yes4you

引用:

原帖由 上青云 于 2007-10-19  21:58 发表
再一个疑问就是，报告中那些GDP、人均消费支出、经济零售总额等等，有什么用？有没有一个具体的量化指标，比如GDP达到多少，房价应该出于什么程度等等？

刚才引错了 见谅， 请高手帮助下

airten

大家认为房价近期不会跌吗？

lwd-714

一个市场的需求和供给都不是那么简单就能判断出来的，像青云说的那些只是一些宏观上的数据。供求有很多方面上的因素,比如宏观的经济条件（有没有发展前景等）、政策条件（有没有每缺的投资政策）、人均分配的比例、支柱型产业所带来的附属效应等。还有一些别的方面：像文化程度（年毕业人数、走向）、城市规划前景、物价水平、环境（经济、客观环境、文化氛围）等等。
  做市场调研，特别是外域市场，那么，这些种种分析都要有具体实地的调研----从宏观数据（主要来源政府）、客观分析（调研资料）都要拿到。
  很多分析都要自己去做实地考察、分析才能得到准确的资料。
  调研表为了你需要的内容而制表。而为了适应不同地域、不同文化而采取不同问话方式而已。其最终目的也不过是围绕你想得到什么？需要哪方面的资料？要是出现求学老兄说的那种情况好像就不用调研了吧？
  以上是我的观点，希望大家能指点一些！

woyelaiwenwen

三点：
住房需求比例。

住宅产品档次或等级要求。

住宅产品承受能力

jiangjianhui

现在做市场调研，很多都不负责任的。
比如说，完成一个区域的市场调研到提交报告，我听过的一般都不超过1个星期。
尤其是外地代理公司，派一两个销售员过去彩盘，然后报告就出来。
我曾经遇到过这样一位同事，我市场调查数据还没有提交，他的结论啊，对策什么都出来了。
顺便发表一下个人意见：GDP、宏观技术指标等，如果政府数据真实性大，或者能收集足够多相似城市的样本数据，理论上通过相关分析是可以得出房价水平、去化程度的，不过我没有试过，不知道有没有研究过这方面的同仁

lwd-714

现在来看，这市场调研还是一门新的科目啊
现在还没有引起人们的广泛关注呢？？？？
真是不知道这么会这样，难道现在都实行空中楼阁或者凭空想象吗？
那些数据是这么做出来的吗？

最怕孤单

俺是坐调研出生的，也来和诸位兄弟探讨探讨，题目太大，俺先谈谈前期，也就是拿不拿地之前嘛：

    首先是城市的宏观经济，GDP、人口状况等等。比如一个GDP发展速度不快，当地没有什么大厂或支柱产业的城市，人口也才20来万，这个时候政府提出规划新区，未来三年新区土地放量很大，那就得好好掂量掂量了。再如在三线城市做写字楼，明明当地第三产业发展很满，是个以工业为主的城市，要提出甲级写字楼概念，明显是不合适的。个人认为，宏观调研主要供模糊参考用。
     
    其次是城市地产市场调研。房价历年的涨幅情况，空置率，总价与购买率的关系，代表楼盘的诉求点和热销原因，当地楼盘主要户型，高层、多层的接受度等等。相比各位兄弟都这些数据的应用。

    然后是区域市场研究。比如周边地价情况，未来供应量，价格，竞争楼盘情况，区位在当地的价值和接受度等等。
  
    前期好像不用做问卷吧，如前面兄弟所说，做了老大也不关心。

    最后写报告吧，客观的说一句，很多调研报告，是以忽悠为主的，俺当初在调研时候写的报告，很多都被总监改，现在也开始学着自己玩虚的了。
    俺其实很看好调研的发展的，甚至有意向组建专业服务的调研公司，但现在房地产市场形式太好，随便搞搞就卖了，要啥调研，基本都走个形势自己忽悠自己的，等市场垮掉，俺们的春天就来了。

tianzhi_jiaonu

我每天就收集成交量，如：套数、面积、套内面积。

第一、针对具体项目，收集宏观经济指标、人口、产业、科技、产业及比例、GDP、人均收入、存款额、人文景物、规划等等。

第二、实地去采盘，收集房价、销售进度，购房对象等市场特点。近年的房地产市场发展情况。

第三、去地块去看看，土地状况，自然环境，周边居住情况，适合做哪类产品。

第四、做投资预算

第五、写报告，给老板看。

最怕孤单

[quote]原帖由 tianzhi_jiaonu 于 2007-10-24  13:49 发表
我每天就收集成交量，如：套数、面积、套内面积。

请问，关于区位成交信息和环线成交信息，那房管局网站上没有，咋办呢？
顺便问问，兄弟是哪里的啊？

槟榔

前期市场调研，从几个层面来说：
一、外地开发商，需要通过调研报告来验证目标城市是否与自己的想象中的认识是否一致。
二、本地开发商，需要通过代理公司或调研公司，得到一些自己无法掌握的数据，来验证自己对于本地市场的判定。
三、寻找市场空白点，了解与自己实力相当企业近期动作。
四、调研人员通过对市场的了解，来增加自己数据库，便于未来自己作报告时数据过老或不准。
最后，就是人在办公室理待的时间太久，出去活动活动胫骨。

我的一点愚见，希望大家不要笑话哦。（感觉跑题了，o(∩_∩)o...哈哈 ）