商业向左，住宅向右（挑战你的思维）

接触一个比较具有挑战性的商业项目。

项目大体情况：占地30亩，现为本省最大蔬菜批发市场，周边500米内有本省最大水果批发市场，日蔬菜交易量达2000吨，KFS拿下地块，打算在原基础上打造一个新型蔬菜批发市场（二层。一楼仓储与停车场，二楼铺面），批发市场上打造住宅（公寓），住宅定位小户型，客户定位主要是市场内业主或投资客户。

说实在，我还真没碰到这样辣手的项目，周围商业氛围（水果蔬菜批发）已经熟到烂了，但是要在一个这样大型的市场之上再打造住宅，而且体量还不下，容积率可做到2.9。

一楼做水果蔬菜批发市场，层高起码5米，才能通行福田欧曼这样的大型货车。而且蔬菜货车运货基本都是在凌晨4-6点左右到市场，噪音影响不用说，而且传统类型的水果蔬菜批发无不面临一个大问题：脏、乱。在如此环境之下，KFS还想提升住宅品质，我的神！

看老板那意思，他是想我们给他整一个窗明几净的“LV”专卖店式的水果批发市场！？又或者是飞机场大楼一样的批发市场？

各位兄弟帮忙想想，在飞机场侯机大厅卖菜的感觉！多谢啦~推广口号我已经想好了~就这句话了：蔬菜也奢华！

典型的专业市场+住宅

这其实就是一个专业市场，你们老板想做住宅无非是想增加收入嘛！但是专业市场上做住宅肯定是不会有太高的品质及档次！所以说住宅对象就是一场内经营户为主的！这样的话就决定住宅的题量要参照场内经营户的题量设置。这样就帮商户解决了经营住宿的问题！
具体建议如下：
1、建筑楼层应以四层最好（一层仓库货场、二层办公、三层四层可作个复式）
2、还可以在局部作些多层，以产权式公寓销售，将来作为市场配套的宾馆，销售对象主要是投资户）
3、推广就先不说了！你们现在还处于方案阶段！呵呵呵！

个人认为目前这类结合项目比较多
关键是底下为专业类的批发市场还比较特殊
既然老板已经制定了思路，只能在专业市场的物业规划建设上多做考虑。真正的脱离原有批发市场运作，做到现代化、专业化，估计还是可以达到不错的效果。
也可借鉴楼上的在专业市场和住宅之间增加商务办公，起到过渡。

适当的需求，适当的市场、适当的价格，没有卖不出去的房子。但售罄不等于盈利。

项目的可行性在于是否能够盈利以及多大的盈利空间。

首先，项目所在的城市区域住宅需求怎么样？住宅价格在什么样的水平？与商业价格相比。

其次，商业体量固定的前提下，2.9的容积率撑足了造住宅，按照当地的普遍住宅价格。与纯商业相比，利润的提升空间有多少？结合工期，资金回笼情况，再考量是否有必要规划住宅。

相信老板:他的赢销观念一定是成功的!首先我们是在别人成功的基础上起步,有人气,不用自己辛辛苦苦创业,想站住市场,要有超前意识,好的购物环境,批发的价格,即使比旁边的批发贵点,市场一定火暴!规划要点:人车分流,交通通畅节约时间.上面的高层可以设计成小户型公寓,超好卖.
                                                  地产大鳄:兴隆大家庭房地产公主3453737

可以参考一下国外的批发市场，如果物业做得好，应该没有太大问题。

谢谢各位兄弟

看了大家的发言,收获不少.

我很赞同7楼的兄弟说的,参照国外的专业市场打造.
在国内,很少看到封闭型的仓储专业市场,大多是开发的~露天的~再加上钢筋棚架构式的仓库,其实这个项目最大的难度还是在专业市场这一块,在国内,目前根本没有可借鉴的项目.又或者是我见识不到.~先不说做的象专卖店一样~卖蔬菜的专业市场是不是可以做成类似百安居\宜家这样的专业大卖场,至少看起来不是烂菜叶满地~苍蝇乱飞那种

上面可以打公寓概念，对环境要求不高，但是商业部分一定要注意开发的档次，规划设计很重要，公共空间一定要考虑足了，可出租面积与公共空间的比可以考虑6：4左右，处理的明亮一些

这样的项目我遇到过。当然能不能做出档次还看KFS舍不舍得投入，不过他的这种要求基本上还是能实现的。
先来分析下这个项目：30亩，2.9的容积率，再超点容积率，最多能修6W平方米的地上建筑。因为不知道规划的建筑密度是多少。所以只有凭借我以前的经验来分析了。
首先确定商业的规模，再确定商业的形态。如果该项目周边500米的不远地方有个大型的蔬菜批发市场，日交易量为2000吨，再根据楼主所描述的“KFS拿下地块，打算在原基础上打造一个新型蔬菜批发市场（二层。一楼仓储与停车场，二楼铺面）”。我想体量有2万平方米就足够了。第一，避免市场总体量大了后，形成市场竞争；第二，既然是仓储式的市场，那么主要是要堆货的地方。而这些地方不一定要是砖混结构的房子，可以是钢结构的仓储房，同时可以利用楼间距的中央空地来建设。所以最终能利用的使用面积远远不止2万平方米。这个方面我有成功的经验，02年本人做了个钢材批发市场，砖混的房子还不如带雨棚的露天堆场。
第二：算算能修多少住房了。除开2万的商业，只能修4万的住房。本人认为这样做，整个项目的风险比较高。因为这样的批发市场能销售出去的压力还是很大的，所以应该加大住宅的体量。那么我们可以利用不算容积率的地下部分来做成商业，总占地面积约2万平方米，那么地下随便能修1万的体量。至于这中间还要向相关部门做工作，争取他们的支持，对这一部分睁一支眼闭一支眼了。我认为住房最好做到5万的体量。
第三，商业和住房的体量基本确定后。我们来说说怎么建吧。我不赞同在批发市场的上面建设住房，这样做没什么品质，也不利于销售，也会带来很多问题。所以我建议，将这30亩分成两部分独立建设，一部分做纯商业，一部分做住宅。我算了下10亩地，地下1层，地下2层，2万体量的商业能修成，再加上我说的利用空地建堆场，还不止这个体量的商业使用面积。那么剩下的20亩地来修住宅，建设5万平方米的住房，我算了下，建设4栋高层完全没问题，而且还有很大的空间来做绿地和小品，也能做出一定的品质。
好了，就说这么多。楼主有兴趣可以加我再聊：24368056

[ 本帖最后由 arbiguer 于 2007-10-23  16:36 编辑 ]