挑战商业策划高手！成都20日新地王产生，楼面 价高达1万6，大家看看咋修

清风徐来@栖息谷

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2007年9月20日上午11点10分，成都的土地拍卖价格被改写，一个全新的地王此时诞生。位于红星路步行街的原成百地块以8800万元/亩被九龙仓收入囊中,楼面地价达到16499.99元/平方米。此前不少中介机构在预测这块地的成交价时，比较一致的观点是会在4000多万/亩，然后结果却在这个基础之上翻了一倍。据专业地产顾问机构推算，该地块今后商业部分房价将达42000元/平米，写字楼以及住宅、酒店将达20000元/平米左右。

　　该地块在9月6日时，以起拍价2000万元/亩高调出现在市国土局的拍卖公告上时，人们便开始猜测此地块的主人将会是谁，它的身价会是多少？业界之前关于和记黄埔对该地块垂涎三尺的传闻究竟是不是空穴来风？

　　9月20日上午，笔者在成都市国土局拍卖大厅看到，这里显得异常拥挤，疑问和好奇写在每个人脸上。拍卖竞价过程中，华润与九龙仓两家的相互争夺持续了将近一个小时，地价的首位数也由四突破五，五突破了六，在将近7000万/亩的时候，太古等黑马一跃而出，加入了这场争夺之中。结果显得更富有悬念了。最后，在九龙仓叫价到达8800万元/亩时，终于无人应价，九龙仓笑到了最后。

  笔者听到旁边有人半开玩笑说，要是这里以后建成商场，可能都不敢去逛，东西不晓得会贵到哪去。成都房地产业内人士也认为，现在成都的地价高得连他们自己都看不懂了。

　　土地大限已过去三周年，而最近各地地王却频频出现，上海苏宁环球集团以6.7万元/平方米楼面价、44亿元天价拿下单价“地王”；长沙北辰实业与北京城市开发集团联合体以92亿元夺得一块土地，楼面地价超过每平方米3500元；天津深圳振业集团以10.6亿元拿下一块3.68万平方米的地块，楼面地价每平方米8800元……今天之前，成都的地王都保持在2000万元/亩左右，而九龙仓的出手，一下子将成都的地价与沿海城市拉近了距离。

　　中原地产分析师认为，从地块位置看，项目建成后春熙路和红星路两大商业步行街将全面形成，成为一个以春熙路、大慈寺为中心，沿总府路、东大街两条线，融合春熙商圈和大慈寺历史文化保护区的商业、旅游片区，在拥有繁华商业的同时，还兼有历史文化的沉积，地块口岸俱佳；从规划容积率、建筑高度和建筑密度分析，该地块可开发总面积接近50万平米左右。参考地块北面的甲级写字楼时代广场，成百地块项目未来必成为春熙商圈的标志性建筑，同时具大型商场、星级酒店、写字楼、高档娱乐场所等于一身的超级综合性商业项目，并将是中国西部最大的商业项目，真正成为春熙路商圈的商业地标。



　　今天总共两处地块拍卖，一块是红星路步行街，一块位于东大街，两地块相隔非常近。但当第一块地块找到买家之后，人便离去了一大半，不过十分钟时间，东大街地块便匆匆被美国铁狮门以1440万元/亩拿下。

项目投资捐益表(综合)

webhere

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从这两块地来看，九龙仓的那块地楼面地价都16499.99元/平方米，不知道到时候销售价格是好多呢。像这么高的地价，修住宅基本上是不可能的，但修商业、写字楼等综合性商业物业，在其位置来说，还是有一定可行性。不过，虽然拿地拿得这么畅快，后期经营的时候，肯定回出现一些问题的。包括租金什么的，都将成为该项目的一道瓶颈。在成都现阶段，人均可支配收入增长幅度远低于土地价值增长幅度，对将来商业消费行为必然造成一道难以逾越的坎。

chl741016

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九龙仓通过以标王的方式拿到的地块，应该是有其明确的运营思路的，我认为就是带动该地区的商业地产价值的提升速度，为将来的商业地产升值积累足够的空间。同时能够迅速上位，提升自己的品牌和关注度，为其其他的运作项目提供一定的空间。但是同样带来的问题也不少，一是后续炒作能否跟上？效果如何？二是销售价格的制定是否合理？能否被接受？三是该地块的商业地产价值提升带动能否达到预期效果？四是销售周期及开发周期的结合是否合理？以上问题都将是九龙仓博上位后所面临的棘手问题，稍有不慎，将会是一场灾难，而且是毁灭性的。说明一点，对当地的商业地产情况不太熟悉，姑妄论之！

