地级城市新区中心综合性社区的商铺滞销，如何处理？

因为没有平面图，也没有实地调查过，所以只能“胡乱建议了”：
1、商铺面积不大，所以与其分散经营，不如集中经营，交给1－2个租客经营即可；
2、与市政府相邻，可考虑业态为高档餐饮，经营商务或公务餐。

1.商铺前面有15米的绿化带,而且都广告牌匾的摆放有标高的要求,,如果是以商业业态做此项目的话不适合,,因为任何商家都想让自己的铺面对外展现的更加醒目一些,,,,既然前面有政府的绿化带,可以结合该项目的地理优势做成写字间形式对外出售

2.可以根据该地块是城镇汽车销售的中心做汽车配套设备招商OR出售.

3.选择一条街做本小区OR该区域的配套设施使用,,其余两条街做"XX主题一条街"

你所面临的是很多新区发展都会面临的问题，建议如下：
1. 项目定位  任何一个项目定位都是第一步的，也是第一位的。你谈了那么多都没有提到你想如何来分布业态。大家给你的建议也都是经验之谈。最终定位如何还是要具体问题具体分析。对你项目所在地的成熟市场进行一次认真市调。
2. 合理定价  买张不买跌是所有人的心理。连开发商自己都对自己项目的增值没有信心，如何让大家来接受？调整房价是吸引眼球的好方法。
3. 助人助己  前期现有商户的生意不理想必然影响后期的招商及销售，他们的一句话胜过售楼人员百句。但是现有商户的生意不理想的原因并不会都是房子的原因，若对其进行知道，相信生意会有起色，从而推动项目顺利进行。

一点拙见，仅供参考。

可以开展汽车配套行业的运做,比如汽车美容,配件销售等

        小弟操作过类似项目,首先不赞同大搞宣传卖商铺的做法，宣传了，卖不卖的出去尚且不谈，就算卖出去了，卖给业主的，也不是一个会生蛋的母鸡，而是一个累赘。
        如果楼主能把以下问题反馈反馈，或许我能给您提供点思路，请问楼主，
1、6车道是单行道还是双行道?如果是双行道，中间是否有绿化带或护栏？
2、能否协调出停车场？或者协调出占道停车位？如果能，能够停多少车？停车场离商铺走路需要多少分钟？按照贵项目所在城市，我估计能停30俩车就差不多了。
3、路旁的绿化带是什么类型？景观式还是休闲式？15米有无坡度？乔木、灌木数量多否，多高？
4、交通如何？城市的主要居住区、商业区离本项目有多远？有多少公交车通往？
5、商铺前的坡，坡度多大？多长？多宽？
6、KFS的让利决心，投入决心有多大？
      还有一个疑惑：
      当初商铺规划这样的开间和进深，又提高标高便于广告牌——商铺当初定位是什么？准备卖给谁？为什么这样设计？
      把这个疑惑单独列出，是为了不让您误会，我只是想了解了解贵项目当初的思路，或许能对策友们的思维方向有所启发。
     我下周要竟一个标，可能会比较忙？如果我没有继续回复，请您把相关信息发到我QQ上！

