置来个SPA生活馆也可以啊。一定要搞好主力店。主力店尽量往4栋安排。不好招是吧？咱去招女鞋，卖给年轻妈妈，咱去招玩具。那么好的地方还怕没人识货？
   原来那些混乱的咋办？看租约了。给不起房租，业主比俺着急。不过根据新出来的进场管理规定。新进商家的业态和装修档次，必须征的商场同意。你说俺霸王条款？那如果争议，以业主委员会仲裁为准。业主委员：谁触犯我利益我跟谁急。
     1栋、2栋的解决
     不在项目的人流主线上，那我就干脆自己定位，自给自足。
   分两栋分别陈述。
 2栋， 定位，酒吧一条街，歌城。依托项目丰富的夜生活资源。
   1F：房租贵？酒吧接受不了？好办，我那么大的广场，那么宽的走到，让你占地。面积大了还怕养不活。顺道也形成了酒吧走廊的氛围。不会操作？来成都看看MIX和BABY。注意在广场安排适当的绿化景观把儿童乐园和酒廊分开。
   2F：面积够不够做高档歌城？你说很勉强？我说绰绰有余。别忘了，1栋的半环形铺面，用来做包厢，是否正合适呢？。收费一定要贵，才匹配我项目夜生活旗舰的地位嘛。
 1栋：受铺面户型影响，如下规划：
   1F：做消夜大排档。把1栋面向2栋的开门封死。只能让它从外侧临街进入，别破坏了我酒吧一条街的气氛。吃东西的人不在乎夺走几步的。招商时先张着嘴巴去招特色的吃，吃的满意拉车朋友，再拉扯亲戚去吃，都满意？把BOSS也拉去，吃完就和老板谈。免你三个月房租来不来，我这里消费人口众多喔？
   2F：给那高档歌层了嘛。什么，不要？不要也得要？或者咱给你免半年房租要不要？还不要？咱把3楼也一起打包给你，在帮你好好的美观美观，步行街门口再给你弄个大广告位，那扶梯的电费，咱也给你免了。都还不要？过份了，那给俺电话，我负责帮你招，赏点银子花花就行。
  附3栋—附7栋3层的解决
    附7栋的前半空置部分，大型台球城。去杭州，皇家台球城消费消费，回来保证灵感如泉。为什么非得附7栋？老远就看得见啊，又给咱娱乐旗舰的地位添上个重重筹码。还可以附属点乒乓球。
    剩下的，懒得思考了，冷锅鱼，干果鸡，网吧。爱咋咋。
最后眼泪花花的说道：可怜可怜俺吧，多砸点砖。让策友砸，两个字舒坦。

pzzq

引用:

原帖由 商业小鱼 于 2007-9-16  16:54 发表
本着案例分析的原则，口水话较多：
1、        劣势   

主题不明。那么大的广场，仅仅就是用来好看么？肯定要有主题咯。

项目位于单行道的左侧，却没有设计引导人流的天桥,人流无法导入到项目。   ...

商业小鱼，非常感谢。您的建议很宝贵。看了后感触很大，而且给出了许多切实可行的建议，分析了SWOT。
其中大部分可行，但是1栋的美食街关于
1F：做消夜大排档。把1栋面向2栋的开门封死。只能让它从外侧临街进入
这一条，忘了说明的是项目有高差。
1、8栋临外街面实际上是处于2F的位置，实际上外面临街面为负1F。4栋临街面是负2F。其中现在规划的1、4、8的外临街面都是招商的美食街。招商情况还不错。也就是说我们商场内1栋的1F还面临一个规划上的问题，毕竟其进深只有9米8的样子，开间大概每个铺面在5米。

[ 本帖最后由 pzzq 于 2007-9-16  17:33 编辑 ]

商业小鱼

首选森林雨烧烤（好像叫这个名字吧），档次较高，装修格调与酒吧一条街能配合，安排在1栋
左侧环形。
也可以考虑冷锅串串、饽饽鸡优先考虑，
最后考虑韩式烧烤，排烟不方便。
也可以考虑森林雨烧烤。
或者招招小吃类得旗舰店。
最好招那种白天卖小吃，晚上卖冷锅的店面，这样房租承受能力较高。

