vin600

这种项目我也遇到过，当时是这样做的：四层设计，
1、一层做新鲜素菜批发交易区，
2、二层做干货批发交易区，
3、三楼做餐饮、海鲜等的品位区，
4、四楼做公寓。
一点经验希望有用。

wkh

按照批发市场的路子走 档次不能太高了  从你提供的思路或文字来看 你是想做成高档项目
这样的话对公寓是有好处的 但是把市场作成大厅式的经营业态则降低了档次 建议你把大厅式做成商铺 分隔销售这样无形中增加产品质量
实际上还要考虑一个矛盾就是：住宅与市场如何相处

simea0921

也来交流学习一下，我们也在运作一个类似的项目，不过规模要远远比30亩大，来扯淡几句：
1.这个项目的建筑密度是否可以突破40％以上？这个问题首先关系到项目一层商业面积的体量
2.这个项目确定以商业为重，确定项目明晰的功能定位：是批发型贸易市场还是批发/零售结合的专业市场。资料中显示项目周边还有一个省最大的农产品市场，建议项目商业功能定位上最好能与其有差异甚至是互补
3.项目商业功能分区设计，根据项目功能定位，根据不同的业态经营特征进行功能分区
4.根据各个功能区经营的特征对居住、办公的影响不同布置上面的住宅/办公
5.设立功能辅助区，集中商务办公、酒店，还有相关的农产品贸易管理设施
6.因为只有30亩左右，整体规模比较小，所以将居住和商业完全独立是不可能的，但是，商业和居住还是应该有一定的分割，重点考虑垂直方向向区隔，居住平台是必须有的，因为项目2.9的容积率肯定导致项目住宅有小高层以上的建筑
未了，无论是投资者还是使用者，应该把目标客户盯“在菜市场做生意的这帮人”，普通人是"很难真正理解一个农产品市场的价值的“

有机会我们交流一下：QQ 48311504

jinxiangyu

（（看老板那意思，他是想我们给他整一个窗明几净的“LV”专卖店式的水果批发市场！？又或者是飞机场大楼一样的批发市场？））
老板的想法未必不可行，其实所谓的差异化竞争，就是要做人家还没想到要做的东西。既然别人可以将“汽车超市”（就是该超市可以开汽车进去选货）做得那么成功，而我们做净菜批发市场又有何不可呢？想象一下，在象沃尔玛一样漂亮的菜市场里面挑选成品蔬菜和水果，所有的水果或者蔬菜都是挑选好，一尘不染并且经过包装的，按不同蔬菜和水果的不同品种分类分区域摆放，各个品质与价格的货版一应齐全。各个品种产品下均有对该产品的产地姓价比的说明。市场对所有货品的品质和质量都有严格的控制。客户群主要针对大型的超市，连锁净菜配送中心。就是要与原有的蔬果批发市场形成鲜明的差异化竞争，吸引高端客户。将货品区和样板区分开，改掉原有的看货运货在同一地点的习惯。市场仅供摆放货品样板。看合适后可到仓库提货，并开放接受定货的服务。在仓库入口修建一条隔音效果较好的汽车通道，进入仓库提货。对于本地区的甚至可以提供送货服务，连运输费一起赚。有这么漂亮的市场，楼上可以做商住两用的商务式公寓。做多些也没有关系啊。楼下还可以当风景看。主要目标客户就给那些做贸易或者小公司的，还有投资型的客户。不过这样的市场在操作和招商的时候比较麻烦，就看你们老板有没有这个魄力了。

easonkowk

做批发市场的地方做住宅,外界必然会对项目产生抗性,毕竟那样的地方是绝对不可能做出高贵品质的生活感觉的.(就算开发商投入资金再多,整个大环境就已经局限了.)
我以前也做过一个类似的项目,楼下1-3层为专业市场,4--11楼是住宅.
住宅总共270余户,其中划分近1/3的小户型给两家小便捷酒店承包下来,以纯投资的形式卖给当地做生意的人群，毕竟这些人还是有一定消费能力的。
另外，中等户型，我们主要传播一个“便捷生意，亨运理财”的观点，买下来，自己做生意也方便，同时还具有投资意义。——当然，老板住的少，一般都是小工住，总比每月给他们租房住划算吧。这么做还有个好处，不需要花大力气做景观之类的配套，也许开发商赚的会少点，但回款速度很快，又不需要太大力气推广，压力少很多。
剩下不多的大户型，我们完全改做写字间来进行出租和出售。——该地区内写字楼基本为空缺，而在批发市场做生意的客户也确有此需要，因此用这个办法很快将最难出售的大户型搞定了。

