qintao7155

1.成都在西部开发中将起到的作用将在未来3年逐渐显现出来，随之而来的必将是沿海以及境外资金的大量进入和各大集团公司的市场竞争，现在的地王价格只是暂时的让人惊讶，它将会是一个低产普长拉伸的信号。
2.港资企业拥有成熟的商业地产经营经验和资本运作经验，在了解国家对西部大开发的决策和决心时，他们早就将嗅觉和触觉放到了中国的中部地区，在未来几年里，国家会拿出令人狂喜的专项政策和资金来开发巩固中部堡垒，来保证GDP的持续增长。所以地王早就是他们的计划内，在经过成熟的分析和预算后，重金投获意料之中。
3.作为成都黄金地块，我做了一个大胆的猜想，就是开发商可能已经收到了一系列的商业信息包括，港商，台商，境外集团，将在成都投资的资金和项目。中心区域和城市改造的内幕规划等等。那么，地王绝对是第一步，后面将会有更多的地王出现，形成一个行业哄抬现象，整体炒热成都地产，吸引更多的资金进入。
4.一个高速发展的城市必将会有其发达的商业区，“地王”未来的发展目标将会是成都外资进入的聚点，大型银行、保险、投资等集团公司的设点，境外500强公司的入住，会使得“地王”开发物超所值。
5.以地王为中心向周边辐射拉动整个商业地产繁荣将是未来的趋势，所以“地王”价格并不高，因为回报率将是包括经济学家都无法算清楚的，因为谁也不能断定发展中的中国真正的发展速度。

房虫虫

有魄力有胆识。佩服。没有胆量还来的产量。当然也体现了开发公司的实力。做好这样一个项目可以顶上好几个项目。同时又宣传了形象、九龙仓会因此付出带来意想不到的回报。强者越强。

梦回唐朝

任何一处地王的诞生,都不是这些表面的数字如此简单!

qinsong3611

1、未来中国经济的发展将呈现出区域经济之间的竞争与合作，通过扶植发展中心城市进而带动周边城市群共同发展的思路将愈加明显，众多迹象表明（英特尔、华为等知名企业纷纷在成都设厂）成都将成为中部经济圈的领头羊，其未来的经济发展潜力不容低估。
2、成都周边城市的旅游资源非常丰富，其联合发展的趋势非常明显，成都将来会成为旅游的周转中心。
3、本人在天津，对于成都的状况不了解，个人认为，九龙仓花高价拿地一是看好成都的未来潜力，二是借此大力宣传自己，借此树立其在成都乃至全国的形象。

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看到这个消息的同时，我转发了项目的资料，朋友们看到无不惊讶，惊讶之余，其实我们认为没有什么，按照目前成都地产的发展成度及收入水平来讲，已经达到承受这种高端项目的能力，九龙仓之所以下血本拿下此地，我想也是看到其发展潜力，广看现在的数据，地价8800万/亩的价格其实我认为说明不了什么，此地无论做商业还是写字楼来讲，我认为现在看销售价格可能市场反映略高，但是如果放一年之后，两年之后或者多年之后看呢，南方浙江、深圳等地的房价不也是如此，20000、30000/平米的房价比比揭示，而做商业运营的价格甚至每平米在100000以上的价格依然可以让市场接受，同时并顺利的经营下去，这是什么原因呢，站在现在，仰视未来，地产人现在所做的不也是放长眼光，将如此楼盘的价格拉到符合市场的高度，甚至更高的高度吗，房产物价，市有价，市随价走，价更高，呵呵，浅显见解，不当处见谅！

xxx7775

[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2007-9-27  23:11 编辑 ]

朱琳

朱琳

最近，“地王”一词在全国的各个城市的媒体报道中不断出现。（如南京江宁的新地王被万科以17.85亿竞得）总结一下，应该有两层含义:其一是地块面积大,二是竟拍的价格高,地王的诞生,我个人感觉,获益最大的应该是"地王"周边已经在售的项目,其实,"地王"本身的因为其土地价格成本过高,利润空间并没有多少了,倒是那些周边已经在售的开发商,拼命的捂盘,惜售,待和"地王"同日开,请大家关注一下"地王"的左右吧.

