suaae

细看了下宏观数据，有出入哦，人均消费支出应该不是市内的吧。55%这样一个数值，连上海这样发达的城市都很难达到的（地区经济越发达，越偏离100%）

fastnos

1、从宏观上说，根据城市规划理论，一个城市的商业规划指标是千人700平方，就是说在你的县城所能承受的商业面积约为23万平方左右，除非你的城市交通状况非常好，辐射能力非常强，你才有更大的商业面积消化的可能；但从楼主的宏观描述来看，城市商业是饱和状态的，所以3万平方的商业是有巨大风险的；
2、有风险所以要调研。那些经营不下去的项目，肯定是在做之前没有做充分的调研，在加上政府的威逼利诱，一拍脑袋就上马，结果成为风险的牺牲品。
这里说说政府，现在的政府本身就是个大开发商，他的利益着眼点跟开发商的是不同的，但是无论结果怎样，政府都是对的，所以我们就要警惕。举个例子，在我所在的城市，正在开发新区，政府首长为了尽快看到形象、政绩，天天催着开发商“大快好省”的干项目，大家知道，建筑不是工业品，加班加点赶工期并不能出精品，那些坚持品质第一的开发商老总于是就经常被叫到市领导办公室里挨批，但批归批，回来后那些开发商依旧慢工出细活，一点一点地搞，等项目出来了，成了市里的品质标杆，还是那些领导欢天喜地的去视察，号召大家学习，真是此一时彼一时。所以在政府面前一定要保持清醒的头脑，他个人的喜好不能代替市场，把事情看长远一点，总会有一些利益共同点，拿这些共同点去说服政府，才能保证自己的利益得以实现。
3、楼主所给出的数据还不足以对商业项目进行定位、规划，如果根据这些宏观数据就去推断的话还是很危险的，都不能够说服人，带有赌一把的性质。商业项目宁可不做也不要勉强，搞房地产策划的人总是容易陷入一种“明知山有虎，偏向虎山行”的英雄情节里，认为地段好、项目好的话还要我来策划什么，这种气慨固然是好，但想法容易偏颇，从而走上不归路，投资人的资金安全永远是做策划应放在第一位的。
4、目前阶段还是要立足于城市商业基础分析和商圈分析。
从图上看，楼主地块的位置和形状还是不错的，比7万方那个项目的位置还要好一些；
不管你聘请专业调查公司也好，自己搞也好，把你项目周边半径1km，3km，5km的商圈基础调查清楚，把消费者状况、交通状况、竞争对手状况、客户状况、未来3年发展预测等完全研究清楚，这时候拿着你的调查报告，才能决定做还是不做，做什么？做多大？什么时候做？你才可以拿着东西去找政府谈。
商圈研究是做商业地产的核心，千万不要靠想象去做。
5、谈谈直觉。个人直觉这个地方做3万平方购物中心是不现实的，改做专业市场，容积率必然发生变化，你要用去你很大一部分土地资源，得不偿失。建议楼主还是要以住宅为主，不要把过多的精力放在商业上面，利用6的容积率，规划一座大厦在那里或者就叫它购物中心，先满足政府。
等把住宅消化得差不多了，钱装在口袋里了，再来弄这个购物中心，不管是购物中心还是写字楼、酒店、公寓，总之主动权在自己手里了，就是这个物业你自己持有，你也不会紧张了。
6、关于拆迁补偿，建议楼主还是越早了断它越好，这个事情是属于后患无穷的，跟老百姓打交道比跟政府还难。早点让老百姓住上房子，只会对你有好处。

姑孰江上

引用:

原帖由 suaae 于 2007-9-19  13:23 发表
细看了下宏观数据，有出入哦，人均消费支出应该不是市内的吧。55%这样一个数值，连上海这样发达的城市都很难达到的（地区经济越发达，越偏离100%）

消费支出与家庭总支出概念不同，对于我们项目研究来说剔除了转移性支出、财产性支出、社会保险支出、和借贷支出

姑孰江上

引用:

原帖由 乖乖乖乖乖 于 2007-9-19  10:42 发表
实践证明，降低纯商业面积，控制开发风险，变换产品类型-------酒店式公寓才是开发商套现的最佳去化方向。 全国房价都在涨，早买早赚，多买多赚，你知道周边的上级城市，有多少年轻人想着曲线救国么？ （小城市买个两套酒店公寓，等涨起来卖掉，再到城市里买一个小套的苟且活着），最后鄙视一下你那老哥虚伪的嘴脸。“文化魅力持久的绽放！”  ...

你提出的三个方向我也不知道如何才能做的好！
降低商业面积——就的您实战经验判断认为本项目商业面积应该降低到多少合适（排除政府强制规定的干扰,地价100万/亩，周边楼盘住宅最高价3300元/平方，均价2700元/平方，商业最繁华地段租金5元/平方，核心商圈平均租金2.8元/平方）
控制开发风险---结合你的大量实战经验谈谈如何有效控制呢?
变换产品类型-----那产品组合是怎样的?
如果缺少条件和数据,我会在自己能力范围内尽最大力量提供

[ 本帖最后由 吴伟 于 2007-9-19  16:13 编辑 ]

喜欢房策天下

1.过去小县城成功经营专业市场的成功案例只有义乌可以借鉴，但很显然现在的这个小县城
不具备当初义乌的那些基础的成功因子。
2.小县城市区人口约32.1万适合规划做个小型MALL，50000平方米。
3.根据供需关系进行也业态规划。
4.专业市场的风险太大，冷场这么多年，没有必要去前仆后继。
5.文化特色体现在建筑和识别体系。

小荷

看的还是很我隐,我没有做过商业,不过能学习学习也不错

投资天下

我看可以把这个话题深化下去，楼主把资料提供的详细点，大家来做个整体策划，在传上来 那一定是百花齐放，思想火花大碰撞

shjonly

看完上述资料，总觉得缺了点什么!
策划不是纸上谈兵！
楼主能否再补齐以下资料：
１、该县级市的支柱产业是什么？各产业比例？
２、该项目方圆１.５公里的住宅情况、入住情况、居住人口；
３、该项目方圆１.５公里的商业情况、业态分布；
４、该县级市所有在建在售商业项目情况（体量、价格、销售状况）、所有在建在售住宅项目情况（体量、价格、销售状况）；
５、该县级市发展规划、方向；
６、旅游资源；
７、所有专业市场情况。

gouzhanhong

新手上路分不清....

vsyf

就楼主提供的资料看，和我公司现在做的一个地级市项目差不错。但方式可能略有不同，互相借鉴吧。
1、在项目立项前，针对商业部分，大约有4万吧，定向召开了多个领头羊企业的研讨会，讨论商业业态的可行性。多为国内外知名的商业集团。
2、针对研讨会结果，遴选出意向商业业态企业数家，多为补充当地商业的配套，并且与项目的住宅部分有力的结合。如，电影院，草根文化节、知名的大型超市等等。
3、针对商业基本为大型住宅项目的业态补充，故划分了1万平米作有的面积作为多业态区域。总体分为：餐饮、娱乐、休闲、购物、服务等等20余种业态组合。
4、针对大型的商业团体采取定制模式，如影院的15米层高等。
以上个人总结为，一点带活整体，最佳模式为：定制模式。
楼主不妨试试