二、商业地产是万达的核心竞争力。也就是说万达为什么要搞商业地产？
1、百年企业的物质基础。
已经成立十几年的万达应该有一个目标，于是，大家提出来要做百年企业。什么是百年企业？至少活几十年，活一百年。做百年企业有什么标准？经过分析、梳理，我们认为百年企业应该有三个标准。第一是要有强大的物质基础，开一个店一年赚100万就称自己为百年企业，这是不行的，这只是百年老字号的一个小店铺，我们应该有一个强大的基础。第二是要用现代企业制度做保障。一个企业如果没有优秀的文化，起码要做到靠制度管人，要把制度建立得很规范。第三是要有优秀的企业文化。
这三个方面就是构成百年企业的物质基础。
后两方面今天先不讲，只讲第一方面。我们分析，什么是我们这种企业的百年企业物质基础呢？一句话来概括，就是长期稳定的现金流，这是针对我们这个行业的企业特点来说的。房地产企业的特点就是现金流不稳定，而且房产企业也很少有干100多年的规模。一个城市的城市化进程改变，企业生存的空间也会改变，只要城市化达到一定的程度，人均住房达到一定面积，这个行业就会萎缩。而且房地产企业有一个特点，今年买地，那么今年几乎就没有现金流，没有销售收入。明年开发的时候就一下冒上去，风险非常大，因此，我们要追求长期稳定的现金流。
所谓长期，就是年年都要稳定。什么是长期稳定的现金流？我们做什么能达到这个目标呢？在我们提这个目标之前，万达做了几个产业，与别人合作奥的斯电梯，与世界500强企业合作的变电站设备生产工厂，都是投资几千万美元的企业，回报率也非常好，我们还有自己的公司，还干了自己的药厂。可是我们觉得这与我们的主业都不沾边。和500强合资的这两个工厂，我们只是小股东，又没有核心技术，技术完全控制在别人的手里，这样，一年销售几百亿跟我们没有什么关系，这不是我们的方向。我们觉得应该做收租物业，收租物业才会带来稳定的收入，要向500强企业收租。
有这么一个指导思想，经过分析研究，万达决定进入商业地产，而且从一开始就决定规模要大，要建上万平米的物业。如果建几百或几千平的物业，那么面向的就是中小企业，相对来讲，中小企业诚信度比较低，现金流也不稳定，也谈不上稳定现金流，我们要建就建规模大的，所以决定建大型的购物中心。租户尽量选择大企业，世界级企业，所以我们提出一种口号：要向500强企业收租子。我们进入商业地产一开始定位就比较高。
2、确立万达的竞争优势。
我们的企业在这个行业里，应该有我们独特的优势，什么是我们的竞争优势？什么是我们的竞争策略？我们怎么样在市场中和别人不一样？怎样才能比别人做的更好？
（1）要做到人无我有。大家都知道这句话，人无我有，人有我优，人优我廉。说是说，可是做起来很难，尤其是做到人有我优。在中国市场上，百分之九十九的产品是供大于求，少有非竞争行业。即使是垄断的行业，银行、铁路和航空，也存在激烈的内部竞争当中。
怎么样做到人无我有，我们比别人多赚一点？中国现在登记有4万多家房地产企业，竞争非常激烈。在这个市场竞争当中，尤其土地制度逐渐进行改革，一块地拍卖要经过几十轮。最近上海浦东推出一个地块，经过许多轮的加价，最终比政府推出的底价高出一倍多，20多亿的地，最后拍到近60亿，这样，楼面价11000块，现在这个位置的房价也不过这个价格，所以大家都非常震惊。最后上海市政府决定废掉这块地的拍卖，重新思考。这么看来，"价高者得"在当前宏观调控的环境中是要重新检讨的。我们觉得还是搞商业地产，进入这个行业的好处在哪呢？刚刚进入这个行业之时，全国只有几家公司在做，到今天统计，全国从事商业地产的企业不到200家，而这200家当中，目前将跨区域与商业地产作为主要发展方向的内资企业仅万达一家。有很多企业都只是在本区域里做，广州的企业就在广州，北京的就在北京，号称跨区域开发持有型商业物业的外资企业还有几家，但内资企业只有我们一家。正因为企业比较少，竞争相对也就比较少，相对来讲，赚钱就比较容易。人无我有，人家不做我们去做，为什么别人不做，是因为商业地产比较复杂。
（2）享受双重利润。为什么说享受双重利润呢？房地产开发利润是一次性的。现在房地产开发企业相对来讲利润比较丰厚，再加上这几年房价高企也成为过街老鼠，大家都在打，都在批，这确实说明房地产的利润相对丰富，但它只是一次性，一次就过了，就不会再有以后的利润。
