天堂没有酒

上海退房潮引发消费者思考：购房本身就有风险，买家不能无视房产贬值的可能性

从今年6月七部委新政实施以来，上海楼市销售量与销售价均出现了不同幅度的下降。近期，一部分心理防线终于被冲破的购房者开始要求开发商退房，并一度形成风潮。但事实上，目前只有大华水岸蓝桥等少数几个项目的购房者因此前有相关合约而有可能退房成功，其余的即使寻求法律途径也很难胜诉。业内认为，这次风潮背后留给购房者的启示似乎比事件本身更值得思考。政策变了，市场也随之变化，购房者的消费心态也应该相应改变了。

曾受投资获利诱惑投入买房大军

李相(化名)现在的心情也如上海日前的天气一样有些阴郁。经过长达半年的观望之后，他于2005年2月份购买的“水岸蓝桥”项目销售价格从最初的均价12260元/平方米直线下降到现在的8000元/平方米左右。该项目销售直线下降的趋势已彻底打破了李相的心理底线。“此前上海人都在买房子做投资，我周边的朋友和同事都通过投资房产赚了不少钱。”一位陪同记者采访的司机称，他本人之前也投资了两套房子，一套房子在购买13个月后出手，赚了13万元，另一套则自己持有，通过出租做长线投资。

李相购买水岸蓝桥是在今年2月份，当时上海楼市销售价格还是处在一路飘红的状态下，尤其是上海楼市在2004年销售数量和销售价格出现了快速上涨，吸引了众多投资者进入楼市。李相之所以购买水岸蓝桥，一方面因为该项目是上海本土著名房地产企业开发的项目，另一方面就是那个区域在他看来具有非常好的升值潜力和空间。

在上海楼市年初被人们持续看好的情况下，李相也期望甚至坚信其房产能尽快增值。这样的心态一直在支撑着李相，他希望这个房子能给他带来预期的收益。“以前买房子不论是居住还是投资都有很大上涨空间，即使不出售自己持有心里也很踏实。”李相表示。

7月形势急转，想出手已被套牢

7月初，位于上海市城区富平路与真金路交会处的“万里雅筑”推出一期第二批房源，均价8500元/平方米，最低售价为7380元/平方米。

这一价格比该楼盘一个月前的开盘价降低了15%，也低于周边楼盘价格近千元。“这个项目的降价销售已引起好多开发商的关注，当时虽然是个案，但也反映出开发商的心态，这样的大幅度下降也波及到先期购房者的心态。”21世纪不动产上海区域董事总经理王皓此前接受记者采访时表示。而王皓所言的先期购房者心态的变化直接在李相身上体现了出来。

“当时看到万里雅筑二期销售价格下降后，一些购买者就开始认为楼市销售价格有可能出现继续下跌趋势，我心里就有些不安。但当时我买的项目价格一直很坚挺，因此我还比较自信。”但随后形势急转，他也想到尽快把手里的项目转手，但这个时候已经没人敢轻易接手了。

7月份的上海楼市正好处于风口浪尖之上，无论是上海政府官员，还是已不再牛气冲天的开发商和为数不少的炒房客及购买者，心里都没有底。正如上海市房地局局长蔡育天此前坦言，“担心市场会不会大起大落”，而开发商则担心市场是否进入销售低潮期，炒房客担心自己会就此被套牢，而自住需求购买者则担心其购买的房子会因此而贬值。

希望开发商能给予降价部分补偿，但未果

就在这样的忐忑不安中，李相迎来了8月份。

8月份，开发商大华集团迫于当时销售数量急剧减少，开始下调水岸蓝桥项目后期产品的销售价格。“从开发商角度也不希望自己的项目降价销售，而上海楼市从8月份开始出现降价销售的主要原因是整个市场普遍不景气，楼盘销售数量急剧下降。”

中原地产华北区域总经理李文杰分析认为，开发商降价销售也是迫于市场表现。正如李文杰所言，这是特殊市场特殊时期的特殊表现。

同样从8月份开始，李相和其他业主就开始为水岸蓝桥项目销售价格下降和开发商进行洽谈。“因为我是自住型需求，后期销售价格下降对我而言就是房子无法保值，因此我希望开发商能对降价的部分给予补偿。”李相和部分购买者与开发商进行了交涉，但长达4个多月的协商一直没有任何结果。“

12月8日，63位购房人向上海市宝山区人民法院提请了民事诉讼状，欲通过法律渠道解决。“我们已根据购房合同补充条款第三条的规定，即若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。

“我们两次书面向开发商发出解除合同的通知，走上法庭也是为了尽快退房。”李相所送请求有两点：一是请求判令原告解除被告(大华集团)标的物的《上海市商品房预售合同》有效；二是请求判令被告返还原告已付房款余额(已减除总房价3%赔偿金额)。此次起诉的代理律师上海市跃平律师事务所主任律师杜跃平接受记者采访时认为，楼市变动，业主退房应该按照法律及当初购房时签订的合同条例解除购房合同。