绿荫如云

九龙仓集团(0004.HK)昨日宣布，公司在四川成都购得一幅土地，总代价72.42亿元。
　　公司所购地块面积约59万平方英尺，位于成都市锦江区大慈寺路以南、红星路步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西(红星路广场地块)。公司计划将该地块用作物业发展，可建总楼面面积约4，725，000平方英尺。 　　九龙仓将以内部资源及银行贷款支付收购代价。公司董事认为，发展该地块是一项切实可行的投资，将可扩大九龙仓的资产及盈利基础，并将对公司以及股东整体有所裨益。
九龙仓集团的主要业务为拥有物业作出租用途、地产发展及投资、货箱码头和通讯、媒体及娱乐。
　　总价:72.41亿 　　单价:8800万/亩 　　楼面地价:16499.99 　　竞得人:九龙仓

地块素描
地块净用地面积82.2856亩，位于大慈寺路以南、红星路步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西。容积率整体不大于8(其中：商业和办公建筑面积不小于60%；且商业不小于30%；酒店建筑面积不小于15%；可兼容的住宅不大于20%)，建筑密度不大于65%，主体建筑高度不小于150米，包括屋面所有设备、设施不得超过航空限高159米。

可以称之为死穴的是，买家拿下成百地块后，心须在8个月内动工，3年半内竣工并投入使用。

好看不好吃的果子 冯珏
红星国际冯珏粗略地算了一笔帐：按照目前他们预测的5000万/亩的价格来算，光拿地就得40多个亿，加上后期的建安成本、管理费用、装修、运营等费用，“整个项目的启动资金少了100亿玩不转。”加上还要承受起码三年以上的开发压力，七年左右的资金成本压力，这要求买家必须具备超强的资本运作能力、商业运营能力。因此除了香港和黄这些大型的实力财团，一般人是啃不下来这个硬骨头的。冯珏认为，即便是和黄这样财大气粗的买主，也得掂量掂量才敢下手。
冯珏跟山传海在现场为记者计算，按目前100平米商业配备一个车位的标准来计算的话，该地块今后将有4000多个车位，地下停车场就需要2—3层，加上地下附一楼的商业，今后地下可能会建4层，仅此一项就相当于挖一个“天府广场”工程。加上该地块周边交通组织复杂、今后还有地铁出口等，地下工程非常复杂，光正负零起码都要两年时间。“3年半时间完工几乎不可能，最多实现部分运营。”冯珏说。
另据了解，太古集团此前十分看重该地块，但后来根据规划条件一测算，感觉胜算的可能性不是很大，估计拿地的决心已有所动摇。冯珏对这块地的总体评价是“好看不好吃的果子”。

望乡

价格是够高的,也就商场能有点赚头.

成都现在的甲级写字楼租金在120-150元每月每平米左右,现在二级城市的写字楼租金普遍涨得很快,每年10%不夸张,4年会估计在170-210元左右,一年就是2040-2520元左右,土地成本是16500,其他建造成本我看一楼的资料有点低估,一个超高层算上装修,怎么整也要地5000往上,就算22000吧,扣掉其它运营成本,写字楼的税前利润率应该低于10%. 如果几年,最后以7%的cap rate转让,估计写字楼部分的IRR在12%左右.这个水平在上海的开发项目还可以接受,但是象成都这种二线城市还是有点低的,风险大.

利润的贡献肯定大部分来自商场.前面那个报道说地价这么多,以后里面卖的东西不知道有多贵,恐怕大家都吃不起.其实这是误解,地价高,自然租金高才能收得回来,但是租金高并不代表卖的东西就贵.来福士的租金一点也不比恒隆低,但是定位一点不高.来福士的B1好的位置都能7美无,恒隆F1也才7美元左右.不知道成都的商场租金水平怎么样,但是我想这么一条主商业街,租金再差,一楼也要4美元左右.所以这个项目的利润肯定大部分来自于商业.

不过九龙仓在内地的商业运作实在一般,在上海的都不怎么成功,大时代广场除了一楼,一直都是暮气沉沉,美美百货在内地也不是一帆风顺,成功和失败几乎各占一半.我看是有点水土不服.

至于酒店,肯定是赚不到什么钱的.现在成都的酒店房费太低,据我同事上次去成都回来后讲,成都的洲际都只有五,六百块钱,那估算下来一平米的税前收益估计也就是1000块钱左右,建造成本怎么也要8000往上,合计快25000了,这种收益水平和苏宁拿的那块地差不多了.

住宅估计造价低点,3-4年的住宅涨幅还是相当惊人的,所以应该还能赚点.