姑孰江上

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经过多方查证核实,以下为准确之数据，其他数据逐步完善中


市区人口约32.1万(含外来人口3.45万)
2006年社会消费品零售额为85.4亿元，增长率为16%，
市区消费品零售总额35.4亿元，增长率为16%；
城市人均可支配收入11310元，增长率为14%；
人均消费支出6376元，占可支配收入的55%；
市区人口消费20.44亿元,市区外来消费14.9亿
住宿和餐饮业消费额6.85亿元，占城市消费品零售总额的19.4%（其中住宿消费约650万）
市区物业平均租金为1.9元/平方米
房屋开发总量为88.9万平方米，其中住宅79.9万平方米，商业8.5万平方米，商业占总开发量的9.6%，商品房年竣工量9.5万方
商品房销售面积19平方米(目前市场销售量趋于平稳)，其中住宅销售面积16万平方米，商业用房销售面积2.7万平方米,商业用房占商品房总销面积14.5%,
商品房空置面积10万平方米,其中商业用房空置面积4.7万平方米。
市区待开发土地面积53万平方米，按1.1的容积率计算未来市场供应量将达到60万平方米

将商圈范围扩大后业态比例为
业态          样本总数        营业面积(m2)        比例
服装                                68640                22.8%
饮食、娱乐、茶庄                 24675                 8.2%
文化体育                              5130                 1.7%
百货超市                                108000                35.8%
IT通讯                           3290                 1.1%
家电类                            18400                 6.1%
五金、化工、零配件                5740                 1.9%
精品、鞋、皮具类                6880                 2.3%
钟表、眼镜和珠宝首饰类        2590                 0.9%
美容美发                            3400                 1.1%
婚纱影楼                            2250                 0.7%
洗浴中心                           15400                 5.1%
医药                           2400                 0.8%
家居、家饰                    3600                 1.2%
金融、证券、中介                6000                 2.0%
宾馆                                     22800                 7.6%
日杂                          2420                 0.8%
                          301615                 100%

城市人口与经济指标：
项目位于一县级市，总人口150余万，市区人口30万，外来人口3万，人均GDP14000元，城镇可支配收入11000元(可支配收入高只能代表消费潜力大,并不能表述其实际消费能力强,,也有可能该地区市民储蓄倾向较强!况且11000这个数字在长三角地区不能算高)，农民人均纯收入5000元,社会零售商品总额80亿,城区消费品零售额35亿，农村消费品零售额45亿，分行业看，批发零售业零售额73亿，住宿餐饮业零售额5.1亿,房地产全年开发投资约14亿,施工面积80万方,年商品房销售面积约19万方,销售额约5亿[由于这届政府狂捞政绩来掩饰一些......东西！！！！加上实地考察，本人认为统计数据有很大水份]

城市结构：文化古城，两条护城河将城市分成三部分圆环型区域，城市中心区域半径700米，次级中心区半径1800米，外围为城郊结合部及经济开发区

商业规模及分布：目前该区域内有两条步行街（约800家店面，服装鞋帽家纺占90%，为中低档产品），5个新建中小型购物中心和大型超市（8000平、12000平、16000平、25000平、36000平）集中在半径为250米的中心区域（中高档次）
购物中心现状:这些小型购物中心虽单体不大,但五脏俱全,各种商业业态几乎都被覆盖(全部沿袭大型城市购物中心布局和业态规划),从而使得业态、品牌、档次高度重叠,竞争已不仅仅存在于购物中心之间,购物中心内部也产生了恶性竞争,本人感觉做购物中心目前市场切入点较少；5家购物中心经营方式各有不同,有的纯收租金（1.5~2元/M2），有的采取销售额抽成(16%~22%)，（附加：有三个购物中心是最近2年内陆续开业的，开业前期的招商状况异常火暴，但是大多经营在开业3个月后便陆续转让店面，目前5家购物中心有四家换手率达到30%，空置率在28%以上，只有一家年营业额超过2亿,其他均达不到一亿,全市百货商场、超级市场年营业额尚不足4.5亿）
周边小型酒店、茶楼、休闲中心较多，但是档次普遍不高；中式餐厅平均消费15~25元/人，西餐厅、牛排馆平均消费在30元~60元，休闲中心平均消费得看做什么项目了，估计是全国平均水平吧！这个城市市民舍得消费的也就是吃了
四星级酒店一家，标间388元，豪华标间688元，
三星级、准三星酒店5家，一般在80~200元左右，详细情况不大清楚
旅馆、招待所50余家，一般在20~60元
该市企业、公司没有进写字楼办公习惯，创业型、设计型公司极少，写字楼市场几乎空白！
专业市场主要以小商品、钢铁、农产品交易为主，家居、建材市场不具规模

