依澜观海.

在本报告开始之前，我们对盈利模式进行了如下的探讨：

开发商的主要利润点主要来源于项目前期的招商及销售，而后期的经营及管理是保证项目开发的持续性利润来源。要对前期的招商、销售及后期的经营、管理寻找有效的支撑，就必须从项目本身的产品、整个市场的状况、投资者、经营者以及消费者对项目的反馈等方面进行深入的研究。我司之前就市场、投资者、经营者及消费者进行了深入的调查、访问、研究，并对500份样本进行了分析。本报告是在关于消费者、投资者以及经营者的调研分析基础上，通过对产品、客群、投资与经营等方面的研究分析，得出的定位及规划建议。

对于本项目所涉及到的商业定位、业态规划及商业定价这几个方面的问题，在本报告中将有详细的阐述。在本报告中所使用的数据，都为专项调研及补充调研得到的真实客观数据，分析所使用的方式多为市场比较法及市场预期法。同时需要说明，由于样本量以及样本甑别的小众性，数据结果仅作为我们对于定位判断的参考依据，而后面的具体定位思路，将是结合调研报告理性数据，成都商业市场发展前景以及综合众多商家、投资人、消费者等经营消费行为习惯模式，作为定位规划判断参考依据。详细研究请见下文。

[ 本帖最后由 依澜观海. 于 2007-11-15  10:19 编辑 ]

依澜观海.

第一章  本项目的相关研究

1、        商业定位研究
本项目的商业定位在满足主题公园本身对商业配套的需求、住宅及整个社区对商业配套的需求、项目自身在特色方面对商业需求的基础上，立足于南沿线未来3-5年内的发展，打破传统成都南沿线区域化的概念定位，在满足未来5-10发展的规划定位前提下，科学、客观的对项目提出了分阶段实现商业定位的思路，我们将在后面做具体表述，请参见第三章第一节。

2、        商业品类研究
本项目商业品类所涵盖的范围比较广，从零售行业到餐饮娱乐行业，从SHOPPING-MALL到休闲住宿业态，几乎都涵盖在内，每种商业品类都有各自的经营特色和特点。我司对于每种品类的商业都进行了一定程度的研究，对其经营特点、经营范围及经营特色都有一定程度的掌握。如何有效的糅合我们极地海洋世界在多业态规划下的整体运营，将是本案研究的另一重点，详细研究，请参见第三章第二节。

3、        服务功能设计
在对每种业态所能提供的服务及本项目商业进行了通盘的考虑之后，我们对项目整体的服务功能定位及布局进行了一定的调整。我司认为本项目商业部分不能只单纯的看做是主题公园的配套商业，应将商业与公园有机的结合起来，使商业也成为公园的一个组成部分，并发挥其最大的服务功能，满足各类消费群体的消费需求。增强趣味性及参与性，即是主题场馆的有效补充，又是公园的一大亮点。使公园的服务功能丰富化，让消费者有更多来这里消费的理由。


4、        规划布局设计及调整建议
在对本项目的商业有了整体的考虑之后，对于项目商业的布局及业态的规划有了一个比较科学合理的设计，根据这个设计，商业部分原有的规划应做出相应的调整。我司会在本建议书中就此部分调整的内容提出看法。

5、        建筑规划设计及调整建议
因本项目是一个多业态组合的复合型商业项目，每种业态对于物业的要求有比较大的差异，所以这就对极地海洋世界的物业设计应满足的相应功能提出了很高的要求。本报告在对每种行业进行了深度的了解之后，提出了专门针对建筑规划设计的调整建议，供贵司在进行产品调整时予以参考。

6、        后期物业经营管理模式建议
后期经营管理是否到位，应采用哪些经营管理的手段才能保证项目持续的盈利，这也是非常重要的一个环节。本建议书增加了此部分的内容，目的是为了使贵司能够更好的了解西南旅游市场经营的特性，能够结合地域特点，找到适合本项目的经营管理模式，使项目能够在规划前期，就考虑到后期的管理需求，着手开展一些铺垫工作。

[ 本帖最后由 依澜观海. 于 2007-11-15  10:19 编辑 ]

依澜观海.

对于大型的商业旅游地产定位而言,本案很有强的参考价值...
因为急于使用 下载需币  请各位看官谅解支持~

[ 本帖最后由 依澜观海. 于 2007-11-15  10:22 编辑 ]

胡笑言

我是比较怕那一片深蓝的
感觉太浓重了
那种地方我去了就会想昏倒
唉

依澜观海.

不至于吧...
有没有专业的说法 恐海症?

蒙古人

收下，谢谢。

胡笑言

正确地说 是恐深海症

依澜观海.

想起了郁达夫写的小说《她是一个弱女子》。。。
适合你~

张维DTZ

收费......

zhongjinlong05

请问楼主，能不能把该项目的市场调研分析报告也发到上面啊？
很期待啊。