fcp330

从商业地产的角度开考虑，首先要先走市场，做一份详细的市场调查报告，主要调查内容为周边蔬菜商场的经营者，他们是本项目的直接参与者，询问他们需要改进的地方，只有知彼知己才能百战百胜，然后在其中寻找突破点。
其次是我觉得蔬菜毕竟是蔬菜，弄得太高档也不会有人来卖，只要人流车流以及环境做的好一点，也就基本符合蔬菜的专业市场，我觉得可以分区销售，在一层设置一些特色水果、特色蔬菜、或打出绿色食品的招牌。
在住宅建设方面，应建设成一个直接满足蔬菜经营者的居住的空间，采取联售的销售方式。做成高档住宅的可行性太小了。

dongqizhang

由市场拆迁后改造为市场+住宅的模式成功及失败案例都不鲜见，专业市场尤其是蔬菜市场硬件升级后，对经营业户来讲不见得是一件好事情，在商业辐射半径及货流量一定的情况下，硬件设施提高后所带来的摊位租金及物业费的提高将会直接危及经营业户的经济效益，除非市场管理者出资打造新形象并努力扩大市场辐射半径，才能将改造后的蔬菜市场拉入正常发展轨道或者直接脱胎换骨提升一个档次，否则，市场管理者将自食业户因无法盈利纷纷撤场的恶果。
至于住宅部分，销售难度应当不大，只要改造后的蔬菜市场招商顺畅，经营良性，在与之紧邻的区域建相应配套住宅应当是可行的，噪音可通过景观绿化、隔音材料、中空玻璃解决，目标客户也比较明确，主要服务于与市场相关联的人员，但住宅在规划时要搞好动静分离、人车分流。另外住宅定位（户型、价位、配套）要与市场关联人员的消费习惯相适应。

xuyanli1983

现代化 国际化 引入配套来做 现在做酒店式公寓回报率是很高的

eriksson9777

有过类似的项目但不是蔬菜，而是服装商城，而且也是老商业区氛围，我们主要针对老商户及外来生意人，

自救者

从整体来看，本项目的定位没有什么好说的，因此我只想说三个方面，一是商业的规划设计问题，二是住宅的品质问题，三是如何做到项目收益最大化的问题。
一，商业问题，（看老板那意思，他是想我们给他整一个窗明几净的“LV”专卖店式的水果批发市场！？又或者是飞机场大楼一样的批发市场？）这句话的思维出发点是错误的！！！是不现实的。个人认为此商业出发点应该是“完备和完善”这是对老市场的升级，老市场哪些因素还不能满足商家的要求，如柱距与车辆转弯半径的要求，废水排放的要求，通风和照明的要求，过磅的要求等等，是对老市场一些不人性化的补充，这不是档不档次的问题，这是商业业态自身特色使然。（二层。一楼仓储与停车场，二楼铺面）这有点不合常理，不了解项目实际情况不便评说。
其实，商业规划是由客户说了算，最好的方式，是找些市场里的大户，吃个饭，根据他们的要求来设计就OK了。当然你可以不听客户的，该项目地段商业租出去没问题，但是何必让“蓝领阶层去住别墅呢”？
二、住宅的品质问题，开发商提升住宅品质没错，但还是别脱离实际，其实适合自己目标客户使用的，质量过硬的住宅就是好品质。建议有两个，一是裙楼首层架空，后期放置乒乓球台和大众健身设施，二是屋顶绿化做好．（住宅定位小户型，客户定位主要是市场内业主或投资客户。）不好说对或错，不过我处的市该地段的房子所处地段，基本都面向自住的一次置业者，建议还是以两房为住．至于小户型，请看以下
三、我不赞成裙房设办公层，项目可否这样做？在两栋塔楼之间增设部分酒店式公寓，并通过独立电梯解决上下交通。好处有，可满足了本区域市场公司办公，留动人口的住宿和投资客的要求，价格又比住宅高，还可先期与经济性酒店谈，谈好了再建。前提，一减少住宅面积，二消防宽度或楼间距，最重要的是拿地时的商业比例是否能达到。
至于：蔬菜也奢华！呵呵，兄弟，建议还是别这么推广。

