山高人为峰

一、        关于九龙仓竞地的相关认识：
1、历年来在大陆项目的情况：从1998年拿下上海会德丰地块，到07年的成都原成百地块，历时10年，九龙仓已经在大陆的的土地储备及投资物业也由已经达到500多万平方米，覆盖北京、上海、重庆、武汉、大连、成都、苏州和无锡8个城市的核心商业区，以出租写字楼为主营方向的九龙仓已经为本世纪在大陆的写字楼垄断霸主地位奠定了坚实的基础。
作为西部地区大开发处于霸主地位，国家西部大开发的主战场——成都，九龙仓自然不肯轻易放过。
作为港资百年企业，特区地产界数一数二的集团，更多程度上在内地的合作开发，显示了国家政府对于特区企业的支持和答谢，一方面，九龙仓要施展挥舞全中国的霸业计划，另一方面，借助香港政府之力，向大陆政府要求相对合理的政策，大陆政府的配合程度可想而之。
总结：此次拍卖，实际上是圈内人士共知的潜规则的一次史无前例的演出，九龙仓也好，和黄也罢，看上去是激烈争夺，背后其实有中国政府的强大支撑所在。姑且不论此次国土资源部对于九龙仓给成都国土局的返款权限是多少，姑且不论成都国土局是如何在几个公司之间做竞争返现文章，总之，此次地方政府和几个财团之间的配合默契度也让我感受到，现在的西部政府的办事效率和炒作水准确实不可小视。
2、关于成都市政府：
从表面看，成都市政府从成百地块获得了超额的土地出让金，但是，这些土地出让金是否会按照现行的政策，在规定的年限内倒帐？我以为，政府对此的重视程度远远没有拍卖地块所带来的区域标杆的重视度高。区区几十个亿与偌大的成都土地市场而言，还是显得渺小的。
此次引进九龙仓所带来的后续效应，为成都今后若干年商业写字楼市场带来什么样的影响？成都市政府是有一本明白帐的。
此次拍卖的价格标杆，给成都周边的地价上涨做带来的增发效应，成都市政府也是再明白不过了。
此次拍卖的热效，给全国关注成都，投资流向成都所带来的积极影响，成都市政府，四川省政府，是绝对笑开颜的。
由以上可以看出，不管是返给九龙仓多少，不管是九龙仓的资金到位程度，时间如何界定，这些已经轻了很多。
结论：这种和九龙仓同类的财团的操作手法，其实大家都是心知肚明的，遗憾的是最后的财务分担，全部转嫁到了市场上，转嫁到了普通消费者身上！
3、关于九龙仓：
上海的会德丰地块，98年入手，到2006年夏开始动工，其间足足过了8年，看好的就是地块发展的潜力，毕竟上海静安地区当时的状况还是处于九龙仓眼中的孩童，而成都现在的发展状况，可以说是与当时的上海距离不是很大，可以预见，九龙仓在成百地块上圈地捂地的成分是占了很大的分量的。几年内政府不会对其动刀，先把好的地皮圈下来，待成熟以后再开发是预想之中。
而随着四部大开发的进程逐步加快，市场越来越好，九龙仓的成百地块的价值自然会水涨船高，其投资回报当然可以凸显了，对于这场政府和九龙仓之间的互相利用，最大的损失就是地块的经济价值短期内难以体现了，也就是说，最后倒霉的还是成都政府。

