房地产经纪的“风险特色”
房地产经纪的“风险特色”
房地产经纪行业是房地产市场健康、持续、快速发展的重要组成部分。中国房地产经纪行业伴随房地产业的快速发展，也得到了迅猛发展。成绩在此不必赘言。
微利行业的系统风险
回顾过去，中国经纪行业从诞生那天起，就“挨”各级政府整顿。事实上房地产经纪行业是一个微利行业，一个微利的行业还要被整顿，同时面临着巨大的风险，说明这个行业一定出现非常严重的投机现象。
风险一，分工不清晰
从促成房产成交的整个过程来看，包括经纪合同、买卖合同、按揭贷款、付款，产权过户等方面和国外对比我们可以知道，在中国，负责交易的主体是银行和政府，比如贷款者直接找银行贷款，在政府相关部门做产权登记，此外还有房款基本上在经纪人手上。而在国外，有很多专业人土在参与整个交易过程，经纪人从来不接触房款（在我国香港也是这样），交易的钱完全是由律师和律师之间过户，按揭有按揭的经纪人，产权担保也有专门的担保人士，国外很多的专业机构共同参与，可以保障成交顺利并安全进行。
广州满堂红置业有限公司的陈戎先生指出，房地产公证程序并不负什么责任，公证即使出错也不会负什么责任。这些责任和风险全都落在了经纪人手中，但是房产经纪在结算佣金的时候，并没有得到其所获得的报酬，相比国外就少很多。
风险二，鼓励私下交易
我们的系统性风险发生在买卖双方身份的识别上，这方面的案例非常多。经常会发生这样的事情：交易中的买方和卖方往往不是真正的买卖双方，有些中介机构为了吃差价的需要将房屋买到其名下，但并不过户，这种违规操作经常导致纠纷的产生。
中国绝大多数的省市都成立了房产交易中心，他们专门给买方和卖方促成直接交易，不通过中介机构来办手续，而且是免收服务费，政府事实上在一定程度上鼓励了买卖双方私下交易，增加银行和政府以及个人的风险。
此外，我们系统性风险还出在赎楼过程中。买二手房要到银行去按揭贷款，在未交清贷款额就卖楼要涉及赎楼问题。担保公司提供资金参与赎楼，产权转让交易至少需要三十天，若业主有其他欠债，此笔赎楼款有可能一并被法院查封。也就是说，这种系统性风险会出现在钱款的交割和付款的交割上。
风险三，房款成为变相融资
目前经纪行业还存在一个大漏洞，就是房款在经纪人的账户上。很多中介机构疯狂开店，即使单店不盈利，还要开100家，1000家，为什么这样开？那是因为房款是一个蓄水池，单店的不盈利并不能对他的扩张形成限制，房款的钱在经纪人的账面上，这是中国特色的经纪人秘密。有的人用这个钱去赎楼，有的人用这个钱去炒楼，有的人挪用它做开发。所以，中国房地产行业如果将来出事，开发商出的是小事儿，只不过是一个烂尾楼，出大事的肯定的经纪机构，经营不下去了，突然走人，宣布倒闭。香港经纪机构不会出现大问题，因为香港的房款不在经纪人手上。
风险四，管理有漏洞
我们发现在责任实体里面，国内是以责任经纪机构为主体的，我们现在的经纪人是非常难管，或者说经纪机构绝大多数都在违法经营，因为我们跟政府的要求不一样，比如说持证上岗，在中国根本就不可能执行。政府没有办法在一个人到处流动的时候管好每一个从业人员。我们政府现在管的是机构。因此，我们的责任也在机构上，如何管好机构上？我建议是第一，管法定代表人。为什么一定要管法人代表呢？因为我们管不住老板，我们又以管理机构为主体，这时候会发生很大的矛盾。政府在经纪行业管理上还存在一个明显漏洞，有些经纪机构的法人代表也不懂得经纪人的责任，经纪人的规程，一样能够在行业中生存和发展。
第二，企业进出设置基本限制。我们无法保证一些机构什么时候突然倒闭。这个行业进入的门槛非常低，退出的门槛也低，不想干了就走人，所以我们关键在这些企业退出门槛的时候有一个基本限制，不能说犯法了，一走了之。
数据公开是关键
从信息环境来看，信息成交数据、产权数据、行业资料和市场判断，我们跟国外对比，做得比较差，或者说我们正在往好的方向走。
政府和行业协会，一直致力于二手数据的加工和说明，比如编指数，对市场进行分析和判断。我认为政府大可不必做这些并不擅长的工作。如果判断不好，却偏要判断，置业者会失去对政府公布判断的信心。其实，二手数据的加工可以交给市场来解决，政府不要总是公布二手加工的数据，应该把一手数据适当地公布给相关研究机构，由他们来得出判断，让市场去对他们作检验。比如搜房的一些二手数据加工得出的判断就特别好，很多人都相信它。常常听说经纪人哄抬物价，如果信息透明，经纪人怎么哄抬物价？也不可能哄抬得起来！
由此，我们有一个基本的结论：这个行业复不复杂？不复杂；这个行业简单不简单？也不太简单。关键是我们不要把这个行业一下子上升到很高的高度，而要从基本做起。我们的政府要公开资讯，我们的行业要做到成功，尤其是降低行业系统性风险，才使大家心安理得的走正道。
全球经济一体化的今天，房地产经纪行业也正在面临外资进入的挑战和威胁。国内的经纪机构如何才能不输给外国人，甚至不输给港澳台的经纪机构，我们该怎么办呢？关键一点很重要，我们要制定一个适应未来发展的、成熟规范的行业规则。
