不得不操作的高难度系数项目

adamstang

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我司在刚起步的时候举步艰难，（我们并非属于撬走公司项目或者接到其他项目的邀请开始组建公司的）在当时有位非常热心的老总一直在无私的帮助我们，介绍了很多关系给我们，并且没有索取任何报酬，把我们当作小弟弟一样呵护。
前几天，他给了电话给天，出了一点麻烦，希望我们能伸出援助之手。毫无疑问，我们必定毫无保留的支持。
但是，项目体量虽然很小，可是难度系数却非常之高。
项目在毫无客户积累的情况下开盘，（发展商盲目自信的认为以自己在当地的人脉必定会让自己的乡亲们对他鼎立支持，可是事愿人违）目前零销售。
当地新换书记，领导班子换了大半，发展商关系网需要重新建立。
下面是项目的一些基本资料。
案名：XX•时代商城（XX部分为开发公司的名字，我司新改的推广名）
位置：某县级城市老城区（老城区最热闹的中心地段，但是由于当地的消费能力，那里的商场基本都是亏本，可以说开一家就死一家。）
当地分为老城和新城，老城区规划基本为商业或写字楼（当地没有任何写字楼）新城规划基本为住宅，住宅走量相当快。
建筑面积：7500㎡（真小，估计就为了这个最初没好意思来找我们操作）
改造方案：五层商场（改变发展商这个概念已经无可能了）
工程进度：未定（老商场内部铺位已经全部撤除，具体开工日期未定）
实用率：70%左右
交房日期：未定
已销售商铺：无
已内定商铺：三户（未付定金，基本看价格，高了基本不会要，并且拿了最好的一层）
招商活动：无
SP活动：无
价格：一层九户均价10000/㎡（按照位置最高12000元/㎡最低9800元/㎡）层高4.5米含吊顶0.5米。二层十一户5000元/㎡（层高3.8米），三层十一户4000元/㎡（层高3.8米），四层十一户3000元/㎡（层高3.8米），五层2100元/㎡（层高3.6米）
项目有地暖无空调，有一部电梯（2米×2米）

adamstang

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本项目正在操作中,希望各位策友能提供良好的意见.

zetion

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兄弟，恕我直言：
1、规划建筑方案必须要重新调整！

2、按照目前的设计层高是   4.5 + (3.8 * 3) + 3.6 = 19.5米 高度  这样的高度，在这个县级城市应该不算是出类拔萃的吧，如果不限高的话，是否可以做高一点；

