江风细雨

古人云：读万卷书，不如行万里路。对于知识的累计，读万卷书与行万里路之间都有一定的作用，行路比读书更加有意义，从熟悉的环境走向陌生，从专注的状态走向宽泛，让思想和意识在广袤的外界游荡，是一种休息，也是一种修炼，一种升华。。。。。。。

本次旅游考察的重点城市是苏州、上海、北京、西安。

江风细雨

苏州是一个以园林、河流、工业园为符号的城市。
园林的形成来自古代落魄文人或者官场失意之人归隐的住所，在苏州有看到藕园，沈宅等去处，印象比较深刻的是这些园林的主人在住所功能的规划和环境营造的诸多讲究。
在藕园，你能听到专职导游的完整地讲解：懒人凳、冷板凳、人走茶凉和做东的来历，四个不同的功能的房屋所有的布置都有它的讲究，而四个房屋的递进关系也反映出来访者与主人之间关系的远近。
而夫妻之间的关系处理，则有佳人谈琴，才子下棋的对应，在亭台楼阁的设计中有所表现，在那样的年代，男女之间的距离与亲昵，也被前往参观的夫妻效仿，携手同心，白头到老。
而园林中的摆设太湖石、大型乌木雕刻以及所种的树种与人们对美好生活向往相默契，在会客厅的摆设中有花瓶，象征着平平安安，罐子象征着家财万贯，太湖石与吉祥、树木与祝福都有小故事的联系。
每到一处，所见之景如画，开窗所见之景仿佛让自己游历在梦幻中的画意里，与“藕园住佳偶，城曲筑诗城”对应成诗情画意，成为现实版的东方罗曼蒂克的伊甸园。
而在沈宅，除了对应的家具外，景观的处理上简约了许多，同时少了许多浪漫，与主人沈万山的商人身份相吻合，游览时，更多是明朝一个传奇商人的经商智慧与性格交往悲剧。所有走私起家到发展到与朱元璋交往，生意的起落与人生的跌宕，更进一步应证了两句话“穷怕富、富怕官”，中国最大的商业是政治权力的交易，而这个交易中的风险也是巨大的，巨大的所在是“伴君如伴虎”的未卜风险。
从藕园出来是坐着阿婆的敞蓬小船，经过河埠上岸，到周庄也能看见星罗棋布的河流与湖泊，运河、苏州河，在整个苏州，河流和水域无所不在，小桥流水人家，构成了“上有天堂，下有苏杭”的美名，大运河曾经是历史上的一条运输大动脉，是漕粮运输和政府对江南实施统治的重要枢纽，今天依旧还有船舶行驶，而夜游苏州河，被两岸画廊般的风景所吸引，而游船上吴侬软语的苏州评弹，两岸的历史典故，让坐船的人惊叹，这个城市的人文与性格也在导游的讲解中得到初步地理解。苏州人打架，事先要征求对方的意见是否可以打一耳光，这样的彼此之间的谦和是难得的文明，一路上，大家被动地说普通话的时候，有类似的效应，平时感觉很急噪的人，在普通话里慢慢透出温柔与亲和。
了解苏州，从枫桥开始，唐朝诗人张继途经寒山寺，写有《枫桥夜泊》诗：“月落乌啼霜满天，江枫渔火对愁眠，姑苏城外寒山寺，夜半钟声到客船。”诗韵钟声千载流传，寒山古刹因此名扬天下。同时由于苏州河改道开始所形成的小岛则成了人们游览之地，一个落魄的文人在这里得到了心灵的疗伤，从钟声与菩提中走出人生的低谷，诗歌体现了一种空灵旷远的意境，这样的意境中走出一位文学巨匠与驰名中外的寒山寺。而在附近流淌不息的大运河则见证了古苏州历史的变迁与发展。

