《哀成都万科“金域蓝湾”狂销之叹》（上篇）整理版 原创
8月25日，万科的全国最高档品牌楼盘“金域蓝湾”一期在建设路开卖，单价之高，销售小姐都只敢按套来说价格，但销售之火爆继续书写成都的楼市繁荣。业内人士在年初就睁大眼睛、备好干粮，谁知道想像中的建设路战火纷飞、广告大战、近身肉搏就在大家一片“你好我好，大家好”的疯狂抢房中喜剧般的落下帷幕。
2 r0 g1 o2 V& h房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案 遥想07年初，建设路拍地成交价格攀升速度之快、开发商实力之强、区域内项目分布密度之大、位置之近，全成都的地产人士都以为07年的地产营销大戏将在建设路上演。
( Z; {% R6 b+ b# @! N- M 最先发招的中国电子产业开发公司利用以前国家划拨的807库地块，直接成立了家成都中泽置业有限公司开发“颐和家园”，其地价是很低的。: m# ?( ~4 F3 a/ ~9 `! |( F
06年3月，首创置业382万/亩，拿下国光地块。www.swotbbs.com+ \5 w, e7 H! l8 } m, A
06年9月，龙湖地产615万，拿下虹波地块。（这也直接导致我这从小建设路长大的穷人决定提前买房。11月，房屋单价4600，虽然“颐和家园”合同条款太霸王、虽然建筑密度过大、虽然我难以相信开发商的运营能力，但我还是当了房奴------我不敢想像07年我要用什么样的价格才能买到我喜欢的房子。）房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案! i! a' X: A9 N. j
06年12月万科715万拿下建设路一号地。同日，华裕拿下建设路9号地块，582万。7 w# ]" H$ S7 {1 h
07年3月30日，龙湖联合荷兰房地产基金ING，815万/亩，用资本的力量拿下建设路圈的69地块，直接砍翻了万科、首创、中海、蓝光、绿地以及还从未在成都公众面前露脸的“保利房地产（集团）股份有限公司”。
- I( A9 ~2 r( |7 I) h7 s! q▓▓房策天下（地产思想库） 中泽置业首先出招了，销售小姐说可能、也许、估计均价4500，小心翼翼地试探潜在客户心理承受能力，建设路原住民一片惊呼“买不起房了”。但是成都人民太多了、外地人太喜欢成都了，一期开盘当日卖得个七七八八。代理公司中原物业做了个莫名其妙“我来自北京”、“颐和园的景观”的形象定位，也许他想借此强调和提升开发商的品牌，可惜客户只要一深入，中泽实在没什么底气来支撑这一说法，而建筑产品景观又毫无中式园林北派的大气，这一形象定位更象是关在屋子里面空想出来的呓语。建筑产品更是中规中矩，导致营销也是味同嚼蜡。07年初，颐和家园三期亮相，价格直接上涨1000到5500元/㎡，是乎也要加入建设路大战，业内人士热情逐渐高涨。可惜最后，最赚钱的是中泽置业，最没营销看头的也是中泽置业。www.swotbbs.com/ [0 l$ a/ G* ~ j
首创出招了，成都第一个项目落子建设路，代理公司为北京金网络置业---这可是北京代理行业前几名的操盘手。成都人民太爱炒股了，开发商一出手就都知道了这个股票代码“600008”要在成都修房子了。06年6月1日70/90大限，要求之前过了规划但没拿施工许可证的都要重做方案，急的众多开发商一夜白头，首创却可以在5月底顺利拿到开工许可，让人不得不佩服声“皇城根下来的主，就是牛B！”6月，我专门去现场观摩，除了简陋的围墙、铁门，什么都没有，连只看门的狗都看不到，施工，自然也是不可能了的。8月，终于有一架机器在抽地下水了，2个工人在空旷到心慌的工地上正干得“热火朝天”。07年初，一个黑色的盒子悄悄出现在建设路上，让人一看就感慨真象北方的建筑呀---结实！就是能挡风沙、抗得寒！07年4月了，“AZTOWN”----爱这城正式亮相，又是一个全国品牌复制，那可是城市综合体哦。建筑密度很大，但你想是综合体的嘛，还是城市的，当然就是要人挤人了。可是我怎么看，除了有一家大零售卖场----伊藤洋华堂，就是临街的小商铺了，电影院在那？娱乐店在那？高档酒店在那？纯写字楼在那？难到因为附近有了SM广场，就一切都省了？再看看户型，不愧是咱首都90年代的户型，就是好，能在10年后用在我们成都这个小地方真是“感动”呀！4个月后，业内人士说：当你样本间装失败了，你就去看看AZTOWN吧。就本人看来，首创留给建设路的，更应该是伊藤洋华堂和AZTOWN漂亮的建筑外立面。2007年5月，首创公布爱这城均价5500，27日正式开盘，成交均价5300。由于建设路市场太好了，东门的人民太长时间没好房子住了，当日来了3000多人，景象之壮观，销售之火爆，让很多同行感慨。6月5日，新房源销售，均价5700。8月，房子太好卖了，以至于售楼部要关门---“因为售楼部漏雨了要重新修补”。
