satellitemei

各位兄弟姐妹，小弟目前遇到一个比较棘手的问题,现提交上来，相信大家在以前也遇到过类似的问题，你们是如何处理的，能否借鉴呢？？
该项目地处一个三级地级城市的新区中央位置，紧邻市政府，区位优势明显，规模在当地属最大的项目，共35万平方米，是一个住宅和社区商业结合的综合性社区。，目前项目已经到了最后阶段，住宅销售已经完成98％，入住率差不多有30％左右。项目三面临路，其中一面临政府前的道路，一边对面也是小区，另外一面紧邻的道路是这个城市通往高速公路，向外发展的主要道路，问题就出在面临通往高速公路的商铺上，由于是进入这个城市的主要道路，所以道路两边的绿化非常好，大概有15米宽，道路是双向6车道，道路对面是该城市的主要汽车销售集中处，目前经营都非常不错。
目前，该项目就是这条道路的商铺销售不理想，而且小区主要入口还在这条道路上，普遍反映的问题都是：
1、项目商铺设计时候为了广告牌需要，提高了标高设计，导致目前汽车开上去需要上一个坡度；
2、目前已经是现铺，而且有商家入住经营，但是都不是很理想，业态基本上是小吃店，超市，水果店，装潢等；
3、绿化由于城市美观需要，想从绿化中开几条道路非常困难，更不要说取消绿化做停车场了；
4、商铺是2层楼的，开间约4米左右，进深约12米左右，两层楼面积约100平方米，虽然目前单价不是很高，而且从03年以来，就一直都没有涨过价格，客户都认为投资无升值潜力；
5、难道有想购买的客户到现场去实地了解情况后，由于商家普遍经营不善，所以会和想购买客户灌输不利的想法，这样造成恶性循环；

大家有没有遇到类似的问题，你是如何解决的，望谈谈？？
小弟目前想法有：1、资本运作；2、涨价，提升投资价值； 3、尝试引进连锁快捷酒店；[

[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2007-9-21  10:17 编辑 ]

笑傲江湖

引进连锁快捷酒店 是个很不错的想法

紧邻市政府，区位优势明显;规模在当地属最大的项目，共35万平方米
------这是项目最大的两个优势,应该好好利用
同时,也是促进商铺热销的根本

还有,建议楼主不要着急,虽然住宅销售顺利(98%),但由于入驻率低(30%),所以人气不是很旺,
但随着入住人数的增多(总建35W,估计有2500--3000户,共有5000---7000人左右),同时也应是高端消费人群,这势必会带动商铺的热销
  目前关键是:通过有效的方式,将这种前景有效的传达给目标购买人群,这才是最根本的~~

fengxue

最好由图纸，看看才好说

蒙古人

有高速路不见得就对你们的商业有很好的推动作用，可能还会起到相反的作用。
关键的因素是目前你们的入住率比较低，无法有力的带动商业，随着入住率的上升会好很好。
建议可以考虑双管齐下：
1、积极解决商铺遇到的实际困难，查询经营不利的主要原因，告知，随着入住率的上升，局面会很快好转，假装无意中泄露店铺即将涨价的消息。
2、随着入住率的提升，广而告之，适时提高店铺价格。

satellitemei

谢谢各位啊，但是现在开发商目前急于回笼资金啊，如果不是为了资金，我也不会这么着急，另外，我认为问题的关键似乎是处在绿化上，各位是否有好的建议呢！！！

fengxue

既然你认为绿化影响了你的销售，那么想个办法去利用绿化，来为你所用

ww2000nau

我想无论是资本运作还是涨价，其基础都是商铺未来的经营价值以及能够提供的现金流水平，那么就先谈谈自己的一些看法吧！（至于连锁快捷酒店方案由于没有资料也无从谈起）
1.另外一面紧邻的道路是这个城市通往高速公路，向外发展的主要道路，问题就出在面临通往高速公路的商铺上，由于是进入这个城市的主要道路，所以道路两边的绿化非常好，大概有15米宽，道路是双向6车道.
       从以上看来，商铺面临的是以通过性车流为主的城市主干道，目前商铺的消费人群主要是小区入驻人口。
2.道路对面是该城市的主要汽车销售集中处，目前经营都非常不错
   既然由于目前消费人群不足导致商铺售价不高，不如考虑利用道路对面的汽车销售集中处的目的性人流。考虑城市主干道车流大、车速快，是否在商铺和汽车销售集中处建设人行天桥，将人流引入（当然该方案需要进一步的经济评价，或者先画个饼 ，宣传一下投资前景）。
3.从以上综合考虑，是否可以将该区域商铺重新包装，以汽车配套产品专业市场的概念推出。

阿土伯

暫時封盤，擇時出擊，連本帶利一齊回收
熱冷熱（波浪）法則

图腾

我所在的城市由各地方根你说的情况有些相似，其实既然道路对面是汽车销售市场，为什么不把你的商铺卖给这些卖车的呢？

图腾

或者定位成五金或者汽车零件市场，要是发展其他的商业是很难的。