现在全球经济出现了一个共同趋势，就是全球的资产价格都处在不断上升当中，这是过去很少有的。过去，国外的房地产价格，包括能源、初级产品等，这些价格都是有周期的，很多几十年都不涨，日本连续13年下跌，但是最近几年都在涨。伦敦这五年内，住房价格翻一番，英国是最早的资本主义国家，房子已贵为天价，但是近几年又翻了一番。说明什么呢？说明随着全球财富增加，财富要找消化渠道。随着全球人口的增加和资源的减少，我个人判断，资产价格可能在今后会长期处于一种上升的趋势。当然并不是说一个时期涨这么多，可能涨几年歇一歇，也可能稍微跌一跌，但资产肯定是上涨的趋势。
这种例子有很多，但是这种资产价格升值的利润对于房地产开发企业来说是享受不到的，总结地产开发20年来的经验，我们下决心要搞商业地产。第一我们每年可以收到稳定的租金。第二我们能够享受资产价格升值和土地升值的双重利润。二手市场房价升了，这个价值是在我手上，土地价格升了也在我手上，若干年之后，想把资产变现，除了原有收到的租金，还可能大赚一笔。这也是我们争取的。
在南京的新街口，我们投入的一个广场，2002年初这块地才600万/亩。这块地当年被南京市政府推出来叫"1号地"，被南京市一个大国企拿到了。这块地规定只能做商业，这个公司不懂做商业，地拆平了之后一直没敢做，白白空了四年。我们到现场去一看，这么好的地空着多年不建肯定有谈的空间。我们去谈，那个公司开价1.9亿多，大概折合每亩600万左右，我们一听，觉得很好，几天后签了合同，地就转到我们的手上。拿了地，不到一年项目就竣工了。现在租金比一开始翻了大概130%多，租金在不断上涨当中，土地价格也在不断上涨。按照南京市目前的土地价格水平，我估计这个土地一亩地在2500万元左右。而且这个地是在新街口，新街口是南京最繁华的地段，现在地价是3000万/亩，其实就是5000万/亩也买不到地，除非兼并别的商家机构否则根本就进不去新街口商圈。中国有两个很奇怪的商业现象，南京的新街口和重庆解放碑，过去总讲商业不能太聚堆，不能太密集，可重庆解放碑地区大概还不到一平方公里，南京新街口也不到一平方公里，这两个区域都集中了超过200万平方米的商业面积，几十家同质化的百货店、超市店和这个店那个店都在一起经营，但是恰恰这两个区域的生意都非常好，租金非常贵。这是一个很奇怪的现象，一个百货店在这个区域里有二、三十家，觉得生意难做吧，恰恰相反，离开这个区域生意才不好做。
刚才是讲为什么做商业地产，经过我们认真分析研究和实践，我们拿到了双重利润。
（3）容易拿到项目。现在的住宅开发，4万多家房地产企业竞争非常激烈，而且招拍挂也非常激烈，每一块地都经过多重竞争，利润空间压得很薄。如果不是中国房地产升值大趋势，实际上通过这种方式拿到的土地，土地价加上开发成本，大概就相当于目前所开发这个地段的销售价了。只是通过放在手里两年，慢慢推出来，价格才能上涨大概20-30%。一旦房地产价格升值趋缓或是停止，这种拍卖拿地的价格趋势是非常危险的。在这种情况下，我们做商业地产项目相对来说容易拿到土地。尤其是我们做城市综合体开发，不但可以为政府带来稳定的税收，还可以拉动城市的就业。我们做一个大的购物中心，最起码可以解决万人以上就业难题，因此受到当地政府普遍欢迎。因为现在中国就业是一个很困难的问题。
格林斯潘先生曾经对中国经济的风险做了预测，3年前他说，中国经济的重大风险是就业风险，如果真的是几千万人找不到工作，社会就要不稳定，不要看大家都在赚钱，不要看经济都好，一旦什么事件或者一个导火索，对社会稳定都有影响。现在恰恰是中国就业的高峰期，依据我的判断，在2015年之前，中国就业压力不能解除。两个星期以前，我看到劳动和社会保障部的一个预测：2005年全年的新增就业人口2500万，包括大学生，包括社会新增自然人口，预测2006、2007年新增2500万人，而2007年能够解决的人口最多1000万。这就是说，以前积压的不算，到2007年至少还要增加1500万没事干的人，就业压力的风险是非常大的。然而，我们每搞一个新项目，就可以解决几千人，甚至一万人就业，政府是非常欢迎的。我们在上海的一个大型商业项目开业，这是上海最大的一个项目，估计能解决1.8万人的就业。
我们的项目还能提供稳定的税收，一年几千万。这个情况政府也高兴。而且这项税收每年都会有，不像住宅开发是一次性的。而且，商业广场的税收可能今年是5000万，明年可能6000万，后年可能是7000万，随着销售的增长而增加，又很稳定。城市综合体的建设，也为当地城市增加了一个新地标，公共建筑成本很高，立面、结构都很考究，能提升当地形象。
总之，万达在从事别人没有或很有少人做的商业项目，受到了各地政府的欢迎。万达每年新开发的七、八个商业地产项目，绝大多数来自地方政府或是企业的主动邀请。
