免费：购物中心开发策划（连载）

谢谢楼主的分享！好东西！

谢谢

续篇五

选择正确的途径
成功的购物中心总是有精彩的开始：
1. 进行适当的调查以明确目前市场需求的集中点。
2. 正确的定位和商业组合规划。
3.制订一套正确的策略来解决购物中心的租赁。由合适的主力店起步后，仍要确保业主与租户双方之间的公平交易。在中国出现了很不好的发展势头，许多开发商急于让世界500强主力租户入驻而盲目砍掉了其他重要分支，这也导致了购物中心内最好的铺位以非常便宜的租金签下了20年甚至更多。如果基础的和其他小型的商户支撑不起可观的投资回报，一旦开发商想要寻找合资伙伴或者希望在某个方面撤资，这类项目就将很难吸引资金或是投资商。
4. 租赁条款和谈判，如何设定租约以表现合作意图？
5.懂得租户的需求--不同的租户有不同的要求。在可租地面积，高度，机械化，电力及其他入驻需求方面有什么要求？

1.0 调查
为什么要做市场调查？调查会产生一系列建议以突出零售商和零售单元应该有何回应。聪明的购物中心业主会通过调查来了解需求的集中点，市场的机遇和陷阱，并回馈出有价值的市场定位--购物中心的硬件和软件。


需求和回应
区别：购物场所之间需要比目前更大的区分度，随着越来越多的零售空间进入运营以及零售渠道的更广选择，从繁杂中脱颖而出已经势在必行。
焦点：不少购物场所，尤其是规模较小的这些，需要确定他们的重点所在。随着中介市场的衰落，小型零售单元容纳不了广泛而混杂的零售商，这就需要聚焦于具某一种特型的消费群体。购物场所，永远不能容纳所有的人和物，除非有足够大的容量。
开发和复兴：为了加以区分，不少购物场所都需要经历额外的开发或是重建。这是一个关键，尤其适用于城镇中心的购物场所。
交流：购物场所应该致力于吸引固定消费群。更多可选的零售店，广告和市场都将成为赢得消费者青睐的重要因素。因此必须与各个独立的消费层面都保持交流了解并采取相应措施。
包含超市或者大型超市？选择哪种？原因？在接下来的十年中，超市将更多的抢占所有无食品消费中心的市场。所以在某个层面上说，最好能将超市安置在一个零售单元内，这样也可以引导消费者在其他零售店的消费。当然，这也许在现有商户中不受关注，也不能适用于所有情况，但超市确实是消费潮流的引领者。
聚焦年长群体：购物场所必须更好的对年长消费者的要求给予关注,因为这将是未来20年大多数消费的基础。
年长的消费者通常都比年轻消费者更注重实用,他们会在租户组合中权衡时尚与实用。购物场所中，这些消费者更喜欢一些小而精致的专卖店。
将来的老年消费者会在与今天相对比后进行各类别的消费。比如，音乐和影视对于如今大部分年长消费者来说不是最高的消费项目，但是这个群体会在将来越来越多的投入到这类消费中。如果吸纳如以销售怀旧风格为主的音像专卖店这类特色零售店，就会出现商机。
经验市场：消费过程是越来越经验化的。对于购物场所以及零售商都是如此。这有助于引导消费潮流，突出消费过程触手可及的真实----这些是网络无法替代的。
安全：安全是许多消费者关心的重点。所有的购物场所都不仅要提高环境的安全性能还要使设备可见。
便利：能否进入消费场所是关键所在。尽管如此，近来出现对惩罚车主堵塞通道的投诉或是日益见涨的停车费都会对销售中心产生不好影响。
必须尽最大努力保证在购物场所游览是免费的而且停车费的价位应合理。
奖励敬职爱岗：敬职制度被许多零售商推崇，这对于购物场所更是必要。和保护客源一样，适当管理敬职制度将同样给购物场所一个细化消费者信息的基地，这也正是市场目的。

2.0 恰当的定位和购物中心的商业组合

许多开发商花费几百万美元得到所谓大公司或者独立的一两个购物中心的运营经验来制定商业组合规划。但我们已经听闻怨声四起，就是因为缺乏实际考察理念。

1.这些理念在中国或者在已经建立购物中心的城市同样适用吗？
2.我们能招纳这么多租户来租赁场地吗？
3.在投资计划中考虑到了租金和这些全新理念的过渡时期吗？

缺乏恰当的定位和商业组合规划，没有一个购物中心可以成功租赁场地。
为什么会这样？主力店有时缺乏引导者来招徕其他的零售商。租金征集又能从主力店，小型主力店和特型店中得到多少租金？
好的购物中心顾问应该为业主解决这些问题，在脑中形成一个印象，掌握购物中心的基本底线。

3.0 招商策略

制定一套招商策略和计划是至关重要的。这套策略应该为你指明租赁及推广策划的方向。为所有的关键行为安排好时间可以确保购物中心的收入，这就是业主和管理者的初衷。业主不可能花费巨额广告来招商。许多业主都被骗进行巨额宣传，最后却发现租户都是另有目的的商家，他们选择购物中心不是为它的名气而是因为这个购物中心有可成功的因素。了解这些将帮助你策划和设计的方案是：

1.基础可行的
2.适于销售的
3.功能性的

4.0 租赁条款和租赁谈判
正确的租赁过程引导正确的合作协议和租约。它可以避免误解或是耽误一个地理位置很好的购物中心开业的时间，也可以确保合作双方在租期都遵循条款和规定。在开业前完成这些手续是必要的，这样团队就有了明确的指示，应该如何与本土的及国际的零售商相处。不是所有的零售商想法都一样，但是他们都会敬重一个安排部署都详细周密的业主和租赁团队。

5.0 租户要求
很多项目不能被全部租赁出去，因为购物中心的设计不能满足租户的要求。在策划阶段，购物中心就必须完全考虑到在结构上的需求和后勤需要，以及机械化，电力和探测服务。购物中心需要一位经验丰富的管理者或是顾问来引导这些设计落实，以确保它是个适于销售的易租赁的产品。

打包不好么

谢谢，说得不错

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