天圆地方

最近遇到个案子~想了好久也没想出一个万全之策来，写出来，与大家分享。希望大家给我好的建议。
     商先生通过中介公司居间介绍看了薛先生的一套住宅，薛先生开价35万。商先生对该住宅表示满意只是觉得价格有点高。商先生委托中介公司项小姐为其商谈价格，商先生出价33万费用双方各承担一半，商先生在中介公司交了一万块钱意向金，并签订了书面的意向金协议。最后价格谈到了34万元房主承担自己的中介费，项小姐将这一情况反馈给了商先生后，商先生表示接受这个价格并约好下午1：30，到中介公司签订定金协议并补交定金两万元。项小姐及时通知了房主，房主表示下午一定到。结果下午的时候房主说自己想买的一套房子被别人买走了（此前房主并没有表示非要买到房子才卖房子）反悔说买不到房子这套房子就不卖了。项小姐作了房主好长时间的工作，房主还是表示一买到房子马上就卖，买不到房子就不卖了。于是问题就产生了.....

     1、商先生表示自己按照中介公司的要求按时来到了中介公司并带来了定金，房主不履行约定与他无关，是中介公司的责任，无论如何他也要买这套房子，中介公司要给他一个说法。

    显然客户的要求属于无理要求，不过碰到这么不讲理的客户也是头疼~在我们解释的口干舌燥，并表示继续给他做房主的工作，并且继续为他找合适的房子。他还是不依不饶非要立即买上这套房子...我晕...不过这不是最棘手的~这个慢慢的总会解决，令我苦恼的是下面这条......

    2、在房主过来签合同之前如何更好的约束它呢？........
    希望大家提出宝贵意见踊跃发言........

tingfaye

首先你要搞清两个名词：意向金和定金！

客户付的1万块只是意向金，意向金只有在房东签收后自动转为定金。如果房东不签收，中介公司只能原数奉还，任何人都不存在违约。而如果房东签收转为定金，那么房东违约的话，就要返还双倍的定金（一共2万）。

从这个事情来看，应该是你们在收客户意向金之前没有和客户说清楚，混淆了意向金和定金概念。

天圆地方

谢谢你的意见
当时和客户说的很清楚，意向金我们保留三天价格谈成转为定金，谈不成如数退还，而且这些条款意向金协议上也都有注明，客户这样只能说明两点：1、客户非常想要这套房子。2、客户非常没有素质。其实这个问题不是问题，我们有理有据不怕他闹，他没理这事会慢慢解决的。
令我费解的是在房主过来签合同前，我们怎么来更好的约束他呢？？？？？

sj17123809

在收意向金前与房东签订委托收定协议，相当于短期独家限价委托，一般以三天内有效为宜，过了三天就无效了，一般房东都会配合，只要是诚心想卖房子，关键看怎么谈了。要给他暂时还没有客户，一旦有客户看上房子了，我们立刻帮他锁住客户的感觉。跟房东说客户很难搞的，不肯付意向金，需要业务员逼定。我曾经用这个办法成交过两套的。

cecilia_lin

对于你的这个问题我们在工作中也是经常遇到，有个经验可以与你分享。
我们在一些比较紧俏的房子来挂牌的时候，先是签订独家委托，然后签订一个类似客户意向书一样的授权书，如果不卖可以起诉。

wjjcnn

我估计楼主那里的作业模式有点问题。首先，如2楼所说的一样，既然收了意向，为什么不让房东签定呢？而且签定要让房东拿到钱（必须是房东本人或有公证委托书），同时收下房产证；还有，可以让房东签署反意向，限定时间再由客户在意向书上签字，总之，柿子挑软的掐。5楼说的做独家委托也是个办法，但用处一般。

天圆地方

你好，我们当时收的意向是33万，也就是意向金合同上写的价格是33万，这个价格房主没同意。房主最低是34万承担自己的中介费。后来客户同意了这个价格，并和双方约定好当天下午签合同，结果.....到时间房主没到场，打电话告知不卖了...

大海纳百川

在收到客户的意向金后第一时间交给房主，否则一切后果皆有可能发生。

天圆地方

我也想啊，不是价格没谈妥嘛...

cecilia_lin

在很多时候都是这样的，价格是限制成交的关键。
在这种情况下，其实最可靠的最原始的办法是，与业主保持好的沟通，打感情牌，只有这样最后的成交才会不费力。