项目状况：本项目同时处于城市主干道、商业圈核心街道的末端，距国道250米，距核心商圈两公里，属于次级商圈，项目占地面积14万平方米，为规则长方型，地面平整，无水系，项目100米范围内有2个的小型购物中心（一个开业半年倒闭，一个处于严重亏损状态，面积都在7000平左右），两个老商业大厦（经营15~55元服装，自行车等小件商品），南侧紧贴小商品交易市场，该市场年交易额在13亿，是该市最大的批发市场，未拆迁前项目东侧为机电机械一条街（400米长）

项目建设要求：商业容积率为6，绿化15%，住宅为容积率为2，绿化35%，另外需要建50000平住宅作为的拆迁补偿，3000平方商业补偿面积。政府单方面要求建不小于30000平的单体建筑打造购物中心，引进品牌商家，如此硬性用地附加条件如何面对，延伸下：如果遇到一味追求政绩的政府，该如何回旋？（晕！！！该区域人口密度极低，人流量大，大多为无效人流）
解释为什么区域人口密度底，人流量大，大多数为无效人流：该区域内主干道在本项目东侧，为原先之国道，后由于城市向西发展，国道向西偏移了300米左右，保留下来的“国道”在该市机电厂、五交化公司倒闭后由下岗工人自发经营形成了一条长400米的机电街
无效人流解释：本人以前做过一火车站站前步行街，火车站离本项目最多一百来米，每天旅客吞吐量不下10万人，如果在这样的状况下项目是做购物中心还是步行街好？其实都不适合，人流非钱流，这一切都要根据消费行为和消费能力来决定的！
旅游资源：全年接待游客１５０万人次，实现收入１４亿元。
（1）若要做这个购物中心又该如何做呢？从哪些方面入手？
（2）政府发展重心恰好与本项目背道而驰，一个往南发展，一个在西面建设，不利局面如何改观？
（3）大家谈谈各自的操作手法，包括产品规划、产品组合、定位等等（当地人会享受，但是消费能力不高，另外还要注意55000方的拆迁补偿面积，在这个前提下如何实现利益最大化？）

专业市场现状：
目前距本项目2公里有一20万方的小商品交易市场开业2年，项目初期销售率55%，目前销售率60%不到（经过2年了），空置率93%以上（免租都没有人去，很客观的数据，大家不要怀疑），由于该项目为省重点建设项目，受到省级领导的重视，甚至惊动了中央，所以当地政府也头疼的很，整天免费电视报道，甚至开通了公交线路，此公交线路是该市唯一一个等待时间不超过10分钟的，政府目前和本项目南侧小商品市场协商，让其迁出市区！！！另外具业内消息，有几家开发商正在谈汽车站那块地，不过按照政府的规划，汽车站是要迁到南片区域的，估计最多不超过5年吧

建材市场：目前该市有2大建材、装饰材料市场，面积大约6.5万方,竞争异常激烈,产品覆盖面很广,均离市区不远(市场空间不大)

家具市场:目前小型家具店面较多,也有两家规模较大的家具商城(总面积不小于4万M2,空置率20%+),但是高档产品很鲜见,市区内几乎没有高档家具的身影,该市高层次消费者一般都在地级市的家具广场选购(有发展空间)

