这样的项目我遇到过。当然能不能做出档次还看KFS舍不舍得投入，不过他的这种要求基本上还是能实现的。
先来分析下这个项目：30亩，2.9的容积率，再超点容积率，最多能修6W平方米的地上建筑。因为不知道规划的建筑密度是多少。所以只有凭借我以前的经验来分析了。
首先确定商业的规模，再确定商业的形态。如果该项目周边500米的不远地方有个大型的蔬菜批发市场，日交易量为2000吨，再根据楼主所描述的“KFS拿下地块，打算在原基础上打造一个新型蔬菜批发市场（二层。一楼仓储与停车场，二楼铺面）”。我想体量有2万平方米就足够了。第一，避免市场总体量大了后，形成市场竞争；第二，既然是仓储式的市场，那么主要是要堆货的地方。而这些地方不一定要是砖混结构的房子，可以是钢结构的仓储房，同时可以利用楼间距的中央空地来建设。所以最终能利用的使用面积远远不止2万平方米。这个方面我有成功的经验，02年本人做了个钢材批发市场，砖混的房子还不如带雨棚的露天堆场。
第二：算算能修多少住房了。除开2万的商业，只能修4万的住房。本人认为这样做，整个项目的风险比较高。因为这样的批发市场能销售出去的压力还是很大的，所以应该加大住宅的体量。那么我们可以利用不算容积率的地下部分来做成商业，总占地面积约2万平方米，那么地下随便能修1万的体量。至于这中间还要向相关部门做工作，争取他们的支持，对这一部分睁一支眼闭一支眼了。我认为住房最好做到5万的体量。
第三，商业和住房的体量基本确定后。我们来说说怎么建吧。我不赞同在批发市场的上面建设住房，这样做没什么品质，也不利于销售，也会带来很多问题。所以我建议，将这30亩分成两部分独立建设，一部分做纯商业，一部分做住宅。我算了下10亩地，地下1层，地下2层，2万体量的商业能修成，再加上我说的利用空地建堆场，还不止这个体量的商业使用面积。那么剩下的20亩地来修住宅，建设5万平方米的住房，我算了下，建设4栋高层完全没问题，而且还有很大的空间来做绿地和小品，也能做出一定的品质。
好了，就说这么多。楼主有兴趣可以加我再聊：24368056
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本帖最后由 arbiguer 于 2007-10-23 16:36 编辑 ]
