清风徐来@栖息谷

我乱写了下，请大家指正，另外我的问题是
很多专业公司都可以提供翔实的调研报告，自己的调研人员做什么？
换个角度问，就是 哪些是需要自己收集的调研信息，哪些是专业机构获取的信息？

营销调研，是为了降低营销决策中的不确定性

啥叫营销决策？项目各个时期，需要做的决策有哪些？
我们把房地产开发分为
筹备期（以拿到地为完成标志）；
引导期（以拿到销售许可证为完成标志）
强销期（以销售完成70%为标志）
持续期
尾盘期（以销售完成95%为标志）

“筹备期”要做的决策包括：

---在哪个城市拿地？利好，利少政策
1、调研 市场中有支付能力的需求容量（居民购买力水平按居民收入水平，调查居民购买力投向根据居民购买力的水平和投向）
2、不可控因素：环境调查
，包括政治环境经济环境社会文化环境
3、消费者和消费行为调研（人口构成，）



---在确定的城市哪个区域拿地？消费者投向
调研
目标区域 土地价格情况，房价走势，竞争对手情况及分布，业态分布；
政策分析（比如，某城市北边要修轻轨，或者城西要新建化工长）



“引导期”要做的决策
----拿到地后，目标客户？
----修什么？（物业形态）怎么修？（开发顺序）如何定价？
-----竞争对手？如何做到差异化，扬长避短？
-----营销计划，广告媒介计划，
-----项目预算（整个项目，不仅是营销），回款计划；形成项目现金流分析表
------如何统一对外形成说辞

“强销期” “持续期”
----竞争对手的基本情况，去化分析，价格动态，媒体投入，现场SP
-----我们自己的去化分析，价格预测，广告效果，活动效果评估
---客户下单原因分析，各阶段流失原因分析

总之，调研分为内外
内部调研数据来源主要是销售，外部数据来源有主管部门、专业公司的二手资料，自己踩盘的一首资料，

豆豆1984

总结得很好

一般我们的销售人员出去踩盘会有三个指导目的：
一、和我们类比的项目（花园洋房类及有竞争力的项目）：了解对手的用材用料、户型亮点、产品设计特点风格、市场定位、价格定位、促销手段，便于在销售时和客户谈判时有依据可谈，知己知彼，百战百胜。
二、跟踪动态市场，了解对手的销售情况。
三、非类比项目（别墅类）：创立别墅项目的模糊认识，建立判断标准；发掘产品的新特色，为后期产品的设计提供参考。

[ 本帖最后由 豆豆1984 于 2007-10-17  16:18 编辑 ]

杨铮大人

可以置顶大家讨论一下,仁者见仁,智者见智.回复精彩的,策币送上.

求学001

我刚从张北调研回来，说白了是调研其实也是为项目的前期做前期宣传。方案早就定好了，我定了1200份市场问卷，结果去了以后才发现不符合当地的消费习惯，5个人用了10天才做了400多份，也没什么实际结果。做了个调查报告老总简单的秒了一眼，大家的心血老板一点也不重视。

bigflyfly

如果是调查问卷的话设计的内容太多，比如问题的设计、引导，还有问卷的统计分析以及被调查者心理分析，所以大多数的调查问卷得出的结论都谈不上什么科学，更多的时候是为了给自己的结论提供依据，让别人更加信服。
通常的调研还是主要针对竞争楼盘以及网上搜集，部分信息也可通过与消费者访谈得到。
这些东西通常都是由方案撰写者来完成，毕竟销售和策划调研目的不一样

清风徐来@栖息谷

引用:

原帖由 求学001 于 2007-10-18  12:24 发表
我刚从张北调研回来，说白了是调研其实也是为项目的前期做前期宣传。方案早就定好了，我定了1200份市场问卷，结果去了以后才发现不符合当地的消费习惯，5个人用了10天才做了400多份，也没什么实际结果。做了个调查报 ...

设定调研问卷之前没有 和 少量受众 沟通修改问卷？

和营销上很多情况一样，调研的效果不好评估

老板问我问得最多的就是几个项目周边的地价情况

拍地和资产评估用

绿箩花

xiexie

上青云

首先感谢楼主提供这样的一个话题。
本人接触地产时间不长，也做过一两个长篇大论的报告，一直对于市场报告有疑问（拿到地以后的市场报告），还麻烦楼主和各位高手能指点一二：
据我的理解，这期间的市场部份最关键的就是两点，一是需求，二是供给。供给可以通过房管局、调查机构得来，比如区域供应量、各个楼盘放量等等；
但是，怎么判断一个市场的需求情况呢？根据价格涨幅？现在全国大部分城市都在涨价，那就是全国各地需求都是旺盛？有办法量化吗？
再一个疑问就是，报告中那些GDP、人均消费支出、经济零售总额等等，有什么用？有没有一个具体的量化指标，比如GDP达到多少，房价应该出于什么程度等等？

这个问题困扰我很久了，一直没有答案，做方案也只能定性分析，将一些放置四海皆准的结论放上。请各位高手解惑！！
谢谢！

[ 本帖最后由 上青云 于 2007-10-19  22:00 编辑 ]

清风徐来@栖息谷

青云的问题请大家多说说
我也是新手
不过，房地产供给，需求和其他需求不一样

房地产开发周期长，从拿地到销售，可能要1年多的时间
需求和供给的平衡关系不能马上看出来

另外，需求是挤出来的
比如，本来我如果刚毕业，打算5年后购房，但是现在价格涨的吓人，砸锅卖铁也要整一套，有些父母甚至连孙子的房子都打算额买了，
有点类似于 80几年的 副食品大涨价 中 浴缸装醋的笑话
这一点也值得思考
从某种意义上来讲，政府、媒体、开发商、炒房族、热钱，营造了虚假的需大于供的局面

当然，我个人认为:城市人口增长、子女成家、旧房换新房 等等硬性需求的增长是主位的

yes4you

引用:

原帖由 绿箩花 于 2007-10-18  16:14 发表
xiexie

同感，请哪位大虾指教下  感激！