五金机电市场:尚无此类市场,只有目前项目东侧沿街店面,约160家,根据拆迁计划和实施进度估计1~3年内会有100家店面将被拆除,目前此处商家也在多方面寻租求购铺面!(很值得关注)

纺织服装市场:这个市场我也不大想谈,现在此类市场太多太大了,而且当地政府偏和其他县了一个纺织品交易市场,晕,都建了一半了!无锡新世界轻纺城够大了吧(134.8万方呀!),可是旁边还建了一个东方轻纺城!哎!!!!

在小县城还可以建哪些专业市场,大家谈谈!或者谈谈以上专业市场的突破口!

竞争项目: 7万平方(50%的楼体已封顶),主力商家大润发,在本案南面2.27公里处,目前该地段因大润发进驻,商铺价格猛涨,平均涨幅25~30%

在我回沪那天，当地一老哥（美学专家）握住我的手说道：我们城市是文化古城，希望你回去花点时间，不要让我们这个城市在经济建设与城市改造中丢弃了原有的特色，我们不仅需要工厂与繁华街道，我们更需要让这座城市文化魅力持久的绽放，希望你们项目就像沙漠中的绿洲那样令人向往！
一席话让我想起策划人身上应该肩负但是极易淡忘的责任，这位老哥是如此了解和热爱他的故乡，我们又有什么理由让千千万万这样的“老哥”失望呢！
所以希望广大策友积极参与，集思广益，项目如果能成功那将不是几个人的功劳，那份成功将属于我们房策人！

[ 本帖最后由 吴伟 于 2007-9-19  14:10 编辑 ]

30514526

班门弄斧一下，赚点策币。
从楼主给的基本资料看，这个城市的经济很不错（在县级市里），购买力是比较强的，那么为房地产建设、销售提供了很好的外部支持，至于城市发展方向，对于项目有一定影响，但应该不会太大，因为谁都知道，所谓的城市发展，在很多小城市基本上是换一届领导班子就换一个方向的。
楼主商业调查比较多、住宅部分没怎么说。从调研数据可以看出，项目所在区域做商业还是比较困难的，所以建议项目以住宅为主，根据县级市的一般规律，应该是以多层为主、小高层为辅（几栋就可以），主力房型三房两厅，面积110-125，当然还要结合项目的目标客户来做具体的调研。
在整体规划上，因为外部无比较好的景观资源，所以建议将规划的重点放在内部社区的景观打造，强调“特色性”，看了楼主的主帖，城市是文化古城，可否以中式园林为主呢？但社区内部建议少做或不做水系，这是县级城市开发商比较忌讳的，水系的维护成本过高，如果贵司提出此建议会直接导致整体规划建议的流产。
规划上建议分组团，将各组团的景观特色化与局限化，也就是说，1组团是松林天下，2组团是梅香四海……各组团各有自己的风情，真正意义将社区规划做好。
至于商业部分，在开发序列上安排在最后考虑，建筑形态可以借鉴中式徽派建筑，主题建议“城市景观商业中心”，在区域商业氛围非常弱的情况下，将商业和景观完美联系，人为制造商业利益点，对招商也将更为有利。
一点浅建，贻笑大方了。

nc-csq

看了2楼的跟贴,才感觉到房策里人才的密集程度有多高!随便一个贴,反映出贴主深厚的工作资历,清晰的运作思路,通过有限的资料,为楼主打开了广阔的操作之门.贴主坚定了偶在房策混下去的决心

vin600

总人口150余万，市区人口30万，外来人口3万，人均GDP14000元，城镇可支配收入11000元，社会零售商品总额80亿
1、从以上数据看，该县既是经济基础较好，利于项目开发
2、项目位于商圈内，为有利条件
3、项目体量较大，定位准确将有较大的吸客能力
4、做好市场调研，做差异化竞争，树立品牌，转移中心商圈
5、提前作商家访谈，先“引凤再筑巢”
6、做好住宅布局，商业住宅互动，提高价值
这是一个不错的项目，希望搂主是成功的！