风之骄子

业态决定了商业价值  商业价值决定了 投资回报 回报决定了商铺价格
如何准确的客户群定位 将商业与住宅进行有效的区隔

我曾经操作过 专业性极强的商业项目 也参与过 大型整体商业+住宅的项目，但真没有操作过专业市场+住宅的项目,而且还是 如此业态的 专业市场，KFS真是高人。

对项目不太了解，鄙人在此小砍两句，望有助于此难兄。
一、业态决定价值  切忌合适的就是最好的  适当提高切勿 好高骛远 （本人有惨痛教训）
业态定位已经决定了项目的商业价值，做什么生意赚多少钱才是决定房子价值的根本，按照“LV”的专卖店的标准建设又如何，你就是拿“黄金”，就是拿“钻石” 建房子附加值能有多少，商铺的回报率才是商铺价格的关键因素。
蔬菜批发、水果批发此类业态，无须非常高档的经营场所，就是目前全国规模最大、档次最高的物流中心又如何，该类业态的交易场所仍然是比较简单的，此类业态所需的展示功能很小，主要用途是周转交易的平台，如果档次过高，反而增加了商户的成本，周边的批发市场本来档次较低，适当的提高就可以了，如果过分，使项目竞争力降低，增加了项目的后续操作难度。（大型专业市场，特别是高质量的专业市场，一定是缴税大户，KFS可以充分的利用政府的特殊权力，促进项目的运营，都是常规做法就......）
鄙人认为，既然项目定位于此，应该以商业运营模式和配套服务为突破口，引进全新的运营模式和配套服务，如：物流配套（咨讯平台、运输渠道、仓储空间......）、展示平台、交易平台（剩下的忘记了可以去网上查查大型专业项目和物流项目）。
同时建立项目的更多方面的优势，提高项目的竞争力，从而提高项目的销售力，但切忌 合适的就是最好的，多去参考参考正在做生意人的意见。
二、商业与住宅的有效区隔
如此业态对住宅不影响是不太可能，而且此类专业市场的交易时间一般都在夜黑星高之时，物流运输车辆又以大型运输车辆为主，对住宅的影响是巨大的。建议另建物流中转站，避免此种状况的出现。
住宅与商业交通道路的区隔；
住宅与商业物业的区隔；
商业交易全部室内造作，避免影响室外环境；
损失部分低楼层做会所等都需考虑。

三、客户群定位一定要准确

抱歉了，来活了，要出差了，下次再砍啦。

[ 本帖最后由 zishuijing8320 于 2007-11-5  15:02 编辑 ]

梦溪笔谈

作为一个专业的蔬菜批发市场，开发商首先要明白批发市场面对的群体是城市周边区域批发和本市范围内批发群体。行业的平均利润率直接限定了承租户的承租能力，专业市场商场化，这我不反对，但要清醒地认识到目标客户的承租能力，如果超过其承租能力就是违背市场规律。
对于住宅部分，我个人倾向于写字楼或者soho，因为专业市场可办公面积较小，写字楼可以满足其办公环境改善的需求，关于soho是个折中的方案，好的市场承租户一般都比较有钱，在一个嘈杂的环境里工作一天，晚上回家还要面对如此的环境，我觉得对具备改善居住环境的承租户来说并不具备吸引力，唯一能吸引他们的就是方便，不只各位知不知道，一个蔬菜批发商早上要4.30起床工作，如果家住太远肯定不方便，因此，方便是最为重要的，我觉这也是专业市场住宅成功的关键所在。

yj7411

向左走，向右走。

xxm1985

对与项目　老板比你用心　　更懂得利润的最大化
做下属的　　用专业去执行