感到特殊情况,挑战你的能力和经验!!

小弟现在做一个案子,请各位大家你一言我一语发表高见,在此感激不尽.
大致情况是这样的,项目在一个三线城市,人口比较多,但经济能力一般.项目位于城市市中心的北部一点,三面环水,绝对的风水宝地.而且离项目不远的地方刚拍卖了一块地皮,比所有地皮价格高出了4到5倍.但项目紧临的也就一墙之隔的地方是另外的一个项目,无论从规模\规划到开发商实力都在我们之上.而且已经动工且内部认购,在当地群众当中起到了很大的影响和口碑宣传的效果!但由于旁边项目的开发商是国有企业,不是私人开发,和领导自己的利益没有直接联系,所以他们只图好看有面子,把价格定的很低,吸引客户制造热销场面.市调一圈,整个城市就旁边项目品质,位置,开发商实力最好,但价格最低.这样给我们将要入世的项目形成很大影响,无论从价格,客户资源的抢夺都起到了很大的阻碍,请各位大侠帮忙出谋划策,小弟在此谢过了.

请各位大侠伸出贵手,分享一下你们的宝贵经验,发表一下你们的珍贵意见,小弟感激不尽啊!

避势而入
推迟上市时间
分析买那个性价比高的人群是哪些？做它不能囊括的客户群所需产品。
抛砖引玉，实在不才

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谢谢三楼宝贵意见.小弟感激不尽,由于旁边项目面积较大,开发周期较长,这样做务必会造成势头一边倒的现象,由于旁边项目的高性价比,肯定会在当地造成持续热销的现象,高性价比\火暴的场面再加上良好的口碑宣传,对我们项目的压力和挑战会更大.不过3楼的意见也有可以考虑的地方,总之,十分感谢!

首先等一段时间，看看对方楼盘会不会涨价，毕竟谁都想多赚钱，如果对方涨价那么你们就可以根据对方价格，来制定相应的价格。如果对方一至不涨，那么如果需要收回资金，把项目中好地房型留下，先把不好的房型比对方少便宜一点的价格卖出去。即回收部分资金。然后等时机，人在有时候更需要耐心，因为对方很热销，他们有可能涨价，或者卖得很快，我想他的楼盘最长也就卖一年，等一年又如何

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谢谢fengxue,感激不尽

各位大侠们.不要吝啬你们的宝贵意见嘛.绿荫 回笼各位斑竹老大帮忙出点注意啊,小弟着急啊.万分感谢了

换个角度来想 其实这是对你们有利的一面  他们楼盘的热销 势必带动你们楼盘的销售 所以跟他们拼价格是没有意义的 而应该错开开盘时间 推迟上市时间 价格比他们更高 品质比他们好  在营销推广上注意抓卖点 不要怕客户拿两个楼盘对比 因为他们热销势必会带来周围楼盘的价格涨幅的  你们只要把包装做好就可以了

回答好几个问题：市场供应及需求是什么样的？自己能做到什么样？产品卖给谁？卖多少钱？怎么卖？
1、分析区域，了解对手。
首先分析区域时常，看整个市场中、高市场的供应需求，掌握宏观的发展。其次详细了解竞争对手。
2、分析自己
房地产项目，本身地域属性将给项目带来一定的可塑性。在充分了解周边竞争楼盘的同时，根据自身开发商的开发理念，为产品进行档次定位。
3、深刻挖掘核心竞争优势，区域竞和，产品竞争。全力出击。
如果开发商开发经验以及开发理念领先于市场，那么作一个最优秀的楼盘，在了解竞争对手的同时，充分营造自己的竞争优势，并将优势集合成为项目的核心竞争力如：建筑材料、户型设计、产品规划、教育配套、概念设计等、物业管理都要超过对手。楼盘在销售过程中，比的是精、不是规模大。
如果开发商开发经验一般，建议小盘作车销售。

个人建议：
1、既然对方造势造的那么成功，那就要借势，先做景观带，三级城市重眼见为实，景观带吸引眼球，包括买竞争楼盘客户的眼球，并在当地要举办一些公益性的活动，在上市之前使楼盘受到关注。价格不可以和对方来拼，要严格控制，不能走漏风声，让市场来讨论，来猜测。
2、走团购路线，在三级城市，口碑宣传的力度可能比媒体宣传要有效的多，寻找合适的单位谈团购，团购单位最好能适当提高楼盘品质，政府或学校或明企，并将第一批推出房源的量控制好，真正的市场放量严格控制，配合之前的造势活动。
3、根据市场情况来判断后期推出时间，若效果不是很理想，要控制好施工进度，还有推案时间，千万别急着放量，宁可少量多次。