商业向左,住宅向右(挑战你的思维)

接触一个比较具有挑战性的商业项目。

项目大体情况:占地30亩,现为本省最大蔬菜批发市场,周边500米内有本省最大水果批发市场,日蔬菜交易量达2000吨,KFS拿下地块,打算在原基础上打造一个新型蔬菜批发市场(二层。一楼仓储与停车场,二楼铺面),批发市场上打造住宅(公寓),住宅定位小户型,客户定位主要是市场内业主或投资客户。

说实在,我还真没碰到这样辣手的项目,周围商业氛围(水果蔬菜批发)已经熟到烂了,但是要在一个这样大型的市场之上再打造住宅,而且体量还不下,容积率可做到2.9。

一楼做水果蔬菜批发市场,层高起码5米,才能通行福田欧曼这样的大型货车。而且蔬菜货车运货基本都是在凌晨4-6点左右到市场,噪音影响不用说,而且传统类型的水果蔬菜批发无不面临一个大问题:脏、乱。在如此环境之下,KFS还想提升住宅品质,我的神!

看老板那意思,他是想我们给他整一个窗明几净的“LV”专卖店式的水果批发市场!?又或者是飞机场大楼一样的批发市场?

各位兄弟帮忙想想,在飞机场侯机大厅卖菜的感觉!多谢啦~推广口号我已经想好了~就这句话了:蔬菜也奢华!

楼主: weidatou12 当前离线 发表于 2007-10-23 00:04 
2007-10-23 09:53  2#   zhs10000

典型的专业市场+住宅

这其实就是一个专业市场,你们老板想做住宅无非是想增加收入嘛!但是专业市场上做住宅肯定是不会有太高的品质及档次!所以说住宅对象就是一场内经营户为主的!这样的话就决定住宅的题量要参照场内经营户的题量设置。这样就帮商户解决了经营住宿的问题!
具体建议如下:
1、建筑楼层应以四层最好(一层仓库货场、二层办公、三层四层可作个复式)
2、还可以在局部作些多层,以产权式公寓销售,将来作为市场配套的宾馆,销售对象主要是投资户)
3、推广就先不说了!你们现在还处于方案阶段!呵呵呵!

2007-10-23 10:17  3#   ljz00

个人认为目前这类结合项目比较多
关键是底下为专业类的批发市场还比较特殊
既然老板已经制定了思路,只能在专业市场的物业规划建设上多做考虑。真正的脱离原有批发市场运作,做到现代化、专业化,估计还是可以达到不错的效果。
也可借鉴楼上的在专业市场和住宅之间增加商务办公,起到过渡。

2007-10-23 11:22  4#   xxx7775

引用:
原帖由 蒙古人 于 2007-10-23  16:11 发表
可以参考一下国外的批发市场,如果物业做得好,应该没有太大问题。
这条倒是一条比较忠恳、较稳妥的方法
如何避免噪音等不利因素,不妨借鉴人家一些先进的东东

2007-10-23 14:34  5#   fangctx

适当的需求,适当的市场、适当的价格,没有卖不出去的房子。但售罄不等于盈利。

项目的可行性在于是否能够盈利以及多大的盈利空间。

首先,项目所在的城市区域住宅需求怎么样?住宅价格在什么样的水平?与商业价格相比。

其次,商业体量固定的前提下,2.9的容积率撑足了造住宅,按照当地的普遍住宅价格。与纯商业相比,利润的提升空间有多少?结合工期,资金回笼情况,再考量是否有必要规划住宅。

2007-10-23 14:38  6#   chenglili

相信老板:他的赢销观念一定是成功的!首先我们是在别人成功的基础上起步,有人气,不用自己辛辛苦苦创业,想站住市场,要有超前意识,好的购物环境,批发的价格,即使比旁边的批发贵点,市场一定火暴!规划要点:人车分流,交通通畅节约时间.上面的高层可以设计成小户型公寓,超好卖.
                                                  地产大鳄:兴隆大家庭房地产公主3453737

2007-10-23 16:11  7#   蒙古人

可以参考一下国外的批发市场,如果物业做得好,应该没有太大问题。

2007-10-23 16:11  8#   weidatou12

谢谢各位兄弟

看了大家的发言,收获不少.

我很赞同7楼的兄弟说的,参照国外的专业市场打造.
在国内,很少看到封闭型的仓储专业市场,大多是开发的~露天的~再加上钢筋棚架构式的仓库,其实这个项目最大的难度还是在专业市场这一块,在国内,目前根本没有可借鉴的项目.又或者是我见识不到.~先不说做的象专卖店一样~卖蔬菜的专业市场是不是可以做成类似百安居\宜家这样的专业大卖场,至少看起来不是烂菜叶满地~苍蝇乱飞那种

2007-10-23 16:15  9#   fwjtxuge

上面可以打公寓概念,对环境要求不高,但是商业部分一定要注意开发的档次,规划设计很重要,公共空间一定要考虑足了,可出租面积与公共空间的比可以考虑6:4左右,处理的明亮一些

2007-10-23 16:33  10#   arbiguer

这样的项目我遇到过。当然能不能做出档次还看KFS舍不舍得投入,不过他的这种要求基本上还是能实现的。
先来分析下这个项目:30亩,2.9的容积率,再超点容积率,最多能修6W平方米的地上建筑。因为不知道规划的建筑密度是多少。所以只有凭借我以前的经验来分析了。
首先确定商业的规模,再确定商业的形态。如果该项目周边500米的不远地方有个大型的蔬菜批发市场,日交易量为2000吨,再根据楼主所描述的“KFS拿下地块,打算在原基础上打造一个新型蔬菜批发市场(二层。一楼仓储与停车场,二楼铺面)”。我想体量有2万平方米就足够了。第一,避免市场总体量大了后,形成市场竞争;第二,既然是仓储式的市场,那么主要是要堆货的地方。而这些地方不一定要是砖混结构的房子,可以是钢结构的仓储房,同时可以利用楼间距的中央空地来建设。所以最终能利用的使用面积远远不止2万平方米。这个方面我有成功的经验,02年本人做了个钢材批发市场,砖混的房子还不如带雨棚的露天堆场。
第二:算算能修多少住房了。除开2万的商业,只能修4万的住房。本人认为这样做,整个项目的风险比较高。因为这样的批发市场能销售出去的压力还是很大的,所以应该加大住宅的体量。那么我们可以利用不算容积率的地下部分来做成商业,总占地面积约2万平方米,那么地下随便能修1万的体量。至于这中间还要向相关部门做工作,争取他们的支持,对这一部分睁一支眼闭一支眼了。我认为住房最好做到5万的体量。
第三,商业和住房的体量基本确定后。我们来说说怎么建吧。我不赞同在批发市场的上面建设住房,这样做没什么品质,也不利于销售,也会带来很多问题。所以我建议,将这30亩分成两部分独立建设,一部分做纯商业,一部分做住宅。我算了下10亩地,地下1层,地下2层,2万体量的商业能修成,再加上我说的利用空地建堆场,还不止这个体量的商业使用面积。那么剩下的20亩地来修住宅,建设5万平方米的住房,我算了下,建设4栋高层完全没问题,而且还有很大的空间来做绿地和小品,也能做出一定的品质。
好了,就说这么多。楼主有兴趣可以加我再聊:24368056

[ 本帖最后由 arbiguer 于 2007-10-23  16:36 编辑 ]

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