easonkowk

项目二级城市的县城，该县经济发展不错，很多出外务工的人群，消费水平与一级城市相差不大。
项目有1000亩，是该城市最大的项目，也是目前唯一的高端别墅物业，自然景观也不错，偌大的湖泊与青翠的山林相辉映。
但是，土地性质却是商业，因此不能在外进行大幅推广。
前期开发商因为过于急功近利，没有做任何内部绿化及景观，而且户型设计上也有些不足，致使项目现在销售基本处于停滞状态；
再加上前期交易中因涉及关系户等情况，部分房源流落到中介，严重影响项目品质，口碑相当不好，前期下定客户纷纷要求退房。（KFS还延期交房了，无敌吧）

现在我被公司拉去搞这个烂摊子，脑袋都想破了，不知道从哪下手。还请各位多多指教啊！
PS：我个人想对项目进行重新定位，做几场比较有声势的活动，同时将客户目标向外（城市）沿展，本地客户因以前没有做到很好的拦截，基本被其他几个项目所瓜分掉了。

xiya666520

首先把名字改了。
然后一切重来！

jhf123

开发旅游项目

猪八戒的师傅

难的多。
最近手头参与过类似的这样项目，简单说几点意见。。
1、这样的项目确实很头疼，一般的通常的手段都不管用的。
2、首先把目前的烂尾事处理清楚，如中介、关系户订房等等，理顺了再考虑别的事情。
3、其次立刻封房，不卖了
4、再次， 重新进行定位，因为不知道离那个二线城市有多远，其实客户主要还是要依赖本地客户。如果车程在40分钟内可以把它作为客户的范畴。
5、如果开发商没钱进行景观建设，那一定要做个样板区，必需的。
6、这种项目的推广主要靠口碑，尤其是在当地，这么大的项目很容易推广的。活动建议主要考虑公益活动。
7、当然案名和案场包装是必须得重新换得了。
8、另外，这种先天性缺陷的项目对于业务员的要求比一般的要高的多，别费好大劲，现场把握不住客户，那就非常遗憾了。所以对他们培训培训再培训，加强加强再加强。
我们当时做的别墅项目什么手续都没有，呵呵，意见不多，但是都是此项目现场实际心得。
本人QQ249088650  欢迎高手讨论

easonkowk

谢谢三位发言！
关系户定房的事很难抓到实处，因为都是这边几个老总的关系，要彻底摆脱可能需要一定时间。案名也基本上不可能换了，KFS已经自作聪明换过一次，但却没有做任何有关重定位的事情，宣传物料还是新旧一起使用。
样板区目前正在建设中，不过最大的问题象楼上说的，业务员水平确实不太行，一大半是新手，老手赚不到钱都不愿意来。
另，请各位大侠指导有关活动的东西，这一块我不是很熟悉。尤其是现在需要做企业公关，头都搞爆掉。

mengfei0522

确实很愁人！
一般别墅都是70年产权，土地性质是商业的话，年限就缩短一半了。
那就主要去提地段的潜力 物业的升值
由于有很多有钱人，有钱人除对金钱的占有外，还需要有对名誉 身份的抬高，
可以从这个方面推广

easonkowk

昨天和KFS开会,就礼品一事又发生争执了.
他们不愿意出钱购买贵的精致有身份感的礼品,
那些如本子\笔之类的东西我们又觉得太不符合别墅的身份.
实在@#$@#$%^$%^%$
另外,这个县城有钱人多,但是当地人文化素质不高,人文诉求\身份诉求不太管用.
他们更喜欢实在的东西.

adamstang

发展商对于资金的要求如何？
项目周边的具体情况如何？
城市地产阶段如何？
项目的前期遗留问题有多少？
项目现客户积累情况如何？

fwjtxuge

可以考虑去抓外地客户，通过本地与外界交流较多的高端客户，让他们去帮忙做宣传，外面到本地出差开会等的公务员也可以带到项目处看一看，只要品质好，肯定会有作用的。这样也不需要公开大量的市场推广，属于非常规手段了，试试吧，祝你成功！

听风舞乐

对于这样的开发商，确实有时候是很难开展工作的。我碰过这样的开发商，很多想法都很难执行，再是项目品质非常差，后面终究因为价格相对于比较有优势，才得意成功销售80%。不过，我这项目小。