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大家对这个问题讨论很激烈.
我现在也说两句：
新区人气还未聚，商业氛围还未形成，大型超市、主力品牌店不适合进驻，
也不会有哪个主力店愿意进驻。
周遍人气不旺，那这个三级城市人在哪儿？——很显然在老城区。那如何把这些客流吸引过来呢？
小吃店、小餐馆、服装等社区类的商铺，不可能吸引老城区人来消费。（谁会跑几十里路去喝碗八宝粥呢）

所以本案的定位应该是特色餐饮、大型KTV、洗浴中心等娱乐休闲 （一般新区环境比较好）
若这样定位，物业需要做相应的改造！至少进深12米不能满足要求的。

注意这样的新区，一家店一家店的开，是开不起来的，任何一家店也没有能力吸引过来城区人流，第一家开不起来，再有商家来也不会有信心，对后期销售和招商不利。所以，我建议要统一开业。（店数二三十家后统一开业，保证开业兴旺）。

我先谈这些 请大家指教！我现在也在操作这样的项目，而且已建起两年了。

风之骄子

目前我做的项目 也遇到类似的情况 项目沿街底商  紧邻高速路  绿化带要求严格 很多业态都受到限制
但现在我不太清楚该项目的现实状况 所有简单说几个方面，没有条理，仅供参考：
1、你的商铺做餐饮类 可行性不高
首先，该类商铺都属于住宅底商，餐饮业的排烟就够麻烦的；
其二，项目的主出入口应该不会在这边吧，其他的商铺有优势（餐饮类）；
其三，餐饮类行业支付不起，高额的房租，且搬迁成本较高；
其四，底商机构建筑复杂，做餐饮局限性很大啊。
2、重新业态定位，进行统一推广，借势而为
不太清楚该项目商业的供应量是多少，也不太清楚你项目的客户群构成，更不知道当地的价格和客户投资意识。
但我认为沿高速路的商铺的竞争力，肯定比不过其他两处的商业，因此社区服务性业态，短时间内很难形成，也不太具有吸引力。
可以好好研究一下对面的业态结构，寻找一些你商铺结构劣势影响不大的业态，对商业进行业态定位，形成对面汽车产业互补的小型专业市场，借对面商业的影响力，借汽车产业灿烂的明天，对项目进行推广。
3、多利用一些促销办法，如：返租、无理由退房等等
现在你的商铺已经积压了，开发商又要快速回笼资金，那就搞点促销，提高项目的吸引力，降低商铺投资风险，自然会有人关注，当然前提是你的业态要有吸引力。
3年返租、5年无理由退房等等，不过要注意细节，此类手段都在用，可效果不一样，关键就在细节上，把握你的目标客户最关系的细节。
4、商铺结构较差，不过没有办法
由于不知道你商铺的价格和当地人的购买能力，商铺总价真不好说，所以没有很好的办法
但你4米的开间 12米的进深  1：3啊
虽然属于“正常”（一般的商铺，特别是住宅地商都这样），但这样的商铺不好卖阿，对业态的限制很大，如果客户购买能力高，那就二合一，三合一。
商业吗，就是让客户感觉可以装钱，投资或经营都一样。
返租回来 好好经营吧
毕竟我们得有信心，这的商铺一定能卖好、经营好、租好。
该吃饭了，就不说了
小弟 从事商业地产策划 已5载，愿与诸位仁兄争吵，qq:50031831

不好意思加一句，我项目商铺就剩 一套了，定位为“汽车装配商业街”

[ 本帖最后由 zishuijing8320 于 2007-9-24  12:20 编辑 ]

fastnos

这又是一个“死后验尸”的项目
说明开发商在规划时对周边就没有一个基本的调研，对新区的发展也没有清楚的认识，对自己的商业更没有一个定位，做完了才发现问题。
然后找到咨询公司，期望能创造奇迹。
操作手法无非是重新定位，重新包装，重新推广，重新上市。
个人觉得大家重点还是要冷静思考一下以后项目应如何避免此类事情的发生！

城市快速路、绿化带阻隔、没有停车位、抬高标高
这些都是规划时应该规避的，任何一个因素都可以使你的街铺死掉
三线城市新区、入住率、难以经营的商户、几年都不涨的价钱
这些在策划销售时都是要考虑的问题
上面这些问题的发生肯定是有原因的
先找找原因，解决了自身问题再说市场问题
要不然重蹈覆辙的危险性依然很大

没有实地调查，对项目不敢乱说
对楼主的想法说一下：
1、资本运作，基本上楼主这样的项目是讨不得资本半点欢心的，还是不要想了；最多可以办些假按揭，套取银行一笔贷款；
2、涨价要有系统的运作，千万别拿价格本身去说事；
3、把街铺做成快捷酒店，我还没有见过，不知道怎么操作。

个人直觉建议，楼主还是要立足于社区本身，改善交通条件，完善生活配套设施，加强物业管理，对你的业主和商户进行一次详细的调查，你那几千户业主的潜力还是大有可挖的。

lj13813723055

小弟也有点浅陋想法:
大家对项目的难点及项目前景的看法基本一致,但应搞清楚下面的一些问题
1)KFS请楼主的公司想做什么?说俗点,快速套现;
2)KFS的最大容忍时间是多长?一年?半年?然后再根据项目的具体情况进行分析
3)KFS想是"贱卖"到什么程度(要套多少现)?请允许我用"贱卖"这个词,想到项目的前景和项目目前的状况,我不得不这么说
建议楼主先把项目的分析报告给KFS,了解上诉问题后再定方案
如果楼主有这些方面的信息,可以告诉下给我,或加我的QQ:892121928
到时再给你些参考建议,不然现在叫我说,我真不敢开口,随便向大家说句"中秋节快乐"

coffeewangke

看了以后觉得你现在能够利用的优点有两个。
第一、入住率30%。
第二、旁边的汽车销售不错。
提点愚见。
第一、引进建材家居市场，随着入住率的不段提高，应该有比较大的市场。
第二、坡道问题和绿化问题，我个人觉得当地特色餐饮的引进应该增加不少人气。

32112221

再来看看,到底商业体量有多大啊,都不知道啊