至于商业，就看你们怎么引导了，免租期、租金、物管费优惠等等，然后给他们画大饼，一步步抢过来吧，一下吃成大胖子的可能性还是很小的。

easonkowk

差一个没说，住宅部分如果能很好的吸引当地做批发的老板过来购买，在租金差不多的情况下，还是比较容易说服他们到你们市场来的。毕竟做生意，时间等于金钱。同时你们在招商的时候千万不能局限在当地，也不要仅仅考虑寻找购买铺面的人，还要为经商者考虑，引导购买者过来，最好是能找到省外大型蔬菜购买客户（我们的是酒店用品）前来购买。——我们当时是与当地的酒店联合会合作，将本地酒店以及周围几个省大城市的酒店都搞过来采购了，嘿嘿。

鬼橙

前面看到高人已说了不少，我也来参与一下。
关于商业：楼主提到目前本项目地为本省最大的批发市场，另外目前周边已经是“熟烂了”，不知道楼主说的熟烂了的意思市场已经饱和还是说目前该区域已经在全省、全国已经有一定的知名度，如果经过市场调研得知是饱和那么你们在定商业面积的时候就应该注意商业面积的调整，如果是知名度高，但市场仍未饱和，比如每一家都赚钱了或者当你们调研的时候商家也有意愿扩大店铺面积，以及整个政府也有意在专业市场上能有所发展的话，那么你们规划的时候可以大胆的有计划的规划。
关于定位，理所当然的传承目前的果蔬业态，但建议进行“适当错位”的定位。
你之前讲到人们只要一提到果蔬批发市场就是“脏、乱”，那么你们为什么不在这里做文章呢，比如在定位以及今后的宣传语上可以以省城或者全省最优质的果蔬批发市场作为推广口号，当然了我这里只是表达了一个意思，没有怎么深思熟虑。
你之前还提到噪声污染的问题，你们可以在规划的时候就跟客户说今后不会有噪声，因为你们可以早上不让汽车进站的方式，比如在市场附近（如果项目内还能规划出相应的停车场的 话）设置缓冲带，毕竟到时各地到来的地很多，然后用市场内部的货车，我一时叫不出名来，反正就是比汽车早噪声小，或者规定汽车不准按喇叭之类的能尽量减轻噪声的措施。
商业层高做到6米都无所事实上。
业态上：可以按照国内、国外、北方、南方等方式划分，改变以前果蔬市场乱的情况，提供完善的物业管理提高项目品质，可能现在国内大多数专业批发市场都很少见到吧。另外其实可以参考“麦德龙”的那种方式一点都不吵感觉。
住宅方面：最好以裙楼的形式，裙楼以上还可以绿化可以考虑做成公寓、前面有同仁提到商住公寓，不知道你们那边可不可以在公寓办公，这种也是可以考虑的，因为你们那边全是专业市场，说来周边目前也是没有住宅（可以住人的地方，呵呵），你们可以把住宅建成小户型针对投资者，他们可以长租给做生意的人，大户型可以作为办公。也可考虑建一定酒店式公寓出售给投资者，请专业酒店公司出租，或者找稍微好点的物业管理公司也可以，估计。对于噪声这一块，可以用高科技提高住宅性能，目前这方面的技术应该是很成熟的，比如外墙、隔音玻璃等。
呵呵，随便聊了点，能用上的话就用，用不上看后面的策友，哈哈哈哈！！

安玉臻

同意arbiguer的意见  说得好 这样将专业市场与住宅分开  也可提升产品品质

新东方168

呵呵,KFS想得到利润最大化，想法是对的，但思路有问题，把不可能变成可能是利润，但想把住宅放在闹市中就等于把烈火中间放一小块冰一样，我们的市场也有一个很大的果蔬批发市场，这个ＫＦＳ就做的不错，总体为五层，而且为纯商业，可以简单考虑一下嘛，是商业的利润大还是住宅的利润大呢？其实30亩地建造一块很象样的商业很不错的，就看怎么利用了！我感觉商业加住宅不太理想！

allan-lau

俺不是很同意10＃的观点，首先，你说得商业住宅分开建在建筑上可能行不通，其次，实际的效果同样是品质上不去。
不知道搂住在哪个城市，那里的消费力怎么样，以及你的位置，就国内的情况，要作品质，你的市场定位就要有差异，商业重要的是看市场，日本的果蔬批发市场做的不错，可以参考。