最怕孤单

先问几个疑问？红色代表引用楼主大大语言，因发现您做的市调不太专业，所以废话较多，还请包涵。
1、社会零售商品总额80亿，
该市场年交易额在13亿，
晕！！！该区域人口密度极低，人流量大，大多为无效人流！
一个占全市16。25％的市场，居然会出现该区域大多是无效人流。说明两点问题：1。该区域是交通枢纽位置。2。楼主大大的无效人流定义不精确。
2、本项目同时处于城市主干道、商业圈核心街道的末端，距国道150米，属于次级商圈，项目占地面积14万平方米，为规则长方型，地面平整，无水系
你这个表述作为住宅可以，商业表述还不够。人流动线方向？交通情况如何？有无障碍？周边1。5公里内常住人口？周边2公里内常住人口？
3、目前该区域内有两条步行街（约800家店面，服装占90%，为中低档产品），5个新建中小型购物中心（8000平、12000平、16000平、25000平、36000平。
五个小型购物中心，商业定位什么？业态组合是什么？辐射商圈多大？美誉度如何?
4、（五家购物中心）只有一家购物中心处于赢利状态。
请问你是如何得到这一调研信息的？如果消息属实，那说明该地区的同质化竞争很激烈。同质化的业态是什么，可以补充的是哪些？
5、“城镇可支配收入11000元”“当地人会享受，但是消费能力不高”“周边小型酒店、茶楼较多，但是档次不高，平均消费25~35元/人”
从以上市调信息来看，是自相矛盾的。档次不高的小型酒店，茶楼，人均消费25—35远，与可支配收入基本吻合。但是不知道消费能力不高从何说起？和一类城市比？
当地人会享受？喜欢享受什么？喜好什么？消费习惯、购买行为如何？
6、3000平方商业补偿面积。
补偿原则是什么？是否必须临界铺面？还是原面积，原朝向，还是只要评估价格相等？或者其它
补偿铺面分割要求如何？是否能三权分离？
7、建议您求助的时候，把市调报告和平面图一起发上来，大型项目没看清楚前，乱发表是不负责任。

玉壶

学习了,大侠们继续

davidpeople

根据楼主给的资料来看，本项目全部入住后大概在3000户左右，小区人口约10000人，在加上周边的人口大概有50000人左右的人流量，那这样的话就奠定了一定的商业基础，但是政府要求一些品牌商家的进驻的话，老实说，在这样的一个县级市来说还不够吸引力，比较适合做一个社区型的商业形态。
在这样的一个项目上来说，商业上除了一些必备的商业配套，我自己感觉在这样的一个文化古城，适合做一个有特色的商业街，例如字画、古玩之类的，既可以提高整个项目的档次，也可以符合政府的要求，因为打造这样一条文化街，政府也是会十分支持的，但是要注意的是这种特色商业要和必备的商业配套的量的配合，这样才能做到既有特色又保持活力。
根据楼主给的资料来推断，这个城市一年的商品房销售量约在40万~50万平左右，所以我觉得这个项目的开发周期约在3年左右会比较合理，但是这样的话，应该也会有一定的销售压力，不过相对有点压力比没有压力好点。
首期的开发量来说，应该拆迁和自售的量大概是2万平和6万平，而自售的话，根据一个县级市来说，应该以多层的洋房为主打会比较容易打开局面。
商业的招租和销售我建议不要一开始就进行，应根据首期住宅的销售情况再进行，大概首期开售的半年到一年左右开始进行招租，先旺丁再旺财，实行免租或返租的形式，大概我觉得在这样一个城市开发商大概要让利2年以上会比较有吸引力，通过这些在后期既可以帮助商业的招租和销售，又可以聚集人气，有利于住宅的后期销售。
最后说一点，根据这个项目来看，无论是规划要求还是从项目本身的需要出发，最好要规划配套一个幼儿园或小学，可以为这个项目增加成功的砝码。
这个项目的成败主要是开发节奏的控制和首期的产品是否符合市场，所以我建议大概分三到四大期推出，然后每大期再分2到3小期推出，控制好出货量；然后首期产品不要以赢利为主，要竖立项目的品牌。
呵呵，就写这么多好了，写得比较乱，希望各位策友谅解，不过楼主的资料比较缺，有些重要的资料没提供上来，我只能根据一些二、三线城市的一些特征发表一些建议。。。。