山高人为峰

二、        按照九龙仓的经营理念，这块地的预计操盘手法：
（一）        关于产品定位
在写字楼出租，商业百货持有和出租兼行等方面，九龙仓已经具有数十年的运作经验，可谓是老道士了。基于项目本身的区位，肯定是写字楼和商业兼有了！关键是是不是会做成毫不斯卡？我个人认为是难以操作的！
一方面，这样的地块如果包含住宅项目，它的价格将如何？九龙仓在上海徐汇区淮海西路183弄的豪宅汇宁花园项目价格已经是天价，不过3万每平方，成都现在的顶级别墅价格也才2万多，所以做豪宅市场是不可行的，他的价格根本卖不上去，对土地价值最大化而言，做豪宅，在成百地块上就是糟蹋土地。（不是很懂成都市场，权当扯淡）
另一方面，作为HOPSCA，其中的PARK，我觉得就更不可以想象了，总共占地就6万方左右，做Park？不谈也罢。
所以归根结底，产品的定位应该是围绕商业，酒店，写字楼展开，综合配比如何确定？交给市调人员和项目前期人员去调查，总结，分析吧。
（二）        关于开发资金
九龙仓缺的不是资金：作为实力集团，他的资金来源渠道根本不会有问题，几十上百亿的资金在一个总资产超千亿的上市公司而言，虽说不上九牛一毛，但也可以说是无足轻重。九龙仓所在乎的 是资金的占有率和回报率。以目前的金融信贷成本和搂主所列出的损益表而言，不要说是九龙仓这样的成熟型企业，国内任何一家企业也不会这样做的。目前成百地块的资金运作，我的推测如下：
1、        关于资金成本：
        土地资金成本：按照目前71亿的土地竞买价，16个亿的土地拍卖底价，个人预测，实际上九龙仓真正要付出的土地出让金应该在30亿左右（至于成都政府是如何运作的，非主题，不做赘述），而根据这样的商业项目，其开发周期肯定在5年以上，也就是说，预测九龙仓和成都市政府的谈判条件之一，就是全款到帐的时间肯定是在5年以上，5年内需要付出的土地出让金预计在50%~70%，也有可能在30%~50%，按照高位算，也就是说，5年内的土地出让金估计在20个亿左右。按照九龙仓的运作理念，应该是这5年，20亿所产生的资金成本是要赚出来的，按照现行银行贷款利率，20亿5年的资金成本在8个亿左右。
        其他资金成本：按照总建安成本100亿计算（包含物价上涨因素），按照逐年投入的方式计算，建安成本的资金成本预计在20亿左右。
2、        九龙仓如何在项目销售前，如何囊入28亿的项目资金成本？
        在大陆地产行业的普遍开花效应，一方面给其在二级市场定向增发带来了由头，同时也不排除其以此在大陆上市募集资金的可能，仅此两项，就可以分摊九龙仓在大陆的大部分项目的资金运作成本。
        商业裙楼部分先行，在整体基础部分完成后，加快商业裙楼部分的工程进度，在两年左右的时间，能够做到商业和酒店部分投入使用。3年时间商业和酒店部分所产生的收益预计在15~20亿。（按照商业和酒店40%的体量，8%的年回报率测算）
        通过和公募基金合作，以分配股权的方式，吸纳数十亿的公募资金。（不过按照九龙仓的经营理念，此举似乎不太可能操作，除非是多个项目同时操作，出现局部资金吃紧的状况）。
（三）关于其建成后的营运模式：
0 6年九龙仓在内地房地产物业——北京首都时代广场、大上海时代广场和重庆时代广场2物业租金收入上升15%，营业利润上升53%。
一贯实行建成出租的商业操作模式的九龙仓，在面对具有强大发展商机的西部开发主战场成都时，同样会采取对于其物业采取长期持有出租收益的操作手法，虽然资金回报缓慢，但是资金回报率上升的速度也是可以预见的