今天的苏州，在古城保护的背景下，城区的建筑都有高度的限制，商业中心的观前街与成都的春熙路有类似的布局，所不同的是在附近的太监街上，不同地域的餐饮店形成一条街，而食客云集。
苏州时代发展的建设新成就则在苏州工业园，一个从94年开始批准设立的中国和新加坡政府间重要的合作项目。所到之处是全新的建筑，勃勃生机。
邻里中心是本次去苏州考察的一个重点，邻里中心是苏州市国资局下属机构，98年开业，2004年“零缺陷”通过ISO9001认证，2006年被国家商务部评为“全国社区商业示范”，其设点的决策是以政府的规划为依据，以城市配套服务供应商的身份进行项目复制，而辅佐性的调研有《房产基本情况调研表》、《特许经营商业网点调查》、《消费人口调查》和项目区位图。
邻里中心的辐射半径为1公里，服务6000—8000户，2-3万人，面积为1-3万平方米，苏州工业园规划70平方米公里(27万人)拟建17个邻里中心。即每4平方公里(1-2万人)建1个邻里中心。
邻里中心的业态为12项必备基本功能：超市、银行、通讯、餐饮店、洗衣店、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、邻里文体中心、邻里生鲜和卫生服务中心（含牙科门诊）。派生出邻里假日酒店和邻里1+1中餐连锁自主品牌，同时湖东新店增加了装修设计服务，华润超市与这些业态可以作为长江现代城商业部分前期招商的参考业态。
邻里中心的角色还是传统意义上的物业租赁商，自身能够享受到政府提供的土地出让优惠政策，商家与其他物业租赁商无优惠支持，邻里中心不承担商家经营的风险和经济法律纠纷，对消费者政策统一，额外的要求是对业态对应的摊位和租赁商家对经营时间内摊位或工作场所必须有人在场，所有公共场所严禁吸烟（商家办公室除外）。
现邻里中心已经开七个点，其中第一个新城大厦项目年收入能达到230万元的经营额，初步实现赢利，湖东邻里中心的现场比较冷清，但是华润超市将被沃尔玛取代，紧邻CBD的优势和中海、万科大盘的开发给湖东邻里中心带来新的机遇。
邻里中心对外输出品牌为3万元的品牌使用费，5年5万元的年度服务费，由于上游企业明年的上市，需要资产的补充，邻里中心推出联合建设和联合经营的新的品牌输出模式。
对照长江现代城的绿色家园的试点，很多的服务承诺是优于邻里中心的，而关于跨行业的探索的理论研究也是领先同行的，回来之后针对该版块的建议是增加业态，加强客户服务与客户需求信息调研加工。坚持和执行下去，新生事物的发展不是一帆风顺的，能否平和地面对前期的失败并总结经验，持续的热情投入其中，是最后成功的保障。

在苏州工业园，参观了对应的几个项目，区域的房价在8000元左右/平方米，中海与万科的模式是经验的复制，在中海,采用了法式园林景观与苏州园林景观相区别,96平方米两房两厅一卫图纸上用不同的颜色区不计入建筑面积和计一半建筑面积的部分,对于错开的室内花园(即可变空间)今后是否封闭的问题,则交给物业管理公司和业主大会处理,在销售的时候不做过多承诺。而售房部则在修好的房子里面展开，把部分景观呈现出来，进门的通道两边和顶上用形象喷绘处理，还有中海把所有在苏州工业园区开发的项目在同一个图上表示，这一点可以在后续我们多个项目开发的楼书中整体体现。
万科在苏州，景观的处理是采用现代中式来和苏州园林区别，售楼中心显得很大气，将技术核心层面在一楼展出，二楼则是咖啡吧式的谈判区，万科进入苏州，与苏州南都建屋有限公司合作开发，广告营销的模式是在受众媒体上广告，客户联谊活动的频繁开展，与以往接触的项目不同的是玲珑湾开始试探性开发精装房，而标准化的体系设计则又一次成为万科公司运营体系的又一次颠覆。（玲珑湾的销售代理公司是
上述两个公司的大量关于项目的资料及专业合作服务公司的资料有搜集，整理和吸收后会成为公司未来经营管理中的借鉴与参考。
苏州工业园区的大湖城邦则是苏州本土企业开发的项目，综合性项目，涵盖商业、酒店、纯住宅、SOHO MORE 优客公寓，其中SOHO MORE 优客公寓是集酒店式（服务式）公寓、SOHO、STUDIO等功能于一体的创想空间。建筑面积从80平方米到240平方米，其中最有代表性的是111平方米的复式，将客厅与卧室分布在上下层，且位置错开。而为了保证设计不外流，很多公司在图纸上已经开始不标尺寸了。