据了解，大华水岸蓝桥目前所代理的63户业主诉讼案是有理有据地“解除购房合约”，有别于上海其他楼盘有购房者因房价变动而在事先没有合约的情况下要求退房或赔偿。“通过法律形式解决是最佳渠道，但必须有所依据。”

■律师视角

只四种情况买方可主动退房

房价下跌不在其列，除非合同有相关约定

退房是一种很常见的行为，综合各类退房案例，多数是因为有开发商违约行为在先，业主提出退房要求在后，一旦出现纠纷，主要依合同约定而定。但在开发商无明显违约责任下退房的案例较少，相对也较特殊。

目前，法律界认为主要有四种途径可以确保买方合理退房：依据合同主动认领违约金；依据房屋主体结构问题退房；双方协商退房条件；主管部门依法调解下，双方同意解除合同。最常见的解除合同的办法是主动认领违约金。

基本原则：一方违约或违法可退房

在购房期间，业主出现的退房问题多数是依据合同约定裁定。据北京市瀚文律师事务所吴维丁介绍，依据目前的法律规定，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，证明出售方违约，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，可以起诉至法院要求退房。

值得注意的是，购房人必须保留相关的法律证据，证明开发商违约，如根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还定金或支付房款利息。业主需要保留相关资料，如往来文书等。

法定条件是：延期交付房屋；开发商开发手续不全，导致合同无效；开发商没经购房人同意擅自变更设计，超过法定的标准；房屋质量不合格导致严重影响使用和人身安全；能证明房子产权不清楚，存在抵押、联建或其他经济纠纷等。

买方解约：需支付约定违约金

惠诚律师事务所律师袁前岭表示，现实生活中，因交房时间和房屋质量等问题引起纠纷的占多数，因房屋价格走低而退房的情况很少见，也比较特殊。如果没有发现开发商违约行为，最简捷的途径是主动承担合同中约定的违约金，以获得解除合同的权利，但前提是合同中已明确约定违约金，而业主认为违约金比房价下降损失更少。

此外，吴维丁认为，部分业主已交了定金，拿了认购书，但在7天协商期内产生退房意愿的买家，因为有的条款协商不成，可以要求主动退房，并不承担责任，但前提是必须证明双方在协商，确实有条款无法达成一致，如保留往来的文书、邮件等。

吴维丁还指出，如果市场上出现特殊的情形，如业主集体要求大规模退房，且开发商没有违约责任，出于对社会安定的考虑，政府部门可能会采取相关措施，但前提是依照法律进行，由于开发商的交易属于正常经营行为，政府不能单方干预开发商，只能站在中间立场上，采取协调的方式解决，如果开发商拒绝接受调解，买方的退房目的也无法达到。

如果合同中没有规定，也没有调解方出现，业主可以主动要求与开发商协商新条件，在双方同意的前提下，合同是可以完全解除的，但协商不成，也无法退房。即使业主诉至法院，也很难胜诉。据了解，消费者提出退房将视作二次交易，其中产生的手续服务费由责任方承担。业主如果因无理退房影响了开发商的正常经营行为，还可能会引来不必要的法律责任。

预防：查看退房率和规范合同

袁前岭表示，在退房问题上，预防胜于处理，而最有效的办法是查看楼盘的退房率。目前各个城市已经推出网上退房登记制度，楼盘签约和退房的数量在网上都有及时的登记，如果发现某楼盘退房率高，最好不要购买，根据经验，这些楼盘一般都有一些较大的问题，如果信息显示一段时期整体楼市退房率偏高，则更应该关注行情走势，不宜出手。

如果已经确定要签订购房合同，袁前岭建议一定要在合同中约定退房条件和违约赔偿办法，把握主动权，但相当多的开发商在这些条款上没有对等的约定，业主需要考虑是否接受这样的房子。一旦签订了协议，双方就应该遵守，这是基本的契约精神。

■就地评论

所谓契约精神

据说香港房价下跌时，业主要求退房、退订，李嘉诚就是分文不退。他的理由是房价上涨时没要求收回，下跌时为什么要接受退房？于情于理皆说不过去。

市场交易是一种法律契约关系，此外还包含商业伦理。李嘉诚表示，此举是维护司法公正。他认为，市场行为必须建立在契约精神和商业伦理的基础上。

上海一位先生签定购房合同后，因质量问题希望依法退房，但又考虑到房子价格已上涨了，希望在退房时开发商能补以差价。但在咨询律师时，律师明确告诉他，这样的要求基本不会实现，于是他放弃了退房念头。

手机的快速更新换代导致了手机价格下跌速度惊人，一款新手机面市时，有的价格高达六七千元，几个月之后，价格就下跌至三四千元，每个购买过手机的人都有类似体验，但没有人因此而要求退货，因为商业交易本来就有风险。面对市场化、法制化的社会，每个人都希望自己能够生活在一个良好的法制和商业环境中，但也应该意识到，这样的环境需要每个人维护并遵循。因宏观调控的影响，目前房地产市场已发生了很大变化，房产交易作为一种市场行为，其本身所具有的风险性也日渐突出。

如果购房者只期望房产增值而无视其贬值的可能性，这种希望无疑不够现实。