我觉得市场调研应该可以分两种吧。
第一种就是对一个区域的房地产市场分析，可叫宏观房地产市场分析。这时应当不涉及到具体的项目，而是对一些城市房地产状况的资料进行分析，说的准确一点应该是机会分析或可进入性分析。比如某个城市的房地产市场运行状况、需求量分析、供给量分析、供需结构是否协调、房地产价格走势等。需要这种市场调研报告的，往往是当地政府或者有志于开拓新市场的大型房地产开发商。
第二种就是对个别项目的房地产市场分析，可叫微观房地产市场分析。这时分析的内容就要针对具体项目的实际情况而言了，有许多的内容就与项目可行性分析有关。比如根据具体项目的容积率建筑密度、周边环境、基础设施条件等所做的项目定位，可能会与本项目产生竞争的其他项目情况（包括价格、户型、销售情况、推广理念等）。
当然，上述两者在实际操作中并不是区分的那么严格。宏观房地产市场分析也可以再做细一些，加入具体物业类别的分析，这时就会涉及到微观房地产市场分析的内容。而微观房地产市场分析在项目定位的时候，也要分析当前所在城市的房地产总体走势，也会包括一部分宏观房地产市场分析的内容。
一点浅薄的观点，欢迎各位大牛拍砖。