6 D# ]8 F1 K8 k! O9 Y: k& ~0 n 几乎在AZTOWN亮相同时，龙湖三千里售楼部悄悄开始搭建了。建设路终于要开始2大地产豪门对决了，业内人士一片激动。奇怪的是对比龙湖在成都的另2个项目----晶蓝半岛、翠微清波，三千里推广显得太低调了。5月底，龙湖召开产品说明会，价格区间4500~5500，业内人士一片惊呼“不可能！”6月初，一期开盘，实际均价5300，当天基本售罄。成都的地产人士象被扇了一耳光般晕头转向，要知道三千里一期户型面积基本都在90㎡以内，完全可以高单价低总价的。难到龙湖还是资金短缺要快销？难到龙湖近身PK的匕首就是价格战？还是4个月后，有业内专家给我说：你想样板间装好，就去看看龙湖三千里吧。我承认龙湖的样板间不错，特别是在一片开阔的平地景观内修建而不是建在售楼部内是高招，可是我们看看他的户型吧，其实并不好。太多的户型房间尺寸小导致房间使用局促，所有样板间都是定做的家具-----因为改小的尺寸放进去后才能让人有活动的空间；很多的样板间都拆了墙、改了户型设计，因为只有这样才不会让你发觉你手里的户型图是多么糟糕。看看龙湖三千里的沙盘吧，地块被市政道路生生分成两块，沙盘模型用玻璃块代替---因为建筑密度太大了。曾经有个非业内人士看了我给她的万科金域蓝湾平面图后，对我说：“感觉不怎么样嘛，还是龙湖三千里的户型好”，我。。。。。彻底无语。我们说龙湖的样板间好，那是指装修、户型的改动，仅仅只是说样板间而不是户型。评判一个户型的好坏，得考虑户型内部的房间尺寸、人流交通组织，更要考虑单个户型在整个建筑的位置、采光、通风、和周边环境的协调、和其他住户的对视、干扰等等。可我们的购房者太可爱了，虽然在建筑里生活了几十年还是会被样板间的光线、装饰，广告、售楼部的感官体验所摆布。我们所有的业内人士卖房子真是太轻松了，钱太好赚了，真该对购房者说声“你们，是最可爱的人”。但你不得不佩服龙湖成都公司的策划人员，前期建筑定位太准确了，完全找准了东门区域内客户的房屋需求，直接导致销售火爆。
v" O% n. l+ z6 |# z房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案 6月7日，华裕高地开盘了。虽然地处建设路最繁华位置，但这个项目由于地块内有未拆迁房屋，导致地块为凹型，这一原因也直接导致同日拍地价格低于建设路一号100多万/亩。地块的形状、开发商的名气，导致了其一开始就不被业界关注过多。5月，没有任何通知、没有任何广告，高地开始排号了（号码决定选房次序），看不懂。后来知道，光内部客户就差不多定了300套房屋，为了内部客户先选房，这就是悄悄排号的原因？一期开盘均价5300，看不懂---要知道这可是建设路最好的位置！也许开发商太了解东门了，也许开发商不想和建设路上的其他地产大佬PK，所以建筑工建化、户型平民化（面积都不大）、价格最低化。中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。3 I# z4 L, V9 y3 g l0 v
万科，这个中国内地最有名的地产大佬出招了。这时候，他旁边是大举进入成都挥舞妖刀不按常理出牌的龙湖，正面是北京大佬首创----其一手握低于自己近一半地价的AZTOWN，一手握临沙河岸的11层高端住宅，对其咄咄逼人。万科一横心下，拿来了自己旗下最高端的“金域蓝湾”品牌，请出了成都最好的代理公司---正合地产。6月，眼看着竞争楼盘的风生水起，万科坐不住了，急急忙忙在二环路边搭了个临时售楼部抢客源，站在这个临时接待中心里面，其面积和装修简陋到我以为来到了四川二级城市的售楼部。“全国第五座，任君想像”，一来就把项目高高定位。好策划，与其去强调沙河的自然、人文，景观的大师级，建筑产品的设计领先，不如让成都高端人群认同这个项目是“金域蓝湾”。可惜的是，国家的70/90政策，项目不可避免有大量的中小户型出现，怎么操作---在“东穷”这个区域做高端小户型？沙河边有做高端的地域条件，可怎么处理高端与大量中小户型之间建筑、客户的关系？高达715万/亩的地价，怎么和近身PK的对手长期作战？太多问题，思想不好统一呀。于是我们最后看到了，漂亮的临河售楼部、简陋的不敢想像是万科做的工地形象墙----要知道这可是“金域蓝湾”的工地呀，围合式的建筑总平-----一边是临沙河，电梯直接入户，户型面积最小也得160㎡的售价上万豪宅；一边是总价50多万~80多万的普通住宅。8月25日，金域蓝湾一期开盘，只推出临二环的住宅部分，当日销售情况和所有业内人士判断一样，大卖。% e4 n6 ^3 n9 d$ j+ H
6月底，成都所有业内人士的激情都消失无影。一场本该精彩无比的地产大戏就在疯狂的购房热情中毫无悬念得落幕了。
2 w S6 |3 x1 \- X1 j; ^' r 7月20日，琉璃场，这个曾经成都人去火葬场必经之路，如今离三环只48米的不足50亩的地块突然变的金光灿烂。我所在公司投资部在拍地之前花了3天的时间评估其地价的心理底线在800万/亩，拍卖现场公司老总踌躇满志举牌-----仅仅举了2轮，再不敢拿号码牌。落锤，蓝光竞得，1358万/亩！公司一片哗然，全交易大厅一片哗然，全成都的地产人士一片哗然，全成都一片哗然！粗算一下，那可是楼面价高达7000元/平方米呀，就算开发商只20%的利润，那售价也要上8400元/平方米呀（那可是国际上坚挺的人民币，不是越南盾，也不是日元）！比“疯狂的石头”还疯狂的开发商！