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从苏州周庄出来以后，踏上去上海的旅程，上海：十里洋场，从十九世纪三十年代就开始国际化的大都市，大雨的倾盆没有抵挡我们登高望远的渴望，在东方明珠电视塔的中球，雨后的夜上海的万家灯火是一道诱惑的风景，建筑与星星点点的灯光是这个城市绚丽的风景线，每一盏灯光的背后，是生活在这个城市的人群的激情与梦想在夜空中飘荡。而夜游黄埔江，你能感受到万国建筑在外滩上的多姿多彩，一座座高楼大厦，让你由衷地敬佩与羡慕这个城市的繁荣。上海滩中的和平饭店、外滩、经贸大厦、APEC会议中心、金茂大厦、东方明珠电视塔、汤臣一品、世茂滨江和正在修建的环球金融中心，成为黄浦江两岸标志性的建筑群，如夜明珠在夜空中闪耀。。。。。。
第二天，开始进行项目的考察，在世茂滨江花园的售房部拿到项目的资料中了解到，这个项目的楼体被“吉尼斯记录”列为中国中国住宅第一高度，由七栋49层到55层超高层高档电梯公寓在江边绵延一公里，采用弧线形布局让户户观江，开发和经营管理团队荟萃业界精英，景观打造汇集了英式大草坪、德式绿荫天鹅湖、美式夏威夷冲浪沙滩、中式苏州园林、地中海主题园林、法式迷宫花园，销售除了在大陆销售外，还委托了七家代理机构全球叫卖，从2001年连续四年获得上海市销售金额排名第一。
在售楼中心除了拿到项目资料外，其他一无所获，销售人员说因为案场经理销售人员都很少见，而房子已经销售完，从下车开始就被三家中介公司围追堵截，虽然说明是考察，但是汉宇公司的工作人员还是全程陪同我们看了几处二手房，才得以看见其中的一些亮点，增长一些见识。
看房过程中要经历三个关口：小区分组大门、进到楼栋大厅有一个总台，楼栋大厅面积比较大，约100多平方米，装修比较豪华，所有的设备房及办公用房都与墙体装成同样的颜色和材质，并作出统一标识，而一个楼栋又有四个分单元，业主进分单元是指纹锁，销售人员进去看房时单元工作人员要打电话与业主联络，确认后才提供钥匙，(值得学习)而户型的设计单位面积比较大，120多平方米是两室两厅，160多平方米是三室两厅，都经过装修，没有生活阳台，当问到衣服怎么晾时，给的答复是那边都采用的烘干机烘干，整体橱柜的提供中将冰箱做了外套，外套材质与颜色与整体橱柜保持一致。所需要的生活用品在上海已经能够实现电话要求后在约定的时间内送到住户家中，而装修材料的售后承诺是非人为因素造成的问题由物业维修。而关于二手税费，销售人员不是很明确。而在离开上海前，电话被直接接待的置业顾问助理、经纪人及直接上司跟踪。
世茂滨江花园的价格从经纪公司提供的资料中看到，低层区的价格在2.5万左右每平方米，超高层区域的价格在3万平方米左右，由此判断楼层差价在100元左右每层。
下午在小陆家嘴转了转，并看了现代金融中心，是5A甲级写字楼，上海第三高楼，总建筑面积八万多平方米，其中七万多为写字楼，一万平方米左右为商业，主体已经封顶，只租赁不销售，租金标准是每平方米每天2-3美金委托两家国际租赁代理公司进行租赁代理，专业的租赁公司掌握大量的客户信息后谈租赁代理，而值得借鉴的是现代150项目在设计和修建过程中开始积累租赁目标客户并加以呵护，将对租赁的实施有超前的准备作用。现代金融中心面积从120平方米起租，单层两千余平方米，多数整层出租，在大型公司几层租赁后上下一层打散租赁，为大型公司后期的租赁留足空间和机动的可能，甲级的写字楼的标准从沟通中得知，是在做15公分的垫层和扣除上方管网与吊顶后，净空高度要在2.8米以上，清水房层高在4.2米以上，5A则是楼宇的智能化和配置标准的级别体现。
由于没有预约，项目花费300万的虚拟现实的展示系统没有看见，后来在网上与工作人员交流时得知，是一个立体的系统，放映的时候有两个投影仪，而类似的系统在上海的城市规划展览中心有看见，后面的文章中详细介绍。
在陆家嘴高楼林立的地方，感受到现代建筑的无限风光，而在金茂大厦，所有的入口凭磁卡进入，没有杂乱的广告，所有办公的公司名称被整齐地标识在类似于酒店房价表的展板上。
第三天在住房的附近取了一份5A甲级写字楼的资料，在火车站存完行李后自由活动，坐地铁到人民公园，在前往南京路上发现了上海市规划展览中心的指示牌，也发现了一片新的天地。
上海市规划展览中心是一座五层楼的建筑，一楼是黄埔江规划、知名摄影家拍摄的上海的风光和上海的早晨雕塑，二楼采用传统电影和照片匣子的方式展现上海不同区域的变化，三楼是一个600平方米的大沙盘，电影放映有两种形式，一种是传统的宽银幕反映上海的变化，一种是360度的环形银幕，用八部投影播放上海世博会的形象宣传片，采用三毛和世博会的吉祥物作为导游的方式，而人站在甲板上观看时，仿佛坐着飞船在上海的城市间飞翔，这样的播出技术是国内首个不需要戴眼镜的立体电影。四楼是上海的房产、机场、港口、河流和信息展，五楼则是咖啡休闲吧和商务会议接待中心。
了解上海从规划展览开始，规划展览馆被列为国家旅游局4A级景点，一个国际都市的规划展在向外展示城市的建设成就时，也在创造着可观的经济价值，上海之行，将开始的节目安排在了结束的时刻，所接触的是全新的科技含量高的展出形式，这样的展出部分技术已经开始被上海的写字楼在销售展出时采用。

