weidatou12

在和KFS老板最新一轮沟通之后,老板意图更加明确了!

他说他有能力把规划指标改下来,市场可以商业一层可以做到12-14万m²这样~因为他这块地现在本身就是本省最大的蔬菜批发市场,地块内主要是一些钢结构的大棚仓库和停车场!

12-14万平米的"人工台地:上做住宅~而且按照这样的做法,有多少一层仓库~就应该有多少二层的商铺,这意味着12-14万平米的二层商铺`一个几乎无法完成的消化体量!KFS老板不懂规划,他的意思就是要我们按他的要求给他做规划.

住宅方面来说,上面做一点点住宅作为市场从业人员的宿舍就行了,偏偏老板却想做的象个小区一样! ..........我的感觉是,老板想钱想疯了~呵呵!

一亩二分地

可以参照一下宝龙集团在洛阳新区的国际批发中心项目（服装和小商品）
下面三层做封闭式的大型批发中心有18万平米地下做停车位
商场之上有两栋酒店式公寓小户型精装修的，18层大概有一千套，可办公可居住，购买者多为投资客户以及未来市场的经营商户，还有一些一百平方左右的住宅，容积率为3.1左右
不过蔬菜批发也有其特殊之处比如环境脏乱空气噪音污染从业人员不稳定对房地产的消费能力有限等等 建议从实用角度出发针对其特殊性开发 商业部分要考虑物流货运仓储的便利以及商品展示 气味污水的排放处理 有大型的冷藏室就更好了

wjmxz

菜市场并是脏乱差　但也并不是非要做得多高档周遍交通状况　物流　仓储　运营模式和招商等等才是应该多考虑的内容
至于住宅　交通分流是必要的　这要充分考验设计的水平＼营销的理念和销售的功力

污浊

不同见解：
看了诸位对该项目阐述与分解，我觉得大家忽略了一个问题，很严重的问题：考虑的30亩地功能规划多些，市场消耗少些。
这个项目其实比较复杂，涉及的专业知识也很多，并不单纯的需要考虑房地产知识，在建造大型专业菜市场时要充分考虑一个专业菜市场能够运营起来需要具备元素，比如功能，包括承重、配套设施（立水、制冷、制暖等）、垃圾清运、人流、车流、货流，市场，如货源、商家构成、消费市场容量、运营酝酿周期等等，本项目开发的主题思想为批发市场拉动住宅消耗，住宅的建筑要满足市场需求，不应过多的考虑脱离批发市场而满足社会地产需求，要建筑专业批发市场，钢结构自然能节省不少成本，但配套以及达到专业所需建设的功能设施成本就比较高，如温控设施，一个面积500平米只能温控就要几百万，从投资预算角度也要考虑，投资风险有多大。

小小建议：在本地或外地考察一些较专业批发市场，多与市场管理部和商户沟通，再与周边居民做一调查，就能看明需要建什么样批发市场，以及周边居民对市场意见，方可考虑住宅消费群落定位。

末世娘子

但是原本蔬菜水果的利润及单价就不是很高，假如经营主花了大价钱买或租了那么贵的铺面、铺位，那他该以何种价格销售蔬菜水果呢？
我认可的是二楼说的，将住宅卖给经营主，打造适用性住宅。
成都有个项目就跟你说的差不多
叫做城南小户，他也是农贸市场+住宅来着，当时他的住宅及商铺是以低价位面市，报广只做了两、三期的1/4版，尽管户型做得不是很好，但是开盘当天，销售率就达到了90%。
我觉得这个项目你们可以参考下。

qxd6688

一个小小的建议：建议你们到香港看看，日本也可以，这类物业组合和创新的确会有很大启发。

qxd6688

引用:

原帖由 xiaolian7701474 于 2007-10-25  00:20 发表
看了楼主的这些问题之后，我也罗嗦几句．
我也是站在巨人的肩膀上．呵呵
我认为项目，项目还是有很大的可行性的．
１．我认为可以把这个商业与住宅分开来做，人车分流，商业与住宅分开．以减少商业对住宅产生不好 ...

本人绝对不同意这种没有
深入思考的结论和建议！！！
理论性的建议很容易得出来，更总要的如何结合地形实际进行思考。
对城市机理的深入理解
对周边环境的深入理解才是真正的答案

猪八戒的师傅

简单谈几点意见.
1、        先说住宅。按照以上综合情况来看。建议采用低成本中质量中利润的战略考虑。紧邻这样一个噪杂的专业市场其住宅的客户只有经商户，普通当地人一般是不会考虑在那个地方置业的 。而批发经营户是不会太考虑住宅的舒适性的，只要能满足其基本的住宿和生活功能即可，他们是不会把主要的家安在这里的，也不会在这方面投入太多的资金的，因此先调研清楚经营户的数量，弄明白市场的容量，然后再规划住宅的体量。
2、        在具体的产品规划方面，尽可能降低成本，不要搞华而不实的东西，什么景观、配套，能减的尽可能减，不然白增加成本不说，还卖不上价格，客户还不领情。
3、        在住宅人流和商业人流及车流规划方面，尽可能分开，但是这要付出经济代价的，楼主自己测算一下产出比，自己衡量取舍即可。
4、        再说商业，在成熟的水果市场周边建蔬菜市场，属于典型的专业市场业种延伸做法，具有一个非常好的基础，客观的应该说你们老板碰上发财的好机会了。如果想赚钱先想好战略，再说怎么做。首先蔬菜方向是对的。
5、        其次，定位方面，要看你们周边是否有足够的蔬菜生产基地。换句话讲，你们要做的是生产型的专业市场，还是中转型的专业市场，还是消费型的专业市场，这要根据你们当地的各种实际情况综合确定。
6、        再次定位完毕之后才能确定你的规模大小。如果你们的省会地处交通要道，几省的交界处，市场辐射圈到周围几个省，那没准你的面积还不够呢。
7、        然后才能谈到具体怎么规划，诸如建筑形式，是采用砖混、还是框架、还是钢结构；通道的宽度、高度、是否需要冷藏，是否需要仓库，面积多大，采暖怎么解决，垃圾怎么处理。单个门店的开间、进深等等。
所以先别着急怎么规划，先把市场情况搞清楚，做好定位，再干其他的也不晚。