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调研达人,平常都做些啥?

本主题由 最怕孤单 于 2008-4-13 17:00 提升 本主题被作者加入到个人文集中

调研达人,平常都做些啥?

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我乱写了下,请大家指正,另外我的问题是
很多专业公司都可以提供翔实的调研报告,自己的调研人员做什么?
换个角度问,就是 哪些是需要自己收集的调研信息,哪些是专业机构获取的信息?

营销调研,是为了降低营销决策中的不确定性

啥叫营销决策?项目各个时期,需要做的决策有哪些?
我们把房地产开发分为
筹备期(以拿到地为完成标志)
引导期
(以拿到销售许可证为完成标志)
强销期(以销售完成70%为标志)
持续期
尾盘期(以销售完成95%为标志)

“筹备期”要做的决策包括:

---在哪个城市拿地?利好,利少政策
1、调研 市场中有支付能力的需求容量(居民购买力水平按居民收入水平,调查居民购买力投向根据居民购买力的水平和投向)
2、不可控因素:
环境调查
,包括政治环境经济环境社会文化环境
3、
消费者和消费行为调研(人口构成,)



---在确定的城市哪个区域拿地?消费者投向
调研
目标区域 土地价格情况,房价走势,竞争对手情况及分布,业态分布;
政策分析(比如,某城市北边要修轻轨,或者城西要新建化工长)



“引导期”要做的决策
----拿到地后,目标客户?
----修什么?(物业形态)怎么修?(开发顺序)如何定价?
-----竞争对手?如何做到差异化,扬长避短?
-----营销计划,广告媒介计划,
-----项目预算(整个项目,不仅是营销),回款计划;形成项目现金流分析表
------如何统一对外形成说辞

“强销期” “持续期”
----竞争对手的基本情况,去化分析,价格动态,媒体投入,现场SP
-----我们自己的去化分析,价格预测,广告效果,活动效果评估
---客户下单原因分析,各阶段流失原因分析

总之,调研分为内外
内部调研数据来源主要是销售,外部数据来源有主管部门、专业公司的二手资料,自己踩盘的一首资料,
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  • 杨铮大人 房策币 +2 互动主题,建议讨论~ 2007-10-17 21:20

  

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总结得很好

一般我们的销售人员出去踩盘会有三个指导目的:
一、和我们类比的项目(花园洋房类及有竞争力的项目):了解对手的用材用料、户型亮点、产品设计特点风格、市场定位、价格定位、促销手段,便于在销售时和客户谈判时有依据可谈,知己知彼,百战百胜。
二、跟踪动态市场,了解对手的销售情况。
三、非类比项目(别墅类):创立别墅项目的模糊认识,建立判断标准;发掘产品的新特色,为后期产品的设计提供参考。

[ 本帖最后由 豆豆1984 于 2007-10-17  16:18 编辑 ]
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可以置顶大家讨论一下,仁者见仁,智者见智.回复精彩的,策币送上.

  
老吾老以及汝之老,幼吾幼以及汝之幼。

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我刚从张北调研回来,说白了是调研其实也是为项目的前期做前期宣传。方案早就定好了,我定了1200份市场问卷,结果去了以后才发现不符合当地的消费习惯,5个人用了10天才做了400多份,也没什么实际结果。做了个调查报告老总简单的秒了一眼,大家的心血老板一点也不重视。
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如果是调查问卷的话设计的内容太多,比如问题的设计、引导,还有问卷的统计分析以及被调查者心理分析,所以大多数的调查问卷得出的结论都谈不上什么科学,更多的时候是为了给自己的结论提供依据,让别人更加信服。
通常的调研还是主要针对竞争楼盘以及网上搜集,部分信息也可通过与消费者访谈得到。
这些东西通常都是由方案撰写者来完成,毕竟销售和策划调研目的不一样
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随波逐流的人们,期待上帝的解救!

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引用:
原帖由 求学001 于 2007-10-18  12:24 发表
我刚从张北调研回来,说白了是调研其实也是为项目的前期做前期宣传。方案早就定好了,我定了1200份市场问卷,结果去了以后才发现不符合当地的消费习惯,5个人用了10天才做了400多份,也没什么实际结果。做了个调查报 ...
设定调研问卷之前没有 和 少量受众 沟通修改问卷?

和营销上很多情况一样,调研的效果不好评估

老板问我问得最多的就是几个项目周边的地价情况

拍地和资产评估用

  

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xiexie

  

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首先感谢楼主提供这样的一个话题。
本人接触地产时间不长,也做过一两个长篇大论的报告,一直对于市场报告有疑问(拿到地以后的市场报告),还麻烦楼主和各位高手能指点一二:
据我的理解,这期间的市场部份最关键的就是两点,一是需求,二是供给。供给可以通过房管局、调查机构得来,比如区域供应量、各个楼盘放量等等;
但是,怎么判断一个市场的需求情况呢?根据价格涨幅?现在全国大部分城市都在涨价,那就是全国各地需求都是旺盛?有办法量化吗?
再一个疑问就是,报告中那些GDP、人均消费支出、经济零售总额等等,有什么用?有没有一个具体的量化指标,比如GDP达到多少,房价应该出于什么程度等等?

这个问题困扰我很久了,一直没有答案,做方案也只能定性分析,将一些放置四海皆准的结论放上。请各位高手解惑!!
谢谢!

[ 本帖最后由 上青云 于 2007-10-19  22:00 编辑 ]
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好风凭借力,送我上青云

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青云的问题请大家多说说
我也是新手
不过,房地产供给,需求和其他需求不一样

房地产开发周期长,从拿地到销售,可能要1年多的时间
需求和供给的平衡关系不能马上看出来

另外,需求是挤出来的
比如,本来我如果刚毕业,打算5年后购房,但是现在价格涨的吓人,砸锅卖铁也要整一套,有些父母甚至连孙子的房子都打算额买了,
有点类似于 80几年的 副食品大涨价 中 浴缸装醋的笑话
这一点也值得思考
从某种意义上来讲,政府、媒体、开发商、炒房族、热钱,营造了虚假的需大于供的局面

当然,我个人认为:城市人口增长、子女成家、旧房换新房 等等硬性需求的增长是主位的
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引用:
原帖由 绿箩花 于 2007-10-18  16:14 发表
xiexie
同感,请哪位大虾指教下  感激!

  

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