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北京是首都，故宫和长城则是中国面向世界的形象代言之一，也是世界奇迹。在故宫你能感受到皇权所带来的威严和真龙天子的无奈，华表上的动物体现一种提醒：在皇宫的皇帝时间长了要到外面去了解民间的疾苦，在外游荡久了的皇帝回到故宫处理朝政；故宫的很多狮子是很威严的，而唯独在后宫，则狮子是睁一只眼闭一只眼，在三宫六院佳丽三千的背后，也隐藏着明争暗斗尔虞我诈勾心斗角，在这样的格局面前，即使是在万众心中至高无上的皇帝，也无可奈何，事物的辩证、人生的缺憾自古就有，而当这样的争斗发展到一定的阶段时，则成了一个国家的悲哀。
登上长城，是一种豪迈，在权力高度集中的社会，调集大量的人力物力财力修筑长城抵御外来侵略，今天，在高科技作战面前，这些城墙的军事价值已经消失，但是，从月球上能依稀看见这个蜿蜒的长线，是作为中华文明的一种骄傲和自豪，华夏先辈用非凡的付出，给后辈一些物质到精神的财富，而这个城墙的先导着----秦始皇，在众说纷纭的评判背后，历史的财富和当初的魄力还是值得我们去尊崇的。
同样也是在封建王朝修建的圆明园，精湛的工艺和浩大的规模只能在残垣断壁中去想像，今天有人想重新修复，所做的预算相当惊人，5000余亩的圆明园，每修复一亩的代价是一亿人民币，这样的园林修复，在今天的国力条件下还不能满足，浙江横店的影视城做一个仿制的圆明园，初步预算的费用是200亿人民币，由此可以预测，当年的康乾盛世，是多么的强大和多么雄厚的国力财力，所有历史的建筑里，修建的工匠对工艺的要求是非常苛刻的，这样的质量保障来源于中国最早的责任制，而这样的责任制是非常极端的，当产品达不到要求的时候，则从事该工作的匠人面临的是杀头的惩罚。现在的报纸上经常出现的桥梁坍塌和豆腐渣工程的报道，让人怀疑，历史和技术在倒退吗？不是，是监督的机制和惩罚的力度以及具体的组织着的责任意识淡薄，敬业精神和付出精神的缺乏所致。
而同样让人惊叹的是恭王府的参观，全世界的第一大贪官：和珅，财富的聚集相当惊人，和珅跌倒，嘉庆吃飽，抄家所得相当于3000亿人民币，相当于乾隆晚年十年的财政收入，从这个数据可以看出，清王朝在乾隆晚年开始走下坡路，在今天的社会意识里，一个贪官能贪到这样的金额，是很难得的，仕途上艰辛地付出，成就后的工于心计，都令人刮目相看。而和珅更贪的是把康熙亲笔书写的福字的藏匿，康熙在自己的母亲做寿时，书写了福字，一个字可以分解为多子、多才、多田（田不封口，象征财源广进）、多寿、多福，皇太后是明智的国母，她要求把这个字送给天下百姓，便刻成碑，放在太和殿前，而多年以后不见，后来在抄家的过程中找到，不同的心态导致不同的结局，一个把福字送给天下的母亲，成就了一个帝国的开端，一个而把福字藏匿于自己家中的贪官，在49岁结束了自己的生命。
在北京旅游的时候，和导游商量，安排了一天的楼盘参观，也就是参观完恭王府之后，北京的朋友开车带我参观了两个项目：君豪酒店式公寓和摩尔酒店式公馆，一个附属于奥运商机的项目，一楼和二楼是奥运文化用品专卖，小区一期是住宅，已经销售完，二期由住宅改成酒店式公寓和写字楼，一个单元内每层设立集中的厨房和就餐室（这点比较新颖），项目精装修销售价格为2.5万/平方米;面积为40-80-130平方米，酒店式公寓按照原来住宅的面积购买两套以上的面积才可以统一办理房产证和土地证，如两个40平方米汇合成80平方米。由于奥运的商机和集团前期经营酒店的优势以及新疆的旅游客户资源，项目销售的时候承诺交房后三年内6%的年回报返租，由于面积和单价在该区域偏高销售进展缓慢。
第二个项目是北京西客站附近的摩尔酒店式公馆，总建筑面积21万平方米，90%的房间统一成34.19平方米，房间开间3.9米，进深5.7米，均匀分布于走廊两端，厕所开间1.25米，进深2.45米，简单装修，销售均价在1.2万元/平方米,总价在30—40万,总价低\地理位置在二环边\可以居住\可以经商\可注册公司成为该项目的卖点,销售人员达到30人,每人每月20套以上的销售任务,到现场时是开盘后第五天,销售和签单异常火爆,现场可以看见有客户买几套的状况,2000多套房子的销售目标任务期是3—4个月,项目不承诺回报,但是有经纪公司提供代租服务。
北京是首都，但是受保护古迹等因素的影响，城市的感觉没有上海那么现代，居住的区域感觉象农村，但是翻开地图一看，还是北京的三环以内，这是一个有很多交错关系的城市，所以拆迁和改造显得非常的苦难，在北京，有幸远远地目睹了鸟巢的风采，高高的大大的感觉和电视上看到的不一样，有人说象金元宝，也有人说象济公的帽子。