[ 本帖最后由 davidpeople 于 2007-9-15  11:23 编辑 ]

求学001

项目状况：本项目同时处于城市主干道、商业圈核心街道的末端，距国道150米，属于次级商圈，项目占地面积14万平方米，为规则长方型，地面平整

自救者

1、先说项目的难点，最重要的是商业的定位和规划。对于住宅，由于处在核心商，定位难度不大，但需要注意处在商业圈核心街道的末端这个因素，对户型比例有影响。
2、政府单方面要求建不小于30000平的单体建筑打造购物中心，这是商业的难点，从前述可知项目100米范围内有2个的小型购物中心（一个开业半年倒闭，一个处于严重亏损状态，面积都在7000平左右），两个老商业大厦（经营15~55元服装，自行车等小件商品）如果单纯往购物中心的方向去向，肯定不行，但换种思维呢？一是跟政府不要硬碰硬，政府要的是面子和形象，这是实质，因此可在购物中心的概念上去玩，如增加业态在里面，上述提到的南侧紧贴小商品交易市场，该市场年交易额在13亿，可否拿一部分打造成具有高端和特色的小商品市场，与南侧的小商品形成互补关系。二是未拆迁前项目东侧为机电机械一条街，可否再拿部分做升级的机电市场。再加上市场的库房配套、社区商业、餐饮、娱乐，加大型平价超市，在体量上是否消化了大部分呢。还有最重要的是开发节奏，我可以建不小于30000平的单体建筑打造购物中心，但我是否可以先规划好，满足政府的面子，在考虑较为成熟的时候再修呢，商业的预期也能促进住宅的销售。或是我先修一部分，做形象，待成熟后再建呢。
3、住宅，户型就不用多说了，产品定位也不会出其左右，在节奏上可否先修几栋板式小高层，户型质量得到了保证，项目产品形象也上去了，再用地块最差部分建建50000平住宅作为的拆迁补偿，常住人口上去了，人气起来了，对商业有了需求，再顺势提部分商业，因此住宅和商业应该是互为促进，并混合起走的。
4、虽为古城，但个人认为没必要这么做，（相信很多开发商玩了中式的）因为如做中式，那么商业也必须在风格上相符，但中式风格的商业，在规划布局和后期的使用上有很大影响。项目体量较大的情况下，建议采用符合商业的现代风格，并划分各组团，各个组团采用相近的风格，如现代风格，超现代风格，现代欧式风格，现代中式风格，共同托起项目的风情商业街不是更好吗？
时间仓促，还有很多未想到的地方，请各位同行多指教。

姑孰江上

该市住宅供给主要是拆迁拉动的，目前该市政府将未来两年年拆迁量定在60万方以上
很多楼盘单套住宅的面积都在120M2，140M2，160M2这三个档次，120平米以下的房屋供给比例不足10%，均价2800，大家觉得是不是有点不可思议
该市民营经济不发达，很多人外出务工，甚至出国务工，全市工资性收入没有统计公报说的那么高（19000元/年）
根据调研发现月平均工资在1200元左右，工资性收入超过2000元/月的只有高层次公务员、高级学校的教师、工厂里经理及以上人员，女性工资收入在500~800元/月，小规模个体经营户每年收入在8000~20000之间
这样的收入在总价35万一套住宅面前是不是显得捉肩见肘

[ 本帖最后由 吴伟 于 2007-9-15  14:09 编辑 ]