不败神童

一、九龙仓何以天价拿地？
1、九龙仓的厚家底
九龙仓是恒生上市公司，120年的成长历史，因船王包玉刚家族的入驻又蒙上了一层台资背景，集团涉足项目较多，06年纯利40多亿港元，总资产超过1500亿，但以地产为主，是香港十大地产商之一。以成百地块70多亿的代价来看，总投资接近130亿，如此庞大的资金需求九龙仓却可笑纳。估计其资金运做可以有几种方式：（1）直接投资，这个可能性较小（2）银行贷款，鉴于对港资的税率制度，这个是其主要得款方式（3）公开增发，鉴于其盘口较大，公开募集的时间和制度都不一定可行。（4）非公开定向增发或者资产注入，如果地产业务资金确实不及，可能性较大。
结论：九龙仓的厚家底是天价拿地的信心保证，可以确保资金链的正常运转。
2、与和黄的“恩怨”
同样作为上市公司，九龙仓和和黄基本都被国信维持在“中性”的评级，在06年2月份和7月份，九龙仓和和黄的主力相互叫劲，是恒指的一大奇观，新加坡私募和香港本土资金的碰撞在股市中并不稀奇，现实中的拿地“恩怨”却欲演欲烈，在此之前，九龙仓先是在北京、上海的时代广场项目地块与和黄暗站，在重大战略布局的成都，九龙仓终于站在台前，先是“挟持”协慧国际拿下西南10标地123亩，直接叫板西南地王——和黄。又不断竟价，以71亿击退和黄，拿下此次成百地王。
结论：战略布控与金融运做是此次天价拿地的背景，直接关系其股票走势，次后，九龙仓股票一路高走，震荡向上的幅度达到了30%。
3、西部大开发，成都站在哪？
成都作为西南中心，早以超越了一个省会城市的区位价值，西部大开发已经剑指成都，其经济增长水平必然飞速前进，从九龙仓的全国布局可以看到，政治中心有北京、经济中心有上海，而四川中的重庆和成都一直是价值提升的重点布控，尤其是成都，先于和黄，强于和黄，大量拿地，不问价格，自然是得宜于成都区位价值的提升。
结论：作为九龙仓战略布局的重点城市，迷信于成都房价的整体升值空间。
4、品牌价值的需求
中海一直最强势，万科拿的地不好，但是善于提升区位价值，恒大为代表的南派地产一直温和，置信与凯德合作后，代表本土企业的日宜强大，渚强瓜分着品牌价值，九龙仓在干什么？
结论：标王拿地，显示强大的企业实力，提升自身的品牌价值。
5、成都市中心还有地吗？
成百地块不仅是地王，还是地标，市中心没地了，成都早就开始了边缘化发展，近郊的房子都是一天一个价，成百地块为什么叫到8000万和黄还在跟进，其地块价值和升值潜力是最主要的因素。
结论：71亿的背后，是对盈利预期的计算和展望。
6、人民币升值背景下的盛宴
作为港资，其全美圆的汇兑模式在人民币升值背景下占尽了便宜，九龙仓类似于A股金融街的盈利模式造就其豪赌人民币升值的空间。
结论：几乎可以立即兑现的人民币升值空间。
7、港资背景的大旗
四川招商引资的步子越迈越大，港资坐享税收以及土地出让金制度的许多优惠，而九龙仓的政府公关能力也毋庸质疑，时代广场的成功开发就是最好的例子。
结论：有优惠、有关系。
8、成功案例的指引
作为百年企业，九龙仓的资本运作能力固然突出，其企业管理和文化同样值得称道，最关键的是，对于成百地块，九龙仓已经有了海港城做蓝本，有时代广场为前照，娴熟的运做模式也是一个保证。
结论：成功的经验
二、拿了地，怎么办？
1、130亿的总投资，均价卖到22000也只是10%的盈利水平，怎么办？第一：捂盘。在国家政策进逼的情况下怎么捂？不败到这一带走马观花的看过一次，春熙路一带交通拥挤烦乱，道路整治相信可以很快提上日程，而成百地块，项目建成后仍然面临交通和车位问题，因此可以同政府协商，以资改建中心部分道路，尤其是临项目的南北道路，这样交通封闭后，捂盘的责任交给政府，以BT模式让主管政府得到政绩，而九龙仓落得捐款修路的品牌美誉，又赢得了升值时间。所需费用不过几百万而已。
2、捂盘行不通，怎么办？想办法把容积率做上去，合理增加销售面积。物业配比有规定，规定也不是死的，合适的打点擦边球也未尝不可。商业、酒店、写字楼的配比是个问题，有这样几个办法解决：商业做成独立主体，最好是弧型或者半弓型，可以直接拿过来的就是外滩三号，商业可以布置35%，尽量以东北拐角为依托；酒店不做主题酒店，类似于香格里拉的不行，太多无效面积，写字楼比较麻烦，作成5A的，停车位铁定不够，绿化率也达不到标准，航空限高摆着，32层都有问题，不如放在西南，作成半月环型，28层，三栋配比，住宅部分不建议做酒店公寓，而做公寓酒店，拉东西黄线，会所做在底下两层，纵向分布，这样整体看，容积率可以控制，还可以留出面积做小型喷泉广场，绿化率也可以上去。类似于九龙仓在香港九龙尖沙咀半岛的海港城项目。
3、怎么定位？
遍观成都，缺少象样的顶级消费场所，但看看每年的上海奢侈品大展，成都人的身影不断，窥一斑知全豹，成都的富人有顶级消费的欲望，置信操作高档洗车行的成功就可以说明：顶级消费在西南中心的成都有很大的市场，谁来做这个市场？春熙路商圈可以吗？就象在上海，真正的顶级消费不在南京西路、淮海中路，而是外滩3号。
如今的成都，没有金贸之类的超5A写字楼，没有外滩3号这样的顶级消费中心，没有海港城的顶级奢侈品汇淬。。。
不如这样定位：西南最大、最顶级的豪布斯卡。