毛才啊

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这块地我一直看好，不过修高端百货没有什么出路啊

kong_e

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认同楼上对九龙仓的判断。
个人主张从项目之外看问题，毕竟这个项目可能契合了某种发展趋势。
九龙仓从其背景来看他是港资公司，从船运行业延伸而来，这一行业具有资本密集型特征，同时港资公司相比国内公司具有更好的商业开发思路和商业运营方式、运营经验，以及更好的商业背景资源，从这几点看来仅从国内地产经验的角度上来看待地价我觉得高度十分有限。
其次，从某种角度上来看，从成都目前的人均可支配收入和消费潜力这2个角度，我认为有些浅显，不足以触及到本质问题，个人认为是否可以站在成都在全国的发展地位、中国西部发展的核心地位和未来发展趋势以及与全国其他经济发达省市相关联的高度去看待商业发展、产业经济发展和人均收入的问题，也许九龙仓不会失败，反而会在未来的3-5年内开创一个西部高端商业经济中心，从而弥补中国西部的某些空白，或许还会带动多种行业的发展，甚至成为城市运营新的产业经济核心。
（本人在天津，对成都不甚了解，以上看法仅为浅见，不足之处请诸位见谅，希望大家多提看法，本人抛砖引玉，谢谢）

kong_e

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个人认为问题的关键不在于如何运营，如何去挑战运营，不在于方式和手段，最终在于在什么高度上看问题，从什么角度上去分析问题，找出关键点，剩下的运营方式更为具体，资源和经验都是现成的，相比之下，高手的思维高度层重要，手段到在其次。

eyc000

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从我对港资发展商的了解，捂地是他们的第一选择，我有70%的把握断定他们绝对不会在2年内开发。

只要能够捂地，2年后地块的价值会有更大的现实体现。

10008756

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我是成都本土地产人士,听到了九龙仓以8800万/亩的价格拿下的地块,价格确实在意料之外,当初的文化宫地块的价格也不过2100万/亩,在短短几个月时间，地块的价值就翻了4倍,确实有些不可思议,但是,结合到现在国内房地产的形式来看,也没有觉得什么好希奇了,因为在3年的时间的里，成都光华大道的土地价格就将近翻了70倍,现在地产的泡沫情况比较严重了,地产的投资热度过高.
    话题扯远了,单纯来谈成百这快高价地的运作,从九龙仓自己的角度和背景来看,应该是没有大问题,九龙仓一直就有着强大商业地产的背景,无论是在从商业资源角度出发还是从自身的融资渠道来看,都是有强大的实力,旗下的美美力诚百货,在成都的经营就比较好，而且也算是九龙仓进入成都地产界的一个先锋作用.
     成百82亩的地,在业态上的规划无非就是写字楼，星级酒店,高档百货,大型零售,或许会有少量酒店式的公寓等,在业态的配比上写字楼的比重会大些,无论从现在成都的市场来看，还是从现阶段写字楼的收益分析来看,写字楼的比重应该会占在40%,酒店20%百货和大型零售25%,酒店式公寓15%,但是，比较容易制约他的就是，面临的总府路中间的隔离带,是条快速通道,交通的瓶颈是该项目最大的风险,从区域未来来看,不会受太大的影响但从未来的10年发展来看,该地段的交通情况会得到改善，快速通道或许会成为地下通道,猜测的
   写多了，累,只是发表点浅显的意见,抛砖引玉,期待下一位大侠的高见

星家

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这几年，地价一直都在挑战着大家的神经，九龙仓有着强大商业地产的背景，呵呵，站在山上可能会看得更远吧

会上树の鱼

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四川报社的工人都爆出“印刷前接到上级通知，把有关价格、地王等敏感词句都删掉了。有关部门还指示以后报道中凡是涉及这些内容的一律删”，“买房人都不恐惧，你ZF怕什么？”
高成本自然最终是要转嫁到百姓头上的
成都人的悲哀