3、可以不改变目前销售商的心理，就按照5层商场来做，能不能偷换一下概念，把最上面的两层作为同娱乐或者高档消费场所有关的设施（同属于商业服务性质）；

4、在不改变任何情况的方面，可以按照吸引主力店，然后按照产权或股权进行返租发售；

5、做的高了，可以发挥的余地很大，但在普通的高度上，估计第四种方法比较容易实现。

6、其他细节，需要考虑的就更多了---只有一部电梯？停车位呢？只有7500平米？是否每层只有2500平米呢？需要了解的再详细一些；

不知道是那个城市，所以不敢继续多说，还是请其他高手来共同探讨了

风动

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想问LZ几个问题
1、城市的人口有多少，消费能力究竟是什么水平的，可有指标参考？
2、城市的消费辐射范围有多的，辐射的消费人口有多少，消费特征是怎么样的？
3、项目所在旧城中心，即是成熟商业口岸区域，项目的地块临界条件是怎么样的？
4、周边的商场有多少？经营规模有多少？经营特征是怎么样的？
    问这几个问题，目的是想了解下周边的商场是不是一定是因为城市消费力不足而导致经营不善的，或者是由于商家过多导致的客户分流引起的。
    通常，我们在考虑商场项目的时候，绝对不会因为消费力不足而判断项目失败的。不同的消费水平，对应不同的商品供应，不同的卖场形式。只要有交易的行为，就会有商业机会，商场的存在就有价值，有赢利的基础。能不能做走，不在于商场本身，更多是商场经营的定位，管理方式、经营方式、市场的号召方式。
     从另一个角度来说，做商场类的项目，一定不能仅仅用做地产的思路来片面的看，不是给出一个概念性定位，华丽的广告，弄个招商团队，设置个销售部就可以的了。应从商场本身的经营可能性、赢利可能性出发考虑问题。在充分研究商场的市场定位、产品类别、管理方式、经营特征、市场开发策略后，在商场本身的规划和设计成熟后，找出并显示出其的经营价值。对于城市中心而言，只要项目地块相对成熟，就算这个城市经济再不景气，城市规模再小，都不可能有绝对不可能经营赢利的商场。另外，就LZ介绍的新区住宅的供应量不小，但卖的很快，那么就不是消费力的问题。直接点说，就是到底这里卖皇家礼炮还是卖红星二锅头的差别。
     有的项目是通过先招商拉人气，有的项目通过品牌商家进驻来支撑，其目的无非是体现项目的经营价值，为销售物业铺平道路。
     说了这些，是感觉LZ没有挑出地产操作的固有模式，面对项目的信心有些低落。商业地产，一定是从商业出发，由商业引导地产的操作。把商业停留在概念阶段就考虑地产销售是不严谨的操作。
      说话比较直，决无针对之意，就这性格得罪了不少人，还是改不了，LZ切莫介意，只是讨论项目。诸位见笑了。。。
   PS：如果老板愿意，二楼以上，免租金2年，和约15年，我来装修进行商场经营和市场开拓，你们卖投资型的商铺。

[ 本帖最后由 风动 于 2007-11-9  08:14 编辑 ]

adamstang

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感谢三楼的热心参与,1,2点基本不可能实现.改变不了对项目的变化,因为不会推了重盖的,格局可以划分,但是改变主体是无可能的.
3.4.5点我们曾经考虑过，但是对于招商的人气和难度问题十分明显,所以可操性很低.
具体的我回复四楼的帖子慢慢阐述.
再次感谢你的参与.

adamstang

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人口约为七八万,消费能力低下,虽然属于港口城市，但是没有开发.未来政府虽然有规划，但是基本在新城.
新城大商场的开业以来已经严重影响到老城.
城市售众群体对价格十分敏感,对一、二层的门市或许很感兴趣,但是对于整商铺销售的概念为首次,能够接受人气很旺的商铺租约.
周边二个国立商场,约七八千平米,人气虽然不错但是生意惨淡,基本为亏损,靠着政府的支持才没有倒闭.这三个商场也是这个城市一直以来唯一的购买点.本案就是其中之一.商场主营服饰百货.街部分延伸为手机买卖,部分为百货.均不超过二层.

adamstang

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感谢你的直言,我也希望得到真挚的回复,你能参与我已经很欣慰,你的性格和我也十分相似,所以不可能介意.
这个项目从销售角度或许我忽悠几个大客户整售出去,但是这是下策,毕竟这是发展商的本地项目,不仅要卖好,还需要规划好,不能让其重返旧路，也影响发展商在当地的声誉.简单的讲,要卖好也要让买家争到钱.发展商视我们为神,草草了事我们脸面也挂不住.
另外发展商新购两块地，现金流也是个障碍.

头脑风暴

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每层2500平米的确是够小的，楼主可否考虑在4~5层搞个二手货物的专业卖场。例如：二手手机、二手电脑设备或日常耐用消费品等。主要是能为商场带来些人气，这种小城市2层以上的卖场根本就很难销售。对这个我是深有体会的，为了避免面对楼主的难题，我刚取消了一个2万平米的卖场规划。同情楼主

adamstang

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每层是1500平米,当然区别不大,八楼的策友讲出了我心里的最大难受,在唐山我曾经接触了一个6层规划的10万平米大商场，最终我们判定这项目可行性很低而放弃合作.唐山这样的城市我们都不愿意面对这样的局面，何况是一个小小县城市.
你的建议我考虑一下其可行性,谢谢你的参与.

enjoybar

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做商场基本上不能改，但目前的现状做商场似乎是死路一条，
既然这样，何不劝说改变规划呢？

建议：
1、2层可以考虑做商业，二手市场、或专业市场，如服装、通讯、五金……之类
3、4、5层可以考虑做网吧、餐厅、洗浴等休闲业态