一、        项目当前机会点所在：
1、        如何营造人气，扭转客户对项目的价值认同度？
2、        如何进行人流疏导，带来有效客流，树立经营户的信心？
3、        如何对产品进行改造或定位，来个乾坤大转移？
二、        把握机会，创造奇迹
（一）如何营造人气，扭转客户对项目的价值认同度？
实际上，说到底，这是城市新区商业所遇到的共同的问题，就是住宅入住率低与商业的成活率低形成恶性循环，一方面是由于商业配套少，造成业主生活不方便导致入住率低，另一方面是入住率低给商户的经营利润造成较大影响，影响商家的经营兴趣。那针对这样的状况如何解决？我觉得当前可能不能仅仅着眼于商铺的销售，而是要转换一个思路，就是如何先让商业氛围火起来？我觉得可以从几个方面做文章：
1、        先设法提升入住率，按照35万平米，人均30平米的居住标准，入住率达60%以上，那么本小区的入住人口就达到6000~7000人，那么就先从此点入手？如何吸引他们尽快入住？新区业主不入住的主要原因无非是两点——配套不完善，交通不方便。关于配套招商下面谈，关键是交通的问题。建议联合新区的其他楼盘，从民生的角度，请政府花力气加大公交线路的投入，哪怕是几家开发商赞助部分费用或者场地也不所谓。根据我对公交的了解，一般区域人口超过3万人，公交公司就有可能开辟专门的线路，所以此举在政府的要求下，应该可以行得通。
2、        新区，作为未来人口的迁徙方向，需要一个商业副中心，这个是城市综合发展的必然要求，按照35万平米的小区，在一个三线城市，绝对是超级大盘了，楼主的项目的商业体量估计也不会太小吧，如果3面商业街的商业面积超过了3万平方，那完全可以将其作为新区商业中心来定位（汽车城，市政府所在，说明项目的区域位置不会太差，加之三面临街，也具备了商业中心的要求）。所以这个时候，需要搞一些题材，对本项目的商业价值，商业地位进行一些新闻炒作。
3、        为了强化项目的商业氛围，走出入住率和商业成活率恶性循环的怪圈，需要进行招商，我的思路是进行2年免租，签定3年合同，第3年的租金象征性收取，同时收取一定的押金，对商家的业态做好定位，超市，饭店，酒楼是必须引进的，对于重点的商家条件还可以再放宽。这样的招商情况一般会较为理想。同时，对现行的商业销售价格进行提升15~20%，如果需要购买并自主经营，返还10%左右的房款，如果是投资性返还15%，但是须给开发商使用3年，造成购买即升值的现象。
4、        在招商达到60%以上的比率是，集中时间，同时开业。开业前期，不断宣传，强化形象。3~6个月的营业期后，随着本小区以及周边小区的入住率提高和项目自身的影响，商业经营基本步入平稳期，这个时候再销售，基本不会有什么问题了。
5、        值得注意的是，经营户和投资者的关系处理问题，一般情况下，对于签定3年租赁合同的商家，在其租赁期间，销售商铺是，先优先租赁商家，然后在针对市场（这些在租赁合同中注明），这本身也是一种促销和逼定手段。
（二）        如何进行人流疏导，带来有效客流，树立经营户的信心？
1、        本项目的主干道设置公交站台，出租车停靠站是当前的当务之急，此举是有效吸引和疏导人流的重要手段之一。
2、        道路宽阔，绿化带宽，对商业项目而言，带来的直接后果就是削弱了商业氛围，那么就需要以广告灯箱，广告道旗等来强化商业氛围，对商铺的门头店招也要进行统一规模，强化商业氛围，吸引有效人流。
3、        当然，最重要的是，要开辟道路绿化带，引出入口了，这个是商业项目的硬伤所在，也是有效吸引对面汽车城的消费人流的唯一办法所在。政府不是不同意开辟，而是你们没有了解到政府的真正需求所在，如果以老百姓的价值需求出发来开辟，政府就没有理由不同意了。
（三）        如何对产品进行改造或定位，来个乾坤大转移？
如果楼主的项目底商是框架结构，那么产品改造就相对比较容易了，引进商家的限制性自然也就小了很多，上述提到引进连锁酒店，楼主的思路应该是将二层部分打通，在二层住客房，如果我的理解没有错的话，那么应该是框架结构的设计了。那么我建议：
1、        对于项目已经销售出去的少量商铺，如果处于中间位置，尽量劝说其调换，或者退房，为打通作成大规模商业扫清障碍。
2、        对于部分业态需求特殊的行业的商铺做工程改进，如练歌房等的消防工程改进，洗浴休闲的排水，防水改进等。

困了，下次再说吧。。。。

楼主的案子与我们现在做的有很大相似，也是很头痛

超高难度案例，如何盘活商住楼商铺！！！
http://www.swotbbs.com/thread-61772-1-1.html

我想最要的还是一个人气问题，如果在接下来的营销推广中，加大周边人气的宣传和招商。
1.既然本小区的入住率不是太高，那么在加大人气造势的时候，就应当把本小区的人气同周边小区，以及周边行政/企事业单位等有机结合起来，这样的效果会更明显一些的。
2.招商并不能把目标锁定在高端知名特色主力店上，比如大型特色餐饮等，这样辐射力强，影响力大，带动效用更大。

住宅体量那么大
可以做个家居家饰中心

路过学习，谢谢各路高手