商业小鱼

以上是1栋1F的解决办法

nininxu

我觉得你们地段好，还引进了大型超市和整层娱乐餐饮
但是物业部·运营部·市场部工作都比较混乱。我的建议是：
1·健全管理制度，提高管理强度。要新出一些具体的制度，如广告的张贴·营业时间·等等，加强执行力度。
2·推广方面要定期，确定好合适的推广方案，使商场名气提高。
3·确保主力店和品牌店的优质运营。不能让品牌流失。
4·清理影响商场形象的小租户。产品质量不合格的，不按时交租，不服从管理的，及时利用社会机构（如工商部门），及早清理。

austin_goo

个人分析:
1\目前如果一味在管理方面做文章,可能实效性不是很强,对于2层经营户来讲,他们可能已经向开发商提出免租和免管理费等问题,而且要求幅度较大,并可能提出,如果达不到他们的要求,可能联合所有经营户联合歇业.
  经营户提出免组要求的理由如下:
A\项目内导视系统及公共设施配套不到位,与当时签约时的承诺不符合.
B\运营部门没有长期有效的宣传活动支持
C\媒体宣传力度不足
D\与政府协调的相关事宜迟迟不得答复
E\经营状况惨淡,经营公司没有改变现状的能力,经营户可能会提出撤换经营公司
F\部分店面建筑改动未批准,影响经营

应对措施:
A\增加系统的长期的策划活动
B\增加渲染商业氛围的推广道具,如夜晚的旋转木马,极限运动,晚间篮球投篮比赛,气垫类儿童乐园,之类的推广手段
C\整合2层商家,统计经营不良及在短期内有转铺意向的商业.
D\和业主联系,由开发商和业主一起补贴租金,免除商管和物管费用
E\延长整个商业项目的营业时间
F\通过中秋国庆长假,实现联合营销及折扣回报活动
G\不断进行主力店谈判进度报告,并利用部分忠诚商户加以渲染
H\完善户外导视及夜间亮化工程
I\与大型媒体联络将一些大型综艺活动海选现场设在项目
J\每天统计各商户营业状况及营业额状况
K\控制该项目的舆论影响,转移市民视线,不要让竞争项目有机可趁.




2\目前该项目在未有意改变现状的前提下,是无法实现管理的,甚至会激化矛盾.应不断放宽对主力店的招商条件(舍不得孩子套不到狼),放宽租金条件的前提,必须是在主力店实现承诺开业日期的情况下.且租约年限不能过长.

3\主力店的营业地点最好是自由物业为主

4\将商业死角处商业集合到一起免费使用,自由物业空间,作为产品展示区域

5\联合业主,不断提高租金额度,但不能太高,渲染目前项目价值

6\如没有专业商业地产管理公司,应适当接触,并提交商业运营计划书

7\利用政府关系,将此项目定为市政府定点某项物资采购中心

8\对于进场商户的店招及店面装修标准,要进行控制和要求

9\项目亮化工程要完善,打造强势商业集中区的感觉

10\增加招商人员现场的协调和调查能力,避免大面积集体商业歇业等现象的发生,各个击破

[ 本帖最后由 austin_goo 于 2007-9-17  13:29 编辑 ]

pzzq

引用:

原帖由 austin_goo 于 2007-9-17  12:43 发表
个人分析:
1\目前如果一味在管理方面做文章,可能实效性不是很强,对于2层经营户来讲,他们可能已经向开发商提出免租和免管理费等问题,而且要求幅度较大,并可能提出,如果达不到他们的要求,可能联合所有经营户联合歇业. ...

austin_goo所说很正确。您看到的问题确实存在。现在我想的主要是要增强经营户信心，让他们看到公司和以前不一样的地方。比如积极引进大商家。积极做活动搞活市场。从侧面来说服商家。再和商家协调沟通，实现统一管理，也许会引进一个专业的经营公司来管理。

austin_goo

楼上说得很有道理,商户在看不到你诚意的时候,对于你的管理几乎是不屑一顾的,因为权利和义务是相等的,营业额说明一切,营业额上不去,谁愿意被你管,所以,管理与优化并行,双韧剑要并用,才能慢慢的转化市场的抗性,形成和谐的市场氛围.将来也为统一的活动促销和联合营销等活动打下坚实的基础,增加可信度和美誉度

成熟世想

建议开发商成立商业管理公司，没有商业管理公司一切都是空谈

junqing3718