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这是一个十三朝的古都，华山的攀登是惊险的，天气的无常也是罕见的，在雨天登山，一路雾蒙蒙的，好像什么也看不间，登到半山腰的时候，就有照相的人劝说其他登山的人登上去都没有什么意思，不如下山，吃了点干粮，我们一路爬上西峰的时候，看见云雾和山体之间的交融，景象蔚为壮观，一路的辛劳在美景中淡去，这样的历程如同我们做项目一样，在艰辛的付出后，迎来的是他人欣赏不到的风光，坚持与努力在登山的过程中得到美景的回报，而做项目一样需要这样的坚持与努力。
关于秦朝，确实有很多的举动让后来的人感动，除了长城外，秦始皇的陵寝和兵马俑，出土的铜车马，这些工艺、构思，为今天的人们了解当年的礼仪和军事，还有很深远的意识，而关于貔貅和风水，在明城墙的博物馆，则被更多地推崇，唐明皇与杨贵妃之间的缠绵爱情在华清池一遍一遍重复上演，西安事变的弹孔还在，西安这座古城还有更多的神话与传说。。。。。。
在西安，回来的那天下午逛了逛街，骡马市商业项目27万平方米已经有13万平方米投入运营，整层的金银首饰店、数层不同定位的服装、还是有室内的真冰以及3：3篮球场、风格不同的餐饮和茶室，一种全新的体验式大型商业是泸州没有的，也是泸州未来要考虑到的，而大连万达在数个城市开发综合体的同时，将其项目的招商进行了统一。这样的商业业态与运作手法，值得我们借鉴。

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一路上，经常被导游带去买东西，这是一种全新的营销模式，珍珠、丝绸、玉器、土产等与旅游公司联合的营销，成为旅游公司和商家共赢的合作契机，而传统的旅游，所需要的革新是根据不同的团队的个性化需求进行持续的服务和跟进，这一点，在整个旅游的过程中没有完整得到体验，相信能够做这样的改进的旅游公司，将在未来激烈的旅游竞争中走向一个蓝海的状态，旅游公司要做到这一点，对当地资源的整合是前提。

qiannaizi

真的太好了

周智明

让我又熟悉了一个城市

丹彤集团

谢谢考察人员的辛勤劳动！非常感谢!