侠客小新

一,九龙仓动机何在?
1，二级市场抬高股价？
2，圈地，增加土地储备
二，地块如何操作？
联合开发
定制开发
三，如何销售？
搞峰会，网络销售

◆九天◆

像九龙仓拿这样的地价，他们自己的公司估计都有过预算，其实他们的目的很明显，就是认为房价还会在涨，土地是不可在升的资源，尤其像市中心这样的地块，更是多家公司跟着抢，废话不多说了。
首先我们先研究下为什么花那么多钱拿这块地。其实这块地适合作什么，我想住在成都的地产人比我们更熟悉些。看数字我们可以分析出来像这快地做住宅，肯定是行不通的，那最终只有商业 宾馆或写字楼，其实在其他城市和我自己的城市像天价地都只能这样运作。
第二 从中国目前的房地产走势来看，哪个城市的房价和地价都在高高节升，而像九龙仓这样的公司或许也是看中了房价地价的不断攀升，所以大胆的以这样的价格拿了这快地。虽然现阶段风险较大，但谁能想到1年以后两年以后的利润是多少。他们看中的就是地价还会不断的攀升自然房价也是一样，另他们天价拿了这块地，无形之中也是为土地在次增长打了强心针，他们或许无须之中就是想在刺激下土地价格，房价自然就不用说了，然后他们可以进行捂地，等捂个一段时间在进行开发，利润肯定要比现在大。风险肯定就小些。
以上是个人愚见。

erup

不论是成都的成百地块还是上海的163地块 其实开出天价都是有道理的
一是天价地标带来的轰动效应 提前就把整个地块顶尖的品质灌输在人们脑海中
为以后销售出租打好坚定的基础 二就是打响公司在内地的知名度 广告效应不言而喻
三 CPI的高涨 汇率的预期 股票市场的坚挺都使开发商对未来充满信心 而且黄金地段的
稀缺也使得价格水涨船高
至于开发 如此高品质的地段的定位肯定是超大型的综合物业 甲级写字楼 大型商业中心
超5星的酒店  甚至是豪华的服务式公寓都可以考虑 不过shopping mall应该还是主打
虽然甲级写字楼有点供不应求 不过随着工业地块的开发 很多大型的研发类企业有把
自己的办公总部和研发中心整合迁移到工业区的趋势

现在我们国家流动性太充裕 投资渠道太少 基本集中在股市和房地产
反正大家都不愿离台 手中有地 心中不慌

七上八下

看看沈阳五洲、大连的海昌等若干个黄金、白金、钻石地段的大型商业项目就应该知道：
九龙仓！你是个瓜娃子！
销售？均价42000元每平米。如果做高端零售商业，公摊大于专业市场，一般实用面积能超过百分之四十五都不错了，也就说实用面积最低也要合84000元每平米。这还不包括楼层差价，尤其是一楼，公摊面积系数最高，单价也是最高，实用面积十万每平米算是比较保守的了。这就涉及到一个很现实的问题，如果做好铺型的分割？单铺的面积大了销售有困难，小了影响日后经营管理，又破坏了整体形象与高端商业相矛盾。这些道理投资者和经营者看的很清楚。
现在的零售商业类产权商铺的抗性有多大？就算你是火星上来开发商到百度上搜一下也应该知道。
分割出租？大品牌商家都选择星级百货，能招来交租金的都是些个体小商家。从批发市场进的货能在高端商业中心立足多长时间？开发商可以制定各种优惠政策，大不了免租些时间作为启动期，但是不要忘了商业物业的运营成本和促销费用，你总不能连这两样也免了。还有你每平米42000的成本和各种变动成本，能负担多长时间？当开发商没有耐心的时候就是商厦关门的时候。
整体出租？那些主力店级的零售企业习惯了以救世主的心态和开发商谈判，而项目成本绝对不是谈判的砝码，二线城市能做到两块以上租金的能有几个项目？
有经验的开发单位在做这类项目的前景分析时，要测算出上边的商住或住宅的销售额除了自身成本外还能包含商业面积的二分之一以上的成本才能考虑介入。

[ 本帖最后由 七上八下 于 2007-10-2  22:21 编辑 ]

jj7775

我比较支持7楼说的!开发商可能要捂地.从今年近几个月全国的土地拍卖市场看成交价格都创了新高的.土地价格上涨我认为现在只是一个开始阶段,过后的几年大家反过来看该宗地的价格也就不会大惊小怪了.
今年马上开始的全国第二次土地大调查一个重点就是查地方政府的土地情况.以后拿地会越来越困难.该地块处于城市CBD中心.作为一个成功的开发商来说.地拿下来了.肯定要观望一段时间市场的走向和政策的动向才决定投资方案.

bl_hl2004

全国，土地都在飞涨阿

小猪快快跑

黑人哟

zhouxue841212

真是不可思议,官商勾结最后苦的还是老百姓!!!