shen0526

按照成都的经济 这也太不符合了吧

爱在曼哈顿

"地王"并不可怕,全国各地皆为如此.16000的楼面价格在上海.深圳.北京等城市来看已经见怪不怪,住宅都能接受的价格何况现在是一个城市中心的HOPSCA呢?从成都的发展来看,目前的确还达不到北京和上海的发展速度,但成都作为西南的核心,政府一直希望把它打造为真正的西部领头羊,那么外资的进入是必然,优惠政策也是肯定的,所以九龙仓凭借优厚的背景和融资渠道敢吞下这块地,随着地铁的正式运行,轨道交通效应的城市发展前景不可限量,这点从上海的轨道交通沿线的发展完全可以看到,成都也的确需要有一个致高点的高级消费场所,这是城市名片的需要.
唯一担心的是如果政府要求8个月内必须动工,这样的时间点是否能在方案中去解决项目所面临的很多瓶颈,比如大家所说的停车场的地下施工和道路的问题以及在产品设计上的问题,大家拭目以待吧,我相信政府一定会扶持市中心这样一个最核心项目的,等这个项目成功后我一定回成都好好看看.

ccdream

地块位置好,成规模,高地价是意料之中!但高到8800万元/亩,确实是在意料之外!
感觉开发这个项目最大的风险是定位风险、销售风险和资金风险！
如何定位才符合项目的最大价值？
如何解决高售价、长周期的销售风险？
这个项目的资金回笼速度肯定不会如一般项目，如何解决后续资金？（高处不胜寒，不过以九龙仓的实力应该问题不大，但不得不面临的是地产宏观调控政策，周期这么长，谁都不能保证不会出台其他政策？）

[ 本帖最后由 ccdream 于 2007-9-28  10:45 编辑 ]

yyyhhh

九龙仓在成都东大街还有一个大项目：天府时代广场。相信他很看好成都未来之发展趋势。

想想成百那地是什么地？可以说是中心中的中心。

但是。价高。高过了了曾经2050万/亩之天价。这地密码是什么？做什么？

首先想到的是商业+写字楼。但就目前而言是不现实的，成都现GDP及人均消费能力和上海仍旧是有较大差距。这样的价格不现实。

做什么？我想九龙仓这样舍得的投入，就这个地来说，目的不在于卖完了事``````

mongshancha

成都是一个来了就不想走的地方!
    就因为有钱的人到了成都就不愿走,而成都又缺少这种人生活的一种芬围,在人民南路修建了全世界CEO办公的地方,如果附近没为CEO量身定做的休闲娱乐地方,CEO们在成都可就不是一种不想走的感觉了!
    所以成都也需要一些豪华高档的去处!
   地王,应与股票一样,节节攀升!

wandproceed

来中山前，我曾在广深两地长期从事地产投资及相关调研工作。就我对九龙仓的了解，站在经营的角度上，觉得这笔买卖：十分悬！
1、楼面地价已成为不能承受之重，正常开发状况下，该区域的最终开发成本会超过25000，均价极可能突破40000，以成都的发展状态，这个价格的市场抗性不言而喻。
2、根据这块地块的特征，我们认为，站在长远的观点来看，该区域所需要配备的停车位应不低于4000个，即仅停车场的所需要的建筑面积即超过160000平方米，相当于3-4层的完全建筑面积不能用作其他用途。这也就意味着，成百区块需要在正负零零基础上，向下要开挖至少15米作为停车用途。而加上酒店和写字楼的设备层，则需要加多一层。即需要约五层的地下工程。这在全中国，可能会是独一份。成本之高，简单的匡算难以胜任。
3、九龙仓在内地的开发，算不上成功。上海的项目，已经让股东们心里打了退堂鼓。而他的几个联盟商家，在内地拓展的也不是顺风顺水，“淮南淮北”的水土不服想象比较突出。
4、无论售与租，目前该地块的价值，应该不超过8800万/亩。

但是，站在投资的角度上，我觉得九龙仓还是有自己的如意算盘的：
1、通过天价地块，树立了地王标杆和实力标杆，增加了企业在内地的知名度。在开发物流产业时，拥有了直观有效的砝码。
2、将该地块滚动开发，实际上就是捂地。通过拍卖，直接拔高地块的市场价格，然后伺机动作。
3、看好成都在西南的核心地位。

wandproceed

4、以地价为筹码，同政府角力，伺机增容。我们基本可以断言，该地块的容积率绝对超过12
。也就是该地块的楼面地价局对不超过10000，两三年后还是有开发价值的

望乡

这么大的一个项目,根本没有销售的压力,因为只有不到总面积20%的公寓会销售,不晓得现在成都的住宅最高价在多少,过个3,4年,3万块应该还可以承受吧,毕竟是高端住宅.

,其他都是长期持有的,商业肯定是赚钱的,要转手也是在境外股权转让,不存在着什么销售压力一说.

moxueyong

我觉得他们要建摩天大楼，西部第一高楼．可能别人看不懂，但这个地价完全在他们预料中，甚至还切喜，在做生意上，香港佬很务实的．这帮家伙玩的是资本游戏，运用的是全球化的经商思维，为了这个项目他们的考察／分析／设计／论证时间不会少于半年．
不知这个分析角度有没有意义，跟大家讨论一下而已．