64752914

07年波动中的南昌写字楼市场
房地产是经济发展的晴雨表，而写字楼最能反映区域经济的发展状况。近几年，伴随着南昌经济和房地产业的发展驶入快车道，南昌市的基础设施、投资环境日益改善，国内外知名企业纷纷涌进。他们的进驻对南昌高档写字楼的需求与日俱增，需求催生了市场，南昌的写字楼市场迎来了一个全新的发展时期。相比以往，呈现出专业化、商圈化的特点。
南昌写字楼的发展道路是曲折的，它经历了萌芽阶段-形成阶段-发展阶段-繁荣阶段-专业与品质化阶段。南昌写字楼市场现处于甲级写字楼产品发展的初级阶段，相对上海、北京、深圳、广洲等大城市的甲级写字楼物业，南昌现有写字楼的综合产品力尚存在较大差距
07年南昌推出大量的商业地产项目，但像西格玛国际商务中心等真正做纯写字楼的却极少，都有意识的把写字楼变成公寓住宅的形式进行销售，如海航白金汇—私人酒店，西雅图国际公馆—商务公寓、正荣红谷现代城、丰和都会等等，据不完全统计，07年10月份前南昌推出酒店式公寓项目达到30余个，为什么南昌会出现酒店式公寓卖的比写字楼还好呢？通过统计数据可以发现：
1）南昌写字楼呈现区域饱和性，各区域都纷纷涌现出写字楼项目，广场附近及中山路、胜利路、北京路、站前路、南京路、洪城路、抚河路、青山湖已有新的写字楼出现。写字楼未来2年内供应量巨增，再加上闲置部分，写字楼的竞争日益白日化，势必导致供过以求，有价无市；
2）现有写字楼入驻率平均不足70%，且租金低廉（20元—30元为市场主力租金，突破40元的少之，江信国际为65元、财富广场为35元、华龙国际为28元），势必打击写字楼的投资热以及经营者的兴趣，制约置业者的欲望；
3）南昌写字楼重心转移——红谷滩，红谷凯旋、海航白金汇、联发广场、泰耐克国际金融中心、总部基地等甲级写字楼项目将促使红谷滩区写字楼供应量巨增，新城今后写字楼的竞争也必将非常的激烈；
4）南昌写字楼现阶段销售价格并不理想，能高出住宅的5%-10%已经是相当不错的利润空间，且销售速度缓慢；价格销售不起来，营销战线拉长，后期经营不足，导致开发商商资金回笼压力，以及企业形象品牌受审。这也是开发商规避的原因。（西格玛国际商务中心均价7800元/㎡，海航白金汇均价4500-7500元/㎡）
5）住宅办公，如南昌的国贸广场、福田花园、银田大厦、恒茂国际华城、……，相对中心区的住宅楼盘，都成为了众多企业办公的场所。住宅办公成本低，灵活性很强，加上住宅在户型的功能上也能很好的满足经营需求，并不有失企业形象。南昌写字楼并没有真正意义的为经营者提供优质服务，和住宅办公没什么两样，这也是很多企业选择放弃写字楼，而选择住宅办公。住宅办公的兴起，直接导致的就是写字楼出租率的下滑，投资热潮难于激活。这也是就是酒店式公寓卖得比写字楼好的原因，商住两用。
07年南昌的写字楼是波动的一年，虽然商住楼仍然占据市场主要份额，但在硬件设施及软件服务上不能够满足优秀企业的需求，从市场反应来看，高端客户对高档写字楼的需求初步显现，市场缺乏配置完善、物业服务优良的高品质写字楼，竞争的出路在于完善相关配套设施，培养目标客户对写字楼的信心。据工商部门统计，南昌每年新增注册企业数量上万家，这还不包括外地企业、外资企业以及本地企业扩张的数目。这数以万计的中小型公司，客观上每年为南昌的商务地产市场以及房地产二级市场提供了巨大的需求空间。
地段拼抢更加激烈，写字楼升级换代突显，高智能化写字楼将成为南昌甲级写字楼的发展方向。



以上文章实属个人观点，参考过机构和个人文献，如有雷同，敬请指正。

　

虫语药香

踩下

Michael23

南昌的   顶下    我在南昌

wjh0124

在南昌时，真正的写字楼还挺少的，大部分是住宅和商业，写字楼混合的