从商业地产角度，由开发商参与专业市场的开发与经营还是近几年的事，而且成功的不多、失败的不少。为什么？从发展历史来看，一般专业市场发展轨迹是自然形成、政府推动。专业市场看起来简单，其实不然。它不同于一街一店，有其生存的必要条件。一个专业市场运作成功，要具备以下几个要素——
1、立地条件。从地产角度理解就是“商业选址”。商业各业态都有自己的选址标准，一般是人流、交通等。有些业态也会选址在一些商业网点不足的地区，看中的是未来的发展和人流。但专业市场尤其是专业批发市场不同。专业批发市场已走过了20年的发展道路，即便在一些三线城市都能看到打着义乌牌子的小商品或服装市场，专业市场已经不再是市场的空白点。新的专业市场的生存和发展，必须依赖原有专业市场在若干年的发展中所培养起来的商圈氛围。
2、政府支持
专业（批发）市场的发展壮大往往离不开当地政府的大力支持。一方面批发没有产业条件优势，也会在发展的竞争中处于劣势。市场的交易额较大，是政府税收的重要来源，各地政府较为重视其发展。另一方面，专业市场在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，这些支持是市场手段替代不了的。另外，专业（批发）市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响，产业政策的调整对专业（批发）市场的发展往往是致命的。新专业（批发）市场的开发与运作，如果没有当地政府支持，前景令人担忧。
3、物流条件
专业（批发）市场的商品量大、流动性强，对物流环节有着较高的要求。以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近。早期在城市中心发展起来的专业市场，随着城市车辆的增多和交通环境的恶化，物流成本在不断增加，迁址是很多在城市中心区的专业市场面临的又一难题。新开发的专业市场选址不宜选在城区中心区，更不宜选在物流交通条件不便的地方。
4、规划设计
即使在一些三线城市，专业市场的空白点也不会太多。以一个大棚子或简易加盖子的市场作为起步期的时代已经过去了，升级的专业（批发）市场对硬件如电梯、停车位、空调、防火等指标要求也越来越高。另外，专业（批发）市场的业态性质决定了它是以摊档为主，因此人流动线的要求也比较高，在进行建筑产品的规划设计时必须充分考虑到这一点。另外，随着以人为本观念的深入，专业批发市场的配套服务如餐饮、休闲、酒店住宿等也需得到加强。为适应商业国际化、信息化发展趋势要求，新建专业（批发）市场的宽带配套也是必不可少的。
5、经营管理
专业市场需要专业化的开发与运作。一是定位之初的专业化研究，要走出地产人在地产圈里研究商业的误区，最好在拿地之前就完成市场研究并做出清晰的定位；二是规划设计，一方面要根据市场变化修正定位，另一方面要根据定位正确规划和设计建筑产品；三是研究销售对后期经营的影响，当然最好是持有不售。需要强调的是，在这几个阶段，开发商一定要请真正有商业经验的专家人士或专业机构支持，最好能够实现订单式开发。
剩下的就是商业招商和经营管理。进入商业运作阶段之后，开发商想不找商业圈里的专业机构和人才都不行，因为后期的事情做起来涉及跨行业发展，缺少跨行业经验的开发商多半会失败。专业市场对经营管理的要求非常高，即使前面四项因素解决得好，也不一定就能长期经营。管理不行，租金上不去，商家照样走人。
从以上的分析再结合楼主提供的信息，我们可以看到——
1、2、3点已经基本具备，但4、5点还有较大距离。
首先，老板的定位是否有点“好大喜功”，照他的说法，一层13万平方米的仓储＋二楼13万平方米的商铺＋？万平方米的住宅，这不是要打造“省级蔬菜专业市场”了，完全可以打造“国家级专业市场”了，甚至是“蔬菜物流综合体”了，呵呵
第二，概念有点混淆。国外确实有窗明几净的专业批发市场，但那是跟国情和国民素质密切相关的。在目前我国尚处的阶段，打造一个蔬菜批发市场和净菜超市型菜场是截然不同的两个概念，可能你们老板是倾向于后者，只是目前国情不允许呢；
第三，经营管理难度。由定位错误引发的后期运作不畅甚至死盘，这种案例比比皆是。原来温州的一些专业批发市场经过升级换代成大型商城，随着租金高企、生存成本的不断提高，迫使原有商户撤离，而新的商家又引进不力，使得商业运营非常惨淡。这方面的经验教训我们一定要吸取。
总之，在经过科学周密的调研之后，做出比较理性的定位，才是做项目的基本态度。随后的规划设计、招商运作是下一步的事情。“拍脑袋”的定位早已过时了。